Le top des villes où investir en France

A l’heure du big data, ces données massives, il serait bien imprudent d’investir sur un coup de cœur. La démarche procède plus d’une réflexion chiffrée, mais aussi de données personnelles.

Quelques impondérables guident votre choix d’investissement :

• Votre connaissance de certaines villes : vous êtes originaire de Nantes ou avez fait des études à Lille ? Connaître en détail la ville dans laquelle vous investissez est important. Vous devez d’ailleurs vous rendre sur place pour actualiser cette connaissance.
• Votre budget d’investissement : votre capacité d’emprunt n’est pas illimitée, surtout si vous remboursez déjà un prêt immobilier pour votre résidence principale. Les banques financent un investissement locatif en prenant en compte autour de 70 % des loyers estimés.
• Votre impact fiscal : lourdement imposé, vous voulez profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu ? Optez pour un investissement loi Pinel ou loi Denormandie. Vous voulez optimiser la rentabilité de votre investissement locatif ? Optez pour une location meublée en LMNP.

Comme tout achat immobilier, un investissement locatif reste dominé par la localisation ! C’est un point crucial notamment pour des programmes neufs en loi Pinel. Privilégiez toujours une belle localisation dans une perspective de location, mais aussi de revente du bien.

Il est alors temps de vous intéresser aux données chiffrées des villes :

• qualité de vie (donnée subjective)
• dynamisme des grands projets urbains (infrastructures de transport, enseignement supérieur, hôpital, évolution du centre-ville, etc.)
• évolution des prix immobiliers sur une période longue (10 ans)
• tension du marché locatif : proportion de locataires, typologie des biens immobiliers
• profil des locataires : étudiants, touriste, famille, senior
• rendement locatif brut estimé

Plus vous bénéficiez de données sur une ville, plus votre investissement sera sûr. D’autres éléments peuvent être intéressants comme, par exemple, les décisions de la mairie en matière d’urbanisme et de locations meublées.

Ce top 5 des villes où investir en France est loin d’être exhaustif. Nous avons sélectionné plusieurs villes pour leur rentabilité.

C’est l’exemple parfait de la ville moyenne à fort rendement avec 8,25 % brut.

Logique puisque cette ville accessible en 1h30 depuis Paris, affiche une belle qualité de vie. Les prix immobiliers sont en croissance de 36,7 % sur 10 ans. La population affiche un taux de 69 % de locataires dont 11 000 étudiants.

Le prix au mètre carré (m2) reste attractif avec un prix moyen en dessous de 2 000 €.

Autre ville moyenne en croissance, Niort bénéficie du développement des villes avoisinantes Poitiers, Bordeaux et La Rochelle. Située à une heure de la mer et en pleine campagne du marais poitevin, la ville séduit les jeunes familles en quête de nature. Les infrastructures de transport se développent (TGV et autoroutes).

Avec des prix immobiliers à moins de 2 000 € / m2, le rendement d’un appartement de 2 pièces de 40 m2 atteint 6,6 %. Le prix moyen d’une location atteint 11 € / m2.

La sécurité semble assurée avec une croissance régulière des prix sur 10 ans à + 22,6 %. En outre, la moitié des habitants sont locataires de leur résidence principale.

Depuis quelques années, Angers a pris la place de Nantes dans les palmarès des villes où il fait bon vivre. Accessible en TGV et par l’autoroute, la ville se situe à 1h30 de Paris et autant de la mer.

Avec une population composée de plus de 20 % d’étudiants, Angers dispose d’un marché locatif actif surtout sur les petites surfaces.

La croissance de la population porte les prix immobiliers. Le prix moyen de 3 128 € / m2 a connu une croissance de 52,7 % sur 10 ans. Autre point fort pour investir à Angers : le taux de locataires atteint 67 %.

Le taux de rendement brut d’un studio atteint ainsi 6,8 %.

Quittons les villes moyennes pour nous intéresser aux métropoles. La ville rose cumule une belle météo, une douceur de vivre et un dynamisme fort. La croissance de la population est importante ces dernières années avec + 25 000 habitants par an et + 20 000 créations d’emplois annuelles. Devenue capitale française de l’aéronautique, elle profitera dès l’année prochaine d’une offre de TGV pour rejoindre Paris en 3h30.

L’immobilier à Toulouse bénéficie de cette attractivité. Le prix moyen s’établit à 3 400 € / m2 au 1ᵉʳ mai 2024, soit une croissance de 26 % sur 10 ans. Le loyer dépasse 14 € par mètre carré. La rentabilité brute d’un studio est donc de 5 % pour un risque de vacance locative faible.

Autre ville du sud, Montpellier cumule le soleil et la mer, une qualité de vie recherchée par de nombreux Français. La croissance démographique est soutenue (+ 4000 habitants par an) et régulière depuis 10 ans.

C’est la localisation prisée des parisiens qui quittent la capitale. Les investissements dans les infrastructures suivent avec un nouveau tramway. Montpellier profite d’une situation privilégiée dans le sud de l’Europe.

Les prix immobiliers s’en ressentent avec une augmentation de 41 % sur 10 ans ! Il faut compter un prix moyen de 3500 € /m2 pour un appartement, tandis qu’une location part à 15 € /m2 en moyenne. La rentabilité affichée est donc entre 5 et 6 %.

Conclusion : selon votre budget, investir dans une métropole comme dans une ville moyenne assure un rendement supérieur à 6 % dans de nombreuses villes de France. Profitez de la baisse des taux d’intérêt pour investir dans l’immobilier. Un bon moyen de préparer sa retraite, de créer un patrimoine à transmettre à ses enfants ou de compléter ses revenus dans quelques années.

Sources :

https://www.bevouac.com/ou-investir?

https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/

https://www.net-investissement.fr/immobilier/guides/les-villes-ou-investir/immobilier-les-10-villes-ou-investir-2292.html