Prix au m² à Marseille : quels sont les prix de l’immobilier en 2026 ?

À Marseille, le prix de l’immobilier se situe globalement entre 3 000 et 4 000 € le m², avec des écarts importants selon le type de bien. En pratique, les appartements tournent autour de 3 100 € le m², tandis que les maisons dépassent souvent les 4 000 € le m² ¹.

Mais cette moyenne ne suffit pas à comprendre le marché marseillais. Entre les quartiers du littoral très recherchés, les secteurs centraux dynamiques et certaines zones plus accessibles, les niveaux de tarifs peuvent varier du simple au double.

Appartement ou maison, achat pour y vivre ou pour investir : dans cette ville, chaque projet immobilier dépend fortement de la localisation, de la typologie du bien et du potentiel du secteur.

Dans cet article, vous allez comprendre :

• combien coûte réellement le m² à Marseille en 2026 ;
• quelle est l’évolution du prix de l’immobilier à Marseille ;
• quels sont les quartiers les plus chers ou les plus accessibles ;
• et où acheter selon votre projet immobilier.

Il s’établit autour de 3 100 € le m² en médiane, avec des niveaux qui peuvent descendre vers 2 300 € et dépasser 5 200 € selon les biens¹.

Ces estimations donnent un premier repère, mais elles ne reflètent pas toute la réalité du marché local. En effet, dans cette ville, les valeurs immobilières évoluent de manière très contrastée selon les secteurs, le type de logement et les caractéristiques du bien.

À l’échelle de la ville, le prix au m² à Marseille par arrondissement varie fortement.

Au-delà de la localisation, plusieurs éléments peuvent faire évoluer la valeur vénale d’un bien :

• la qualité du bâti et les éventuels travaux à prévoir ;
• la présence d’un extérieur ou d’une vue dégagée ;
• l’environnement immédiat (calme, attractivité, services) ;
• la rareté de biens similaires sur le marché.

Autrement dit, le prix de l’immobilier à Marseille ne se résume pas à une moyenne. Pour obtenir une estimation fiable, il est indispensable d’analyser le bien dans son contexte précis.

Après plusieurs années de hausse, les prix de l’immobilier à Marseille entrent dans une phase plus stable. Le cours du m² n’augmente plus aussi rapidement qu’auparavant, mais ne connaît pas non plus de baisse marquée. On observe plutôt un ajustement progressif, avec des évolutions qui varient selon les périodes et les secteurs.

Sur le long terme, la tendance reste orientée à la hausse. Le volume de ventes a été soutenu, porté par une demande importante et un nombre croissant d’annonces sur certains segments. Les estimations ont ainsi régulièrement évolué, notamment dans les zones les plus recherchées.

Cette dynamique s’explique en partie par l’attractivité de Marseille et de la région Provence, qui continue d’attirer aussi bien des acquéreurs en résidence principale que des investisseurs.

Aujourd’hui, le marché tend à se réguler. Les biens correctement positionnés en prix, bien présentés et adaptés à la demande trouvent preneur rapidement, qu’il s’agisse de petites surfaces ou de logements avec plusieurs pièces.

À l’inverse, certains biens peuvent rester plus longtemps en ligne, notamment lorsque leur tarif ne correspond pas aux niveaux actuels observés par les conseillers locaux.

Les différences de prix restent importantes selon :

• le type de résidences (principales ou investissement) ;
• le nombre de pièces ;
• la localisation précise ;
• ou encore le niveau de prestations.

Du côté du locatif, le niveau des loyers reste également un indicateur clé, influençant directement l’intérêt des investisseurs.

À court terme, les valeurs vénales devraient évoluer de manière modérée. On s’oriente davantage vers une stabilisation qu’une forte reprise ou une baisse nette.

Ce qui continuera à faire la différence :

• la qualité du bien ;
• son emplacement précis ;
• et son adéquation avec la demande.

En 2026, les prix du mètre carré à Marseille s’inscrivent dans une phase plus équilibrée, après plusieurs années de progression. Les opportunités existent, mais elles nécessitent une analyse fine, souvent accompagnée par des professionnels capables d’affiner les estimations.

