Achat d’une passoire thermique, un bon plan immobilier ?

Achat d'une passoire thermique, un bon plan immobilier ?

L’achat d’une passoire thermique, un bon plan ? Si vous recherchez un logement à un prix intéressant, le choix de l’achat d’une passoire énergétique est une option à considérer. La loi Climat et résilience impose sa volonté d’éradiquer les logements énergivores d’ici à 2034. De nombreux propriétaires ne veulent plus effectuer les travaux de rénovation et mettent déjà leur biens en vente. Une opportunité pour les potentiels acquéreurs qui souhaitent acheter un bien immobilier. Alors, est-il rentable d’investir dans une passoire thermique en 2023 ? On vous explique tout avec cet article iad !

Qu’est-ce qu’un logement passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement qui consomme de l’énergie et émet des GES (Gaz à Effet de Serre) importants. Généralement, ce type d’habitat est ancien. Il présente un système de chauffage suranné et implique des factures de consommation d’énergie importantes.
L’isolation du logement n’est pas non plus performante.

Que ce soit une maison ou un appartement, ce type de logement nécessite donc de nombreux travaux de rénovation énergétique. Moins coûteux à l’achat que les logements économes ou logements « verts », votre bon plan logement dépend en réalité de ce que vous allez en faire.

En effet, face au réchauffement climatique, le gouvernement français impose des conditions sur la location immobilière des passoires thermiques.
Quant à la vente d’un bien immobilier, seul un DPE mentionnant une lettre de A à G est obligatoire actuellement. Mais les réglementations vont changer en avril 2023. L’audit énergétique réglementaire, en plus du DPE, deviendra obligatoire pour la vente de logements classés F et G.

 

Acheter une passoire thermique : une bonne affaire en 2023 ?

Pourquoi acheter une passoire énergétique ? Pourquoi cela peut être un bon plan en 2023. C’est parce que ces logements ne sont pas vendus rénovés. Ils sont sujets à des baisses de prix actuellement. Ils peuvent en effet devenir attractifs. D’autant plus que certains propriétaires se préparent aux prochaines restrictions gouvernementales à venir. Certains décident d’ores et déjà de se débarrasser de leur passoire énergétique plutôt que de réaliser des travaux importants de rénovation énergétique.

Des baisses de prix de 17 % !

Les passoires thermiques sont des logements classés F ou G. Leur étiquette dépend du nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), actualisé en 2021.

Ces habitations présentent une consommation en énergie primaire supérieure à plus de 420 kWh par m² et par an. Quant aux GES, ils avoisinent plus de 80 kg de CO2 émis par m² et par an.

Pourtant, acheter une passoire thermique en 2023 reste intéressant financièrement parlant. Bientôt interdits à la location, déjà en proie à des gels de loyers depuis 2022, ces logements classés F ou G subissent une décote sur le marché immobilier. Certains biens immobiliers allant jusqu’à – 17 % par rapport aux logements verts ou à énergie positive (classés A et B au DPE), source les Échos, étude des Notaires de France 2021. En résumé, plus l’étiquette énergie du diagnostic de performance énergétique (DPE) est mauvaise, moins le bien se vend cher.

Voici un tableau récapitulatif et général de l’étude menée par les Notaires de France en 2021, source Les échos Immobilier : quelles sont les marges de négociation sur le prix des passoires thermiques au 14 novembre 2022 :

 

Marges de négociation sur le prix des passoires thermiques en France

Investissement locatif ou résidence principale, les réglementations ne sont pas les mêmes

Si en achetant votre passoire thermique, vous recherchez un investissement locatif, vous serez dans l’obligation d’effectuer des travaux de rénovation énergétique pour envisager une location future. En effet, la location des biens F et G subit le gel des loyers depuis le 24 août 2022.

Ils seront interdits à la location respectivement en 2028 et 2025 sauf si des travaux sont réalisés entre temps pour obtenir l’étiquette E.

Si l’achat de votre future passoire énergétique se destine à devenir votre future résidence principale, alors cela peut rester un bon plan. Libre à vous d’effectuer les travaux d’isolation ou non. Vous n’êtes pas concerné par toutes ses mesures. Seules vos factures de consommation d’énergie vont devenir votre priorité.

Des travaux de rénovation énergétique plus ou moins conséquents

Il faut savoir qu’une passoire énergétique est un logement énergivore. Celui-ci nécessite des travaux énergétiques plus ou moins conséquents en fonction de son score DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).

En effet, on distingue :

  • Les logements nécessitant des travaux énergétiques importants (passoire énergétique, DPE de F à G).
  • Les logements nécessitant des travaux énergétiques mineurs  : logements classés E au score actuel du DPE. Ces logements seront considérés comme des passoires thermiques en 2034.

Des travaux de rénovation importants ? Info ou Intox ?

C’est indéniable. Une passoire thermique consomme énormément d’énergie. C’est d’ailleurs ce qui lui donne son nom !
Pour que votre achat immobilier soit intéressant, il vous faut peser le poids de vos travaux et comparer la marge qu’il vous reste après l’achat de votre bien immobilier. Généralement, certains travaux de rénovation doivent être réalisés. Ils comportent plusieurs postes dont :

  1. L’isolation des murs, réfection de la toiture, changement des portes et des fenêtres.
  2. L’installation d’un système de chauffage performant (pompe à chaleur par exemple).
  3. Système de chauffe-eau solaire ou autre.
  4. Une VMC (ventilation mécanique) à double-flux.

