Vous avez visité le bien immobilier dont vous rêviez ? Pour avancer, vous rédigez une offre d’achat au vendeur. L’une des mentions obligatoires est la durée de validité de votre offre d’achat. Quel est le délai légal ? Quelles sont les pratiques habituelles ? Comment fixer le bon délai ? Nous répondons à toutes vos questions…
Existe-t-il une durée légale de validité d’une offre d’achat ?
Rappels sur l’offre d’achat
Commençons par rappeler l’objectif d’une offre d’achat : un acquéreur potentiel fait part de son intention d’acheter le logement au vendeur à un prix donné. C’est une étape importante avant la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente.
En formulant sa demande par écrit, il officialise son souhait d’être le premier à faire une offre au prix ou d’entrer en négociation avec une offre en dessous du prix.
L’offre d’achat immobilier comporte des mentions obligatoires. Parmi ces mentions figure sa durée de validité, qui est bien évidemment essentielle ! Les autres mentions requises dans le document sont :
- la désignation précise du bien immobilier objet de la vente ;
- le prix proposé par l’acheteur ;
- la volonté non équivoque d’acheter ce bien immobilier à ce prix ;
- la date de l’offre ;
- le signataire de l’offre : l’acheteur doit avoir la capacité juridique de signer ensuite l’acte de vente.
Absence de délai légal
La loi n’encadre pas la durée de validité d’une offre d’achat immobilière.
Le seul impératif dans des négociations précontractuelles est d’agir de bonne foi.
L’émetteur de l’offre détermine librement le délai de réflexion qu’il offre au vendeur.
L’article 1117 du Code civil prévoit que l’offre devient caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable.
Certains événements peuvent affecter la validité de l’offre d’achat. Celle-ci devient caduque en cas de :
- décès de l’acheteur potentiel, émetteur de l’offre,
- incapacité de l’acheteur,
- décès du vendeur.
Quand émettre l’offre d’achat ?
Suite à un coup de cœur, vous voulez émettre immédiatement une proposition d’achat ? C’est évidemment possible. Rien n’interdit en principe de faire une offre d’achat sans même avoir visité le bien. Toutefois, c’est une pratique peu recommandée.
Vous pouvez attendre d’avoir obtenu un minimum d’informations et de diagnostics sur l’appartement ou la maison. Mais, ici encore, rien n’est obligatoire.
En général, l’offre d’achat s’effectue rapidement après une ou deux visites. Plus le marché immobilier est tendu dans le quartier, plus l’acheteur devra se décider rapidement. Il aura alors tendance à émettre une offre d’achat le jour même de la visite.
Quelles pratiques en matière de durée de validité de l’offre ?
Si aucun délai légal n’existe pour la durée de validité de l’offre d’achat, en pratique, elle est comprise entre 5 et 10 jours.
Rôle de la durée de validité
La durée de validité de l’offre d’achat constitue une période de réflexion pour le propriétaire.
En fonction du type de mandat signé, le vendeur dispose de plusieurs possibilités :
- mandat d’entremise comme ceux de iad: tant que l’offre d’achat n’est pas signée par le vendeur, celui-ci peut refuser, négocier ou accepter.
- mandat de représentation ou absence de mandat (vente entre particuliers) : si l’offre de vente ne comporte aucune autre spécification que le prix net vendeur, le propriétaire doit accepter la première offre d’achat au prix. Dans les autres cas, il peut négocier ou refuser l’offre d’achat.
Prolongation possible ?
En l’absence de réglementation sur ce point, on peut imaginer une prolongation de la durée de validité de l’offre d’achat.
Elle doit se formuler par écrit sans équivoque. Une prolongation est possible, si les modalités de la vente sont complexes. Par exemple, plusieurs héritiers doivent se concerter avant d’accepter un prix de vente en dessous du prix initial.
Le vendeur peut donc informer l’acquéreur potentiel qu’il a besoin d’un délai supplémentaire avant de donner sa réponse. C’est le jeu de la négociation immobilière. L’émetteur de l’offre d’achat a la faculté d’accepter ou de refuser la prolongation de la durée de validité. Pour des raisons de preuve, il est recommandé de formuler cette demande de délai supplémentaire par écrit.
Si le vendeur ne répond pas, l’offre devient automatiquement caduque à l’expiration de son délai de validité. Il peut être opportun de vous assurer que le vendeur a bien reçu votre offre quelques jours avant son expiration…Pour cela, un email au propriétaire, au mandataire immobilier ou à l’agence permet d’assurer la bonne réception. Certains vendeurs attendent le dernier jour pour faire une contre-proposition !
Comment choisir le délai de validité d’une offre d’achat ?
Plusieurs facteurs déterminent le délai plus ou moins long que vous accordez au vendeur.
En premier lieu, l’état du marché immobilier dans le quartier. Dans un marché peu tendu, vous pouvez facilement laisser 10 jours au vendeur pour réfléchir. Plus vous vous approchez de quartiers en grande tension immobilière, plus la négociation est réduite. Le délai devient alors un point important.
En outre, la détermination de tous les acheteurs doit être sans faille ! Ne faites pas une offre d’achat “pour voir” si vous n’avez pas une réelle intention d’acquérir le bien. Vous bénéficiez ultérieurement d’un délai légal de rétractation à l’issue de la signature de l’avant-contrat. Toutefois, votre proposition d’achat est importante pour tous les acteurs présents, acheteur, vendeur, agence immobilière, etc.
L’article 1113 du Code civil prévoit que l’acceptation d’une offre d’achat précise engage le propriétaire. Aucun délai de rétractation n’existe au profit du vendeur. Si celui-ci ne souhaite finalement plus céder son bien immobilier, l’acquéreur peut l’assigner en justice pour obtenir la réparation de son préjudice, voire la vente forcée du bien.
Pour proposer la meilleure durée de validité d’une offre d’achat, échangez avec votre conseiller immobilier. Il connaît la situation du vendeur : plusieurs héritiers, attachement à la maison, besoin urgent de vendre, etc.
Ces éléments d’ambiance sont déterminants pour fixer le bon prix de vente mais aussi la bonne durée de votre offre d’achat !
- Il n’existe aucune durée légale de validité de l’offre d’achat.
- En pratique, les offres affichent une durée de validité comprise entre 5 et 10 jours.
- Un délai légal de rétractation de l’acheteur d’une durée de 10 jours existe après la signature du compromis de vente. En revanche, le vendeur ne dispose pas de la possibilité de se rétracter après avoir accepté une offre d’achat.
Cet article de blog a vocation à transmettre des informations d’ordre général sur l’immobilier et les professionnels de l’immobilier. Ainsi, du fait de leurs généralités, certaines informations ne s’appliquent pas aux agents commerciaux indépendants du réseau iad, titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la SAS I@D France.