Dans la cité phocéenne, les appartements dominent le secteur. Cela se reflète directement dans les tarifs, mais aussi dans les profils d’acheteurs et les types de projets.

Le prix d’un appartement à Marseille reste globalement plus accessible, avec un niveau médian autour de 3 100 € le m². Ce type de bien est très présent, notamment dans les arrondissements centraux et les quartiers historiques.

Ils attirent plusieurs profils :

• les primo-accédants, à la recherche d’un premier achat ;
• les investisseurs, notamment pour de la location ;
• les actifs qui privilégient la proximité des transports et des bassins d’emploi.

Ce segment de marché est aussi plus dynamique, avec un volume de transactions plus élevé.

Le prix d’une maison à Marseille se situe à un niveau plus élevé, autour de 4 000 € le m² en médiane. Cet écart s’explique principalement par la rareté de ce type de logements, en particulier dans les zones les plus recherchées.

Les maisons se concentrent davantage :

• dans les arrondissements périphériques ;
• dans les quartiers résidentiels ;
• ou dans certains secteurs prisés proches de la mer.

Elles répondent souvent à des projets de vie différents :

• installation en famille ;
• recherche d’espace extérieur (jardin, terrasse) ;
• volonté de s’éloigner de la densité du centre.

Finalement, la différence de prix au m² à Marseille entre appartements et maisons ne tient pas seulement au type de bien, mais à leur usage et à leur disponibilité.

• Les appartements offrent plus de choix et des budgets d’entrée plus accessibles ;
• Les maisons, plus rares, impliquent souvent un budget plus élevé mais répondent à des attentes particulières.

Le bon choix dépend donc avant tout de votre projet : investissement, résidence principale ou recherche de confort.

Une autre différence importante concerne le type de construction. Le prix du mètre carré dans le neuf est généralement plus élevé que dans l’ancien, en raison de prestations plus récentes, de meilleures performances énergétiques et de frais réduits à court terme.

L’ancien, lui, reste plus accessible à l’achat et offre davantage de choix, notamment dans le centre de la ville. Il peut toutefois nécessiter des travaux, à intégrer dans le budget global.

Exemple : Imaginons une famille avec deux enfants qui cherche un logement à Marseille avec un budget de 400 000 €.

• Dans l’ancien, elle pourra souvent trouver un T4 de 75 à 90 m², parfois avec du cachet (hauteur sous plafond, ancien rénové), dans un secteur central ou bien desservi. En revanche, il faut souvent prévoir quelques travaux ou un rafraîchissement.
• Dans le neuf, avec ce même budget, elle s’orientera plutôt vers un T3 ou un petit T4 de 60 à 70 m², plus moderne, avec un balcon ou une terrasse, mais souvent situé dans un secteur un peu plus excentré.

Concrètement, le choix se pose souvent ainsi : plus d’espace et un meilleur emplacement ou un logement clé en main avec plus de confort au quotidien.

Quand vous cherchez à acheter, une question revient vite : où les prix sont-ils les plus élevés  et où peut-on encore trouver des opportunités ?

Ce tableau donne des repères, mais il ne faut pas l’aborder comme une grille figée. À Marseille, l’estimation d’un bien immobilier dépend souvent de plusieurs critères : la rue, la vue, l’état du logement, la présence d’un extérieur ou encore la rareté de l’offre sur le secteur.

Vous pouvez déjà retenir trois grandes logiques :

• Le 7e et le 8e arrondissement concentrent les niveaux de tarifs les plus élevés, surtout dans les quartiers proches du littoral ou sur les zones résidentielles recherchées.
• Le 6e, le 9e et le 12e offrent des positionnements plus nuancés, avec des secteurs centraux ou résidentiels qui peuvent convenir à des projets très différents.
• Le 2e arrondissement présente des écarts plus marqués selon les micro-secteurs, entre adresses patrimoniales, quartiers en mutation et biens à fort potentiel de valorisation.

En clair, si vous visez un quartier comme Endoume ou Bonneveine, vous entrez sur des zones où le budget doit souvent suivre la rareté du bien. Par contre, des secteurs comme La Joliette ou certaines parties du 2e arrondissement peuvent davantage convenir si vous cherchez un point d’entrée plus accessible, tout en restant attentif à l’adresse précise et à la qualité du bien.