Sachez aussi que vous êtes éligible à de nombreuses aides du Gouvernement Français pour effectuer vos travaux de rénovation énergétique.

Grâce à d’importantes économies sur la réalisation de vos travaux, vos factures d’énergie seront en baisse. De plus, votre confort d’habitat se verra amélioré. Pour finir, votre bien rénové grâce aux aides de l’État verra sa valeur immobilière augmenter.
D’après l’étude des Notaires de France 2021, un logement vert ou économe, de type Bepos, présente une plus-value immobilière de 13 %.

Exemples de coût de travaux de rénovation énergétique

Globalement, pour budgétiser votre rénovation*, vous devez prévoir un minimum de :

  • 200 € le m² pour effectuer des travaux de transformation énergétique (Isolation des parois opaques, vitrées, combles, etc.) et viser la classe D du score DPE.
  • 400 € le m² pour effectuer des travaux de transformation énergétique (isolation de la toiture, des murs, des planchers… + installation d’équipements utilisant les énergies renouvelables) et viser la classe B du score DPE.

*Ces prix restent estimatifs, ils dépendent aussi de l’emplacement de votre bien, de son état, de l’entreprise RGE choisie.
*Selon le rapport Olivier Sichel, transformer votre passoire thermique en logement vert avec label BBC (Bâtiment Basse Consommation) d’un appartement de 50 m² coûte en moyenne 25 000 €.

  • Plus vous souhaitez augmenter la performance de votre logement, plus vos coûts de travaux augmenteront.
  • Pour pouvoir bénéficier des aides de l’État, vos travaux de rénovation énergétique ont l’obligation d’être réalisés par des entreprises ou des professionnels disposant du label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Et l’investissement locatif ?

Si l’achat de votre passoire thermique se réalise dans le cas d’un investissement locatif, faites attention à la législation et à la réglementation. En effet, les lois changent.

Face au réchauffement climatique grandissant et la volonté de l’exécutif d’en finir avec les passoires thermiques, il va devenir de plus en plus difficile de louer les logements classés E, f ou G. En tant que futur propriétaire-bailleur, vous serez dans l’obligation de rénover votre logement pour le louer.

Quelques dates clés pour la location des logements

Voici toutes les dates clés que vous devez retenir :

  • 24 août 2022, en tant que propriétaire-bailleur, vous ne pouvez plus augmenter les loyers de vos logements classés F et G. Vous devez rendre votre logement locatif classé E en réalisant des travaux de rénovation énergétique.
  • 1er janvier 2023, tout logement consommant plus de 450 kWh.m2.an d’énergie finale sera considéré comme indécent. La location sera, elle aussi, interdite et sanctionnée par la loi.
  • 1er janvier 2025, ce sont les logements classés G consommant plus de 420 kWh.m2.an d’énergie qui seront interdits à la location.
  • 1er janvier 2028, les logements classés F consommant plus de 420 kWh.m2.an d’énergie seront interdits à la location. Les locataires auront la possibilité d’exiger de leur bailleur fasse faire des travaux de rénovation et d’isolation thermique.
  • En 2034, les maisons et appartements qui entrent dans la classe E deviendront des logements indécents. Ils seront donc interdits à la location.

Pour en savoir plus, consultez notre article « Nouvelle loi sur les passoires thermiques, ce qui change dès 2023« .

Des interdictions de location sur les nouveaux baux de location
  • Ces interdictions concernent les nouvelles locations à compter du 25 août 2022.
  • Elles ne concernent pas les locations en cours. La nouvelle législation s’appliquera lors d’une remise en location ou d’un renouvellement de bail.
  • Les locations saisonnières à vocation touristique ne sont pas encore concernées.

Tout dépend de l’usage de votre passoire thermique

En conclusion, l’achat de votre passoire thermique peut être un bon plan. Tout dépend de l’usage que vous en faites. En tant que résidence principale, vous pouvez acheter un bien immobilier pour devenir propriétaire en faisant des économies. En revanche, elles peuvent vite se dissiper si vous ne faites pas de travaux de rénovation énergétique. Rappelez-vous qu’une passoire thermique est un gouffre énergétique….

En tant que futur propriétaire d’une passoire énergétique, de nouvelles mesures gouvernementales arrivent aussi très prochainement. Même si aujourd’hui, il est obligatoire de fournir un DPE pour vendre un bien, en avril 2023, vous aurez l’obligation de fournir un audit énergétique précisant notamment la répartition des déperditions thermiques, un plan de travaux de rénovation énergétique et des devis estimatifs des travaux de mise en conformité de votre logement.

Votre bon plan risque de transformer en obligations de rénovation avec une note beaucoup plus salée qu’aujourd’hui. Le coût des travaux ne cessant d’augmenter du fait de la conjoncture économique en France et mondiale. Alors, réfléchissez à deux fois avant d’acheter votre passoire !

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