Les Jeux Olympiques de Paris 2024 dynamisent les villes concernées dans toute l’Ile-de-France. Paris, la ville lumière, n’a pas attendu d’organiser les JO pour faire rêver les investisseurs étrangers. En revanche, la Seine-Saint-Denis pourrait devenir le véritable gagnant de ces JO 2024. À quelques mois de l’événement, quel sera l’impact des JO sur le marché immobilier francilien ? Décryptage.
Dans quel contexte immobilier arrivent les JO 2024 ?
Pour connaître l’impact, il faut d’abord étudier le point de départ, soit la situation actuelle du marché immobilier francilien.
Un marché immobilier atone à Paris et en Ile-de-France
Voilà une excellente perspective alors que le marché immobilier subit une baisse depuis plusieurs mois. Les notaires constatent une baisse de près de 7 % des prix franciliens sur un an. Mais c’est aussi un nombre de transactions moins élevé en 2023 avec près de 144 000 ventes, soit – 25 % en Île-de-France (1).
Pour rassurer les propriétaires, rappelons que l’investissement immobilier s’apprécie sur une longue durée ! Or, la hausse des prix en Île-de-France est de 14,4 % sur 10 ans ! Elle atteint même 16,5 % à Paris (2). Le marché immobilier français a connu une hausse de 22 % depuis 2017, date de l’annonce de l’attribution des prochains jeux olympiques et paralympiques à Paris.
Une crise du logement réelle
Le nombre de logements en région parisienne reste inférieur à la demande. Il n’y aura donc pas de baisse massive des prix immobiliers dans l’ancien en région parisienne pour plusieurs raisons :
- La crise dans l’immobilier neuf (- 26 % de ventes et -38,4 % de réservations sur un an (3).
- Le marché locatif en grande tension (6 mois pour louer un studio parisien en 2023 (4).
Paris compte 19 % de logements inoccupés en 2023, soit près d’un sur cinq (5). Plusieurs raisons expliquent ce phénomène :
- le développement des résidences semi-secondaires avec le télétravail,
- des retraités possédant deux logements,
- des logements détenus par une clientèle internationale de passage.
Ce phénomène accentue la crise du logement à Paris. Or, l’effondrement ne se produira pas compte tenu de cette crise structurelle du logement en France : avoir un toit reste la priorité pour de nombreux citoyens.
Quels sont les liens entre organisation des JO et marché immobilier ?
Quel a été l’impact immobilier pour les précédents JO ?
L’impact des JO sur le marché immobilier des villes organisatrices est évalué à une hausse des prix de 17 % en moyenne l’année suivante (6). Ainsi, les prix immobiliers ont augmenté dans toutes les villes organisatrices des JO des 20 dernières années, comme à Tokyo (+ 22 %), ou Londres (+ 24 %).
Des travaux et des transports pour les JO 2024
L’organisation des JO 2024 booste les grands travaux, notamment dans les transports. Un bien immobilier dans une commune bien desservie est un point fort incontestable !
Le chantier dantesque du Grand Paris, avec un budget de plus de 40 milliards d’euros (7), accélère sous l’effet des JO. Le Grand Paris Express se développe. Les futures lignes de métro sortent de terre, parfois même en avance sur le prévisionnel comme au Carrefour Pleyel. La proximité d’une future ligne de métro (prolongation de la ligne 14, ligne 15 ou ligne 16) sera un point fort dans l’estimation immobilière de votre logement.
Les impacts certains sur le marché immobilier de Seine-Saint-Denis
Avec l’installation du village olympique, la Seine-Saint-Denis accueillera plus de 17 000 athlètes mais aussi les officiels et les médias. Au-delà des 3 principales communes (Saint-Ouen, de Saint-Denis ou de l’Ile-Saint-Denis), tout le département devrait profiter de cette notoriété et de cette image positive. En outre, les prolongations des lignes de métro facilitent l’accès à ces villes.
