Comment investir en immobilier locatif ?

La réalisation d’un investissement locatif reste une méthode privilégiée pour assurer la diversification d’un patrimoine immobilier. Dans le neuf ou dans l’ancien, en meublé ou en location vide, avec ou sans défiscalisation ? Les formules sont nombreuses et s’adaptent à vos projets personnels. Ci-dessous 5 conseils avec iad pour générer vos premiers revenus locatifs.

L’achat d’un bien en vue de le mettre en location suppose généralement le recours à un crédit immobilier. L’emprunteur peut ainsi limiter son apport personnel au moment de l’acquisition du bien, puis rembourser en partie les mensualités du prêt grâce aux loyers perçus.

Rappelons que les contribuables soumis au régime réel d’imposition de leurs revenus fonciers peuvent déduire à la fois :

• les intérêts d’emprunt liés à cet achat immobilier ;
• tous les frais divers liés à l’emprunt tels que les frais de constitution du dossier, les frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers et – le cas échéant – les sommes versées à un organisme de cautionnement.

Pour calculer votre capacité d’emprunt et ainsi mieux évaluer le plan de financement de votre achat immobilier, n’hésitez pas à multiplier les rendez-vous auprès de plusieurs établissements bancaires.

(sources : www.impots.gouv.fr)

La localisation géographique du bien est au moins aussi importante pour un investissement immobilier locatif que pour le choix de votre propre résidence principale. Renseignez-vous notamment sur le niveau de tension du marché immobilier dans le secteur envisagé. Pour un premier investissement, il est recommandé de privilégier une petite surface (studio, appartement…) dans une zone avec un faible taux de vacance locative.

Déterminez également si vous préférez investir dans un logement ancien ou neuf. Les biens anciens sont plus diversifiés et permettent de trouver des rendements plus importants[1], par exemple si vous réalisez une rénovation complète avant mise en location. Les biens neufs, quant à eux, donnent accès des avantages fiscaux intéressants, dont notamment la loi Pinel (voir encadré).

Votre investissement locatif constitue-t-il une bonne opération financière à long terme ? Il est recommandé de calculer et de bien prendre en compte la rentabilité prévisionnelle de l’appartement ou de la maison. Veillez notamment à bien distinguer :

• le rendement locatif brut, c’est-à-dire le rapport entre le montant total de l’investissement et le loyer annuel du bien ;
• le rendement locatif net, qui déduit du loyer annuel certains frais liés à la gestion locative du bien par une agence ou encore les charges de copropriété non récupérables ;
• le rendement locatif net-net, après application de la fiscalité (taxe foncière, impôt sur le revenu…).

Le choix du type de bail de location est une question essentielle, avec des contraintes de gestion différentes dans chaque cas. Deux principales solutions s’offrent à vous :

• La location vide est la formule la plus stable pour le bailleur, avec un contrat d’une durée de trois ans renouvelable[1] et un préavis de départ d’une durée de trois mois, sauf cas spécifiques comme une mutation professionnelle.
• La location meublée a une durée plus courte, avec un bail d’un an seulement. En contrepartie, le bailleur peut généralement solliciter un loyer plus élevé (entre 5 et 30 % selon les cas).

Facile d’accès et sécurisant, l’investissement locatif s’impose comme une solution souple pour se constituer un patrimoine via le levier de l’emprunt bancaire. Il est toutefois recommandé de se tourner vers un prestataire spécialisé comme iad pour prendre en charge la gestion locative du bien.