À Marseille, le prix au m² peut varier fortement à une échelle très locale. Certaines rues concentrent des biens rares et très recherchés, alors que d’autres restent beaucoup plus accessibles.

Tous les quartiers de Marseille ne répondent pas aux mêmes attentes. Selon que vous cherchiez à vous installer, à acheter votre premier bien, à loger votre famille ou à investir, certains secteurs seront plus cohérents que d’autres.

L’idée n’est donc pas de savoir quel est le “meilleur” quartier dans l’absolu, mais plutôt quel secteur correspond le mieux à votre projet, à votre budget et à votre horizon d’achat.

Si votre priorité est de vivre dans la ville au quotidien, avec un bon équilibre entre services, mobilité et qualité de vie, des secteurs comme Castellane, Bonneveine ou Saint-Barnabé peuvent être intéressants.

• Castellane convient bien si vous voulez rester au cœur de la ville, avec une vraie facilité de déplacement.
• Bonneveine peut davantage vous correspondre si vous recherchez un environnement plus résidentiel, avec une proximité appréciée du littoral.
• Saint-Barnabé séduit souvent par son ambiance de quartier et son positionnement plus résidentiel.

Pour un premier achat, le bon secteur est souvent celui qui permet de trouver un équilibre entre budget d’entrée, potentiel de revente et qualité d’emplacement.

Dans cette logique, La Joliette ou Castellane peuvent être des pistes à étudier selon le type de bien recherché. Vous y trouverez des résidences plus abordables que dans certains secteurs très tendus, avec une offre qui peut convenir à un achat de démarrage.

Le bon réflexe consiste ici à regarder au-delà du seul prix affiché. Un appartement bien placé, dans un secteur vivant et bien connecté, peut être plus pertinent qu’un bien moins cher mais plus difficile à valoriser ensuite.

Si votre projet porte sur une résidence principale avec davantage d’espace, d’extérieur ou de confort au quotidien, vous aurez souvent intérêt à vous tourner vers des secteurs plus résidentiels.

C’est notamment le cas de :

• Mazargues, apprécié pour son positionnement plus calme ;
• Bonneveine, qui attire pour des projets familiaux ;
• Saint-Barnabé, recherché pour sa vie de quartier ;
• et, selon votre budget, certains secteurs du 8e ou du 9e arrondissement.

Dans ces zones, la demande peut être plus forte sur les maisons et les grands appartements. Cela explique aussi pourquoi les valeurs vénales se maintiennent à un niveau élevé sur certains biens familiaux.

Pour un projet d’investissement, il faut raisonner un peu différemment. Le secteur le plus cher n’est pas toujours le plus pertinent, et le quartier le plus accessible n’est pas forcément le plus simple à louer ou à revendre.

Des secteurs comme Le Panier, La Joliette ou Castellane peuvent attirer votre attention selon votre stratégie :

• Le Panier pour un bien avec cachet, dans un secteur très singulier ;
• La Joliette pour un marché en évolution, à analyser avec précision ;
• Castellane pour un emplacement central qui reste lisible pour de nombreux profils de locataires.

Dans tous les cas, mieux vaut raisonner en termes d’équilibre entre emplacement, enveloppe budgétaire, tension locative et qualité du bien, plutôt que de viser uniquement un rendement théorique.

Quand le budget est plus serré, l’enjeu est souvent de trouver un secteur qui reste cohérent à moyen terme, sans se focaliser uniquement sur le prix le plus bas.

Dans ce cas, certains quartiers du 2e arrondissement ou des secteurs moins tendus que le littoral sont des pistes intéressantes. L’essentiel est alors d’être attentif à l’environnement immédiat, à l’état du bien et au potentiel réel du micro-marché.

En résumé, acheter un logement à Marseille demande surtout de bien faire correspondre votre projet avec la réalité du secteur visé. Un quartier recherché n’est pas automatiquement le bon choix pour vous. À contrario, un secteur plus accessible peut devenir une très bonne option s’il correspond à votre usage et à votre budget.