Prenons l’exemple des JO de Londres en 2012 : le quartier de Stratford a vu ses prix durablement augmenter. C’est devenu un quartier résidentiel coté, encore en pleine évolution.
L’accueil des JO 2024 pourrait renforcer l’attractivité de certaines communes du 93. Les investisseurs immobiliers peuvent profiter d’opportunités, tout en surveillant l’encadrement des loyers qui s’étend à plusieurs communes de Seine-Saint-Denis.
Le village olympique a vocation à se transformer dès l’automne 2024 en 2 200 logements, un groupe scolaire, des bureaux neufs, 900 résidences de service, notamment des résidences étudiantes. De quoi doper l’écosystème des villes autour de nouveaux commerces, de nouveaux transports, de nouveaux services publics.
Et cela, d’autant plus que les prix immobiliers en Seine-Saint-Denis sont encore très accessibles. Ainsi, en mars 2024, le prix moyen au mètre carré s’affiche à 4 000 € pour un appartement et à 3 400 pour une maison. Sans surprise, plus on s’approche de Paris, plus les prix immobiliers augmentent. Saint-Denis bénéficie notamment du report des acquéreurs, qui ne parviennent plus à acheter dans Paris intra-muros.
Les impacts possibles sur le marché immobilier parisien et francilien
Illuminer l’image de Paris
Les Jeux Olympiques constituent l’un des événements les plus médiatisés au monde. Pendant quelques jours, Paris, et plus largement toute la région parisienne, vivront au rythme des sportifs.
Les médias de tous les pays réaliseront des reportages, pour mettre en avant le sport mais aussi la vie en France, à travers des endroits insolites ou méconnus de la ville lumière. La cérémonie d’ouverture sur la Seine, jusqu’au Trocadéro, constitue une occasion unique de présenter Paris sous son meilleur jour.
Attirer des acheteurs étrangers
Ces projecteurs allumés sur Paris et la région parisienne pendant quelques semaines devraient donc attirer encore plus d’acquéreurs étrangers. Ce sont des clients potentiels exigeants en quête d’un pied-à-terre dans la capitale française…mais peu passionnés par la réglementation sur la performance énergétique, en général. Cette clientèle internationale pourrait acheter des passoires thermiques sans aucun frein.
Rendre les vendeurs réalistes
Après la crise immobilière en 2023, la plupart des vendeurs se montrent plus raisonnables. Plusieurs raisons expliquent cela :
- des délais de vente allongés,
- les compromis de vente avortés, faute de prêt immobilier,
- des marges de négociation en hausse.
Certains propriétaires précipitent la mise en vente par peur d’un effondrement du marché immobilier ou par peur de nouvelles mesures contraignantes. Ils pourraient toutefois attendre l’automne pour mettre en vente leur bien. Cela leur permettra en amont d’avoir profité d’une location courte durée pendant les JO…
- L’impact des JO sur le marché immobilier de la région parisienne devrait profiter principalement à la Seine-Saint-Denis.
- Au cours des 20 dernières années, l’organisation des JO a dopé le marché immobilier dans les villes organisatrices.
- Une bonne nouvelle à concilier avec des prix déjà très élevés et un marché immobilier en berne.
(1) https://paris.notaires.fr/sites/default/files/2024-02/Dossier%20de%20presse%20T4%202023.pdf
(2) https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/paris-75000/
(3) https://fpifrance.fr/presse/bilan-2023-vous-lavait-bien-dit
(4) https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-la-tension-locative-atteint-des-records-a-paris-et-dans-les-grandes-villes-1992303
(5) https://www.apur.org/fr/nos-travaux/logements-inoccupes-paris-lieux-mise-perspective-historique-leviers-action-publique
(6) https://www.europe1.fr/immobilier/jo-de-paris-2024-quel-impact-sur-le-marche-de-limmobilier-dans-la-capitale-4204615
(7) https://www.lesechos.fr/pme-regions/actualite-pme/transports-les-cinq-chiffres-fous-du-grand-paris-express-2029126#
