LMNP : guide de l’amortissement d’un bien immobilier

L’amortissement est un terme comptable qui décrit la diminution de la valeur d’un actif (ou d’un bien immobilisé) à long terme en raison de son vieillissement. Les immobilisations sont régulièrement ajustées afin de connaître avec précision le patrimoine de l’entreprise (dans le bilan comptable).

L’amortissement en comptabilité est donc une méthode d’enregistrement des dépenses et des revenus liés à des actifs, tels que des biens immobiliers, des équipements ou par exemple des véhicules de société. Bien calculé, l’amortissement d’un bien peut être déductible ou non imposable, ce qui permet aux entreprises et aux particuliers étant en LMNP de réduire leurs impôts.
En effet, l’administration fiscale reconnaît que les biens immobiliers s’usent et se déprécient avec le temps. En comptabilité deux types d’amortissement existent : l’amortissement linéaire et dégressif. Ce dernier concerne l’achat de biens neufs (il n’est donc pas possible en LMNP).

L’amortissement linéaire consiste à répartir le coût d’un bien sur une période d’utilisation donnée et prévue, selon des montants annuels cohérents. Le montant d’amortissement est calculé sur des durées spécifiques à chaque poste :

• De 5 à 10 ans pour les meubles (soit 10 à 20 % par an).
• De 25 à 40 ans généralement pour l’immobilier et les frais de notaire (soit 2,5 à 4 % par an), source Legalstart.

Par exemple, un mobilier d’équipement pour meubler votre bien dont la durée de vie prévue est de cinq ans sera soumise à un taux de 20 % chaque année, ce qui correspond à un cinquième de sa valeur par an.

Dans des situations spécifiques déclarées par la législation, les entreprises peuvent bénéficier de dépenses amortissables plus importantes pendant les premières années de possession des actifs. Il s’agit d’un régime fiscal avantageux autorisé par la loi (article 39A du code général des impôts).
Le taux utilisé pour calculer la dotation annuelle aux amortissements d’un bien est acquis en multipliant le taux d’amortissement linéaire par un coefficient fixé par décret.

L’amortissement d’un investissement locatif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) consiste à répartir et à documenter, dans la comptabilité du loueur en meublé non professionnel, la diminution progressive de la valeur de son bien immobilier pour en réduire l’imposition.
Notez que cette possibilité n’existe que pour les biens immobiliers meublés. Les biens en location nue (ou vide) ne sont pas éligibles aux amortissements.

Toute personne qui achète un bien immobilier et remplit les conditions légales pour obtenir le statut LMNP peut ainsi bénéficier de l’amortissement.

Pour finir, en LMNP, l’amortissement peut être calculé seulement de manière linéaire.

En général, les dépenses amortissables en LMNP sont celles qui dépassent 600 €, source Legalstart. Pour pouvoir bénéficier des déductions, les factures doivent indiquer une date qui se situe à partir du début de votre activité LMNP.
Par la suite, l’amortissement vous permet de déduire le montant de la diminution de la valeur de chaque élément sur une période déterminée.

Voici quelques exemples de durée d’amortissement généralement pratiqués en comptabilité :

• 6 ans pour l’ameublement de couchage.
• 10 ans pour une table de séjour.
• 10 ans pour un canapé.
• 12 ans pour l’aménagement intérieur (pose d’un parquet, par exemple).
• 25 ans pour les travaux de second œuvre (électricité ou étanchéité).

Si vous le souhaitez, retrouvez la liste des meubles obligatoires en LMNP.

Le LMNP prévoit deux régimes d’imposition distincts :

1. Le micro-BIC si le revenu annuel ne dépasse pas 23 000 € ou est inférieur à la moitié des revenus totaux du ménage. Ce régime vous accorde une déduction de 50% sur tous vos revenus locatifs
2. Le régime réel (régime que le loueur peut choisir volontairement )Ce régime peut être plus attrayant, notamment avec la possibilité d’amortir les travaux ou l’achat de meubles en LMNP. Ce choix vous permet de réduire vos bénéfices déclarés, et donc de diminuer vos impôts !

Avant de déterminer vos amortissements en LMNP, vous devez différencier les systèmes d’amortissement distincts :

• Les biens immobiliers (hors terrain) et les frais de notaire : amortis sur une durée de 20 à 40 ans.
• L’achat de mobilier et de matériel : amorti sur une période de 5 à 10 ans.

Pour amortir un bien immobilier (et votre mobilier) en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt et les charges de l’immeuble sur votre déclaration d’impôts. Vous pouvez également amortir votre bien immobilier ou mobilier en optant pour l’amortissement linéaire, qui consiste à réduire le montant de la valeur comptable du bien chaque année pendant une période donnée.
Cette méthode est généralement utilisée pour les biens immobiliers, car elle permet de réduire progressivement le montant des intérêts d’emprunt et des charges liées à l’immeuble.

Le coût de l’ amortissement d’un bien immobilier meublé dépend de plusieurs facteurs, notamment le type de bien, le prix d’achat, le montant des intérêts et des frais liés à l’emprunt.

Pour calculer le coût d’amortissement d’un bien immobilier meublé, prenons un exemple pour comprendre.

Vous achetez un appartement ancien pour un prix de 200 000 € TTC.
Pour définir le montant de l’amortissement annuel que vous pouvez pratiquer sur 20 ans, vous devez diviser le prix d’achat de votre bien par 20, soit 10 000 €.

Pour meubler votre bien à la location, vous achetez pour 5 000 euros de mobilier. Vous décidez de l’amortir sur 5 ans, soit 1 000 €. Procédez de même avec les frais de notaire de 14 000 € sur 20 ans (7 % du montant total de votre bien), ce qui donne 700 € d’amortissement par an.

Au total, votre amortissement en LMNP sur les 5 premières années se calcule de la manière suivante :  11 700 € (10 000 + 1 000 + 700). A la fin de la période d’amortissement des meubles et au cours des 15 années suivantes, il sera de 10 700 € puisque votre mobilier sera amorti.

Si votre bénéfice comptable annuel s’élève  à 12 000 € (c’est-à-dire vos recettes locatives), votre bénéfice imposable sera seulement de 300 € les 5 premières années (12 000 € – 11 700 €).

Le LMNP et l’amortissement vous permettent de défiscaliser vos revenus de façon significative tout en vous constituant un patrimoine immobilier !

Enfin, vous devez également tenir compte des frais de maintenance et de réparation du bien immobilier meublé, qui peuvent augmenter le coût total d’amortissement.

Lors de l’achat d’un bien immobilier, les frais et coûts antérieurs à sa mise en location peuvent entraîner un manque à gagner. En l’absence de revenus locatifs (ou de recettes), ces pertes ne peuvent être soustraites à votre revenu global d’activité.
Elles peuvent être reportées ultérieurement sur plusieurs années lorsque votre investissement locatif dégage des recettes et des bénéfices.

En conclusion, l’investissement en LMNP présente de nombreux avantages grâce à ses possibilités d’amortissement comptable. C’est pourquoi, pour bénéficier et maximiser vos investissements locatifs, il est généralement conseillé de recourir aux services d’un expert-comptable.

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