Si le prix au m² à Marseille reste relativement accessible comparé à d’autres grandes villes, ce n’est pas un hasard. Aujourd’hui, acheter à Marseille demande souvent un budget bien inférieur à celui de villes comme Paris, où le prix au m² dépasse fréquemment les 9 000 €, ou même Lyon et Bordeaux, où il se situe généralement autour de 4 500 à 5 500 €.

Même constat du côté de Nantes ou Toulouse, où le prix au m² tourne souvent autour de 3 500 à 4 500 €, ce qui rapproche certaines zones de ces marchés… mais avec encore des écarts selon les quartiers.

Cette position intermédiaire rend Marseille particulièrement intéressante : elle reste une grande métropole, tout en proposant des niveaux de tarifs plus variés et parfois plus intéressants.

La desserte en transports, la proximité des axes routiers et l’accès aux zones d’emploi jouent un rôle direct sur les estimations d’un bien.

Un quartier bien connecté et disposant de commerces et services à proximité sera naturellement plus recherché. Et ceci se reflète directement dans le prix du mètre carré, notamment dans les secteurs centraux.

À Marseille, certains critères ont un impact immédiat sur les valeurs immobilières. C’est notamment le cas de la proximité de la mer ou d’une vue dégagée. Voilà qui explique pourquoi certains quartiers affichent des valeurs vénales plus élevées : la combinaison entre cadre de vie et rareté des biens tire les prix vers le haut.

Tous les secteurs ne sont pas figés. Certains quartiers évoluent avec le temps, sous l’effet de projets urbains ou de transformations locales.

Pour vous, cela peut se traduire par :

• des prix encore accessibles ;
• un potentiel d’évolution ;
• des opportunités à moyen terme.

Ce qu’il faut retenir : le prix au m² à Marseille s’explique autant par son positionnement face aux autres grandes villes que par ses dynamiques locales. C’est cette combinaison qui rend le marché à la fois accessible et contrasté.

Marseille peut correspondre à différents types d’investissements :

• un achat pour louer sur le long terme ;
• un investissement patrimonial dans un secteur recherché ;
• un projet mixte (occupation + location).

Ce qui fait la différence, ce n’est pas seulement le prix d’achat, mais surtout l’emplacement et la qualité du bien.

Le prix de l’immobilier à Marseille offre encore une certaine diversité :

• certains quartiers nécessitent un budget élevé, notamment proches du littoral ;
• d’autres permettent d’entrer sur le marché avec un investissement plus mesuré.

Cela permet d’adapter votre stratégie selon votre capacité de financement et votre horizon.

Marseille reste une grande ville avec une population importante et une part significative de locataires. Cela soutient la demande locative, notamment sur les appartements.

Toutefois attention : tous les secteurs ne se valent pas.

Avant d’investir, il est important de regarder :

• l’emplacement précis du bien ;
• la facilité d’accès (transports, axes, commodités) ;
• le type de logement recherché dans le secteur ;
• l’état du bien et les éventuels travaux.

Un logement bien situé et cohérent avec la demande locale sera plus simple à louer et à valoriser dans le temps.

Plutôt que de chercher uniquement le rendement le plus élevé, il est recommandé de raisonner en termes d’équilibre :

• un prix d’achat cohérent ;
• un secteur lisible ;
• un bien attractif pour les locataires avec des loyers abordables ;
• un potentiel de revente.

Le conseil iad : pour trouver le bon équilibre, prenez le temps d’analyser les tendances du marché immobilier à Marseille, notamment dans les secteurs centraux ou en évolution.

Après avoir analysé les valeurs à l’achat, intégrer les loyers permet d’affiner la lecture du marché et d’en comprendre les logiques de valorisation.

À Marseille, les montants pratiqués à la location se situent entre 11,2 € et 15,9 € par m², selon les biens et leur localisation². Ce positionnement confirme un marché encore accessible à l’échelle des grandes métropoles, tout en laissant apparaître des écarts significatifs selon les secteurs.

Plus le logement est grand, plus le coût au m² a tendance à baisser. C’est un fonctionnement assez classique sur le marché immobilier.

Les petites surfaces restent donc les plus chères au m². Elles sont très recherchées, notamment par les étudiants et les jeunes actifs.

Comme pour l’achat, la localisation joue un rôle déterminant dans les loyers pratiqués.

