Studios, appartements T1… Environ 140 000 logements de moins de 40 m², auparavant considérés comme des passoires énergétiques, devraient bientôt être mieux notés au diagnostic de performance énergétique¹. En cause, une nouvelle formule de calcul destinée à ne pas pénaliser inutilement ces logements, souvent en pénurie sur le marché locatif.
Le diagnostic de performance énergétique : quelques rappels
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet d’informer l’acquéreur ou le locataire sur la performance énergétique et climatique du bien. Ce diagnostic a pour objectif d’évaluer la consommation d’énergie, mais aussi, les émissions de gaz à effet de serre.
La remise d’un DPE est obligatoire dans plusieurs situations, notamment² :
- Pour la vente d’un logement ou d’un bâtiment.
- Pour la signature d’un contrat de location d’un logement ou d’un bâtiment d’habitation.
- Pour la livraison d’un bâtiment neuf.
Cette obligation apporte à l’acquéreur ou au futur locataire une transparence accrue sur la performance énergétique du bien immobilier.
Le DPE doit être établi par un diagnostiqueur certifié, remplissant des critères définis par l’arrêté du 20 juillet 2023². Ces professionnels indépendants sont tenus de respecter des normes strictes pour assurer l’objectivité de leurs évaluations.
Cet arrêté entre en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2024 et renforce les exigences de compétences et critères de certification des diagnostiqueurs.
La performance du logement fait l’objet d’un classement, allant de “A” pour les mieux notés à “G” pour les logements les plus énergivores³. Ces derniers, particulièrement mal isolés, sont aussi appelés “passoires énergétiques”.
Interdiction de location des passoires énergétiques : rappel du calendrier
La loi climat et résilience du 22 août 2021 prévoit une interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores. Pour continuer à louer, les propriétaires concernés devront donc réaliser les travaux nécessaires.
Dès le 25 août 2022, un gel des loyers a été appliqué pour les logements avec un DPE classé F ou G. Concrètement, les propriétaires concernés n’ont donc plus la possibilité de réviser le loyer à la hausse. Un décret du 20 août 2023 a ensuite confirmé le calendrier applicable concernant l’interdiction pure et simple de location ⁴ :
- 1ᵉʳ janvier 2023 : interdiction de location pour les logements classés G+, consommant plus de 450 kWh/m2/an en énergie finale.
- 1ᵉʳ janvier 2025 : interdiction de location pour les logements classés G.
- 1ᵉʳ janvier 2028 : interdiction de location pour les logements classés F.
- 1ᵉʳ janvier 2034 : interdiction de location pour les logements classés E.
En pratique, les propriétaires de logements classés G ne pourront plus remettre leur logement en location après la fin d’un bail dès le 1ᵉʳ janvier prochain. Ils devront, au préalable, réaliser les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique de leur bien.
Vous louez un logement avec un DPE classé G ? Vous n’avez aucune obligation de quitter les lieux. La rénovation pourra être menée après votre départ.
Petites surfaces classées G : exemption possible au 1er janvier 2025
Un nouveau projet d’arrêté, modifiant le calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE), va bientôt permettre à près de 140 000 logements¹de moins de 40 m² d’échapper à la classification G, et donc à la date butoir du 1ᵉʳ janvier 2025.
Ce projet de réforme, annoncée par le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu, s’inscrit dans une volonté de correction des biais inhérents au DPE concernant les petites surfaces. L’objectif est de réduire l’impact du système d’eau chaude sanitaire dans le calcul de la performance énergétique de ces logements. En effet, les habitations de moins de 40 m² sont souvent pénalisées par cette composante dans l’évaluation. Elles obtiennent ainsi un classement généralement inférieur à la moyenne.
Pour remédier à cette disparité, une révision de la méthode de calcul prévue. Cette initiative vise à :
- Offrir une évaluation plus juste de la performance énergétique de ces logements.
- Les maintenir sur le marché et favoriser l’offre locative au niveau local.
Les logements concernés pourraient donc continuer à être proposés à la location, même au-delà du 1er janvier 2025.
Vous êtes bailleur ? L’Ademe met à votre disposition un simulateur DPE pour savoir si vous pourrez bénéficier de cette exemption
Travaux en copropriété : report possible de deux ans
Du côté de l’habitat collectif, l’heure est également à l’assouplissement de certaines règles. Un prochain texte réglementaire devrait permettre aux copropriétés de reporter de deux ans l’interdiction de louer, sous réserve d’un vote en assemblée générale visant à entreprendre les travaux nécessaires⁵.
La réalisation d’un chantier dans une copropriété, en effet, s’envisage typiquement sur le temps long. Il faut compter, le plus souvent, trois ans au moins entre le vote des travaux de rénovation énergétique en assemblée générale et leur mise en œuvre effective⁶. Cette temporalité est à la fois liée :
- Aux processus administratifs mis en œuvre par le syndic.
- À la réalisation des devis et à leur comparatif.
- Au vote effectif du budget.
- À la planification de l’intervention de l’entreprise.
Cette mesure vise donc à accorder aux copropriétés le temps nécessaire pour réaliser les travaux indispensables, sans les contraindre, dès le 1ᵉʳ janvier. En reportant l’interdiction de location de deux ans, elle offre une fenêtre supplémentaire pour planifier et exécuter un chantier de rénovation énergétique.
| "Aller chercher tous les logements possibles, mètre carré par mètre carré ". La priorité affichée par le nouveau Premier ministre Gabriel Attal est clairement orientée vers un choc de l’offre de logement. Ces deux assouplissements de la réglementation DPE devraient apporter un répit bienvenu aux bailleurs ou syndics de copropriété. |
- Certains logements de moins de 40 m² quitteraient la catégorie G du DPE pour un score plus favorable, via une nouvelle méthode de calcul.
- Un sursis de deux ans pour la réalisation d’un DPE est accordé aux copropriétés actant dès maintenant la réalisation de travaux.
- Ces deux mesures éviteraient une transition trop brutale à la date du 1er janvier 2025.
¹ https://www.gouvernement.fr/actualite/logement-une-reforme-du-dpe-en-faveur-des-petites-surfaces
² https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic-performance-energetique-dpe
³ https://www.ecologie.gouv.fr/loi-climat-resilience
⁴ https://www.capital.fr/immobilier/passoires-thermiques-un-decret-confirme-le-calendrier-dinterdiction-de-mise-en-location-1476958
⁶ https://www.lesechos.fr/politique-societe/societe/passoires-thermiques-un-sursis-pour-les-coproprietes-ayant-vote-des-travaux-2075781
⁷ https://www.bfmtv.com/immobilier/construction/on-va-se-battre-centimetre-par-centimetre-comment-attal-veut-relancer-la-construction_AD-202402140545.html