Les secteurs proches du littoral ou du centre-ville affichent généralement les niveaux les plus élevés. À l’inverse, certains arrondissements plus au nord permettent d’accéder à des logements avec des loyers plus modérés.

En affinant encore, on constate que les montants peuvent varier sensiblement d’un quartier à l’autre.

En résumé, à Marseille, le montant d’un loyer ne dépend jamais d’un seul critère. Surface, arrondissement, quartier… tout se joue dans le détail. Et c’est justement ce qui rend l’analyse locale essentielle avant de se lancer, que ce soit pour louer ou pour investir.

Vous l’avez vu tout au long de cet article : le prix au m² à Marseille peut varier fortement d’un quartier à l’autre, et même d’une rue à l’autre. C’est ce qui rend le marché à la fois intéressant… et parfois difficile à décrypter seul.

Que vous souhaitiez acheter, vendre ou simplement connaître la valeur de votre bien, l’accompagnement local fait souvent la différence.

Chez iad, les conseillers immobiliers s’appuient sur une connaissance fine du terrain :

• estimation d’un bien immobilier à l’échelle du quartier ;
• compréhension des dynamiques locales ;
• accompagnement personnalisé à chaque étape du projet.

L’objectif est simple : vous aider à prendre les bonnes décisions, en phase avec la réalité du marché marseillais.

Que ce soit pour affiner une estimation du prix au m², sécuriser un achat ou mettre en vente votre bien dans les bonnes conditions, un regard local permet souvent d’éviter les erreurs d’appréciation.

Si possible, passez cet encart en bloc : Vous avez un projet immobilier à Marseille ?
Faites-vous accompagner pour obtenir une estimation précise ou échanger sur votre projet avec un conseiller proche de chez vous.

En 2026, le prix au m² à Marseille se situe autour de 3 100 € le m² en médiane, avec des écarts allant d’environ 2 300 € à plus de 5 000 € selon les quartiers, le type de bien et ses caractéristiques. Pour obtenir une estimation fiable, il est essentiel d’analyser le marché à l’échelle locale.

Les secteurs les plus chers se situent généralement dans le 7e et le 8e arrondissement, notamment à Endoume ou autour du Prado, où la proximité de la mer et la rareté des biens tirent les prix vers le haut.

À l’inverse, certains quartiers du nord de Marseille ou des zones en transformation comme La Joliette peuvent proposer des niveaux de prix plus accessibles. Mais là encore, tout dépend du micro-secteur et du type de bien.

Le prix de l’immobilier à Marseille reste globalement plus accessible que dans des villes comme Paris, où les tarifs dépassent souvent les 9 000 € le m².

Il se positionne également en dessous ou au niveau de villes comme Lyon ou Bordeaux, et reste comparable à certains secteurs de Toulouse ou Nantes.

Cette position intermédiaire rend Marseille attractive, notamment pour les acheteurs qui recherchent une grande ville avec encore des possibilités d’accès à la propriété.

Plusieurs éléments expliquent les variations du prix au m² à Marseille :

• la localisation (proximité mer, centre-ville, quartiers résidentiels) ;
• l’accessibilité (transports, axes routiers, commerces) ;
• le type de bien (appartement ou maison) ;
• l’état du logement et ses prestations ;
• la rareté de l’offre sur le secteur.

Ces critères peuvent faire varier fortement la valeur vénale d’un bien, même à quelques rues d’écart.

Les appartements sont plus nombreux et souvent plus accessibles, ce qui en fait une option fréquente pour un premier achat ou un investissement.

Les maisons, plus rares, impliquent généralement un budget plus élevé mais offrent davantage d’espace et de confort. Le choix dépend donc avant tout de votre projet et de votre budget.

Marseille peut présenter un intérêt pour un investissement immobilier, notamment grâce à des tarifs encore accessibles et une demande locative présente.

Cependant, tous les quartiers ne se valent pas. Il est important d’analyser le secteur, le type de bien et la cohérence du projet avant de se lancer.

Sources : ¹ Données issues des bases immobilières des notaires de France : immobilier.notaires.fr

²Données issues des observatoires des loyers : https://www.observatoires-des-loyers.org/

Données et sources consultées au 19 mars 2026