Les tendances des marchés immobiliers à fin novembre 2024 : les prix en France et dans les métropoles

Avec la reprise des ventes de logements anciens qui se renforce au fil des mois, la baisse des prix des logements anciens devient moins rapide. En mai dernier, les prix signés mesurés en niveau annuel glissant reculaient de 4.6 % en glissement annuel : en octobre la baisse était presque de deux fois moins rapide, avec – 2.4 %.

En effet, durant six mois l’augmentation des prix des compromis a été rapide : mesurés en niveau trimestriel glissant, les prix se sont élevés de 3.3 % au total.

La pression de la demande, sur des territoires où l’insuffisance de la construction et les déséquilibres quantitatifs afférents n’ont fait que s’accentuer depuis plusieurs années, ne pouvait qu’alimenter la progression des prix.

Mais comme cela est habituel à partir du mois d’août, surtout après le rebond des prix qui s’est constaté cette année, les prix des compromis signés ont baissé de 1.7 % sur 3 mois, à fin octobre. Bien que la courbe des prix se soit inversée, les prix signés restent donc encore orientés à la baisse en niveau annuel glissant. Et il faudra attendre encore plusieurs mois (probablement le printemps 2025) pour que le rythme d’évolution des prix mesurés en niveau annuel glissant retrouve des valeurs positives.

Pour autant, le ralentissement de la baisse des prix reste nettement plus rapide sur le marché des maisons : avec – 1.6 % fin octobre, contre – 4.4 % en mai dernier, en raison principalement de la bonne tenue (voire du renforcement) des prix de ces biens en dehors des grandes agglomérations. En revanche, le ralentissement reste plus lent sur le marché des appartements : avec – 2.9 %, contre – 4.8 %, du fait notamment des difficultés toujours constatées dans les grandes villes par une demande toujours pénalisée par le resserrement de l’accès au crédit.

Depuis le début de l’année, les prix des logements neufs reculent, sur un marché fortement affecté par une chute d’activité inédite, tant pour les appartements que pour les maisons. Et en octobre, sur des prix mesurés en niveau annuel glissant, la baisse était de 2.2 %, en glissement annuel : toujours plus rapide sur le marché des appartements (- 2.3 %) que sur celui des maisons (- 1.2 %).

Mais depuis le début de l’été, le rythme de la baisse a commencé à ralentir. Car après un premier semestre durant lequel la diminution a été soutenue, au cours des derniers mois la courbe des prix s’est progressivement infléchie. Et à fin octobre, en niveau trimestriel glissant, le niveau des prix augmente assez rapidement, de 2.2 % sur 3 mois.

Les évolutions restent néanmoins très différentes, entre un marché des appartements sur lequel la baisse des prix est de moins en moins rapide et celui des maisons sur lequel les prix reculent à un rythme lent mais persistant. Car si dans le secteur de la promotion immobilière qui peine à sortir d’une crise sans précédent au regard de son ampleur, sur le marché de la maison individuelle la demande se relève doucement et les acheteurs bénéficient de l’amélioration des conditions de crédit et du ressaisissement de l’offre bancaire.

La hausse des prix se renforce encore en Province, dans les villes de plus de 40 000 habitants. A fin octobre, les prix signés des appartements anciens mesurés en niveau annuel glissant augmentent dans 41 % des villes, contre 38 % en septembre (23% en juin) : la hausse est alors de 5.4 % en moyenne. Et elle concerne des grandes villes (plus de 100 000 habitants) telles Amiens, Besançon, Dijon, Lille, Limoges, Metz et Saint-Etienne. D’autres grandes villes basculant bientôt dans le champ des hausses de prix : comme Aix-en-Provence et Caen.

Car après plusieurs mois de progression ou de moindre baisse des prix, le paysage change rapidement. Par exemple en octobre, si on se limite aux seules grandes villes, dans 80 % d’entre elles, les prix mesurés en niveau annuel glissant ont augmenté plus vite ou ont reculé moins rapidement qu’en septembre. Lorsque les prix augmentent, la hausse a été plus rapide dans 75 % des villes, comme par exemple à Besançon, à Dijon, à Nancy, à Toulon.

Et si les prix diminuent en octobre, le recul est moins rapide dans 82 % des villes, pour un écart de 1.1 point en moyenne (- 3.8% contre – 4.9 % en septembre). Le ralentissement de la baisse des prix est particulièrement marqué à Brest et à Perpignan : il est aussi remarquable à Annecy, à Clermont-Ferrand et à Tours.

Alors qu’à Paris, il est lent mais régulier depuis la fin du printemps. Mais parfois la baisse des prix s’amplifie (comme au Havre, à Mulhouse ou à Strasbourg), presque toujours en réponse à une moindre attirance de la demande pour les villes concernées.

“Le mois de octobre 2024 à l’échelle locale marque une baisse significative de projets acquéreurs, les demandes de mise en vente restent stables.”
Mickael Dumas – Gap

Entre les métropoles les moins chères (Brest, Grand Nancy ou Rouen Normandie et maintenant Grenoble) avec des prix au m2 de l’ordre de 2 500 € pour les appartements anciens et celle du Grand Paris, l’écart de prix reste de 1 à 3 depuis plusieurs années, en dépit des évolutions des prix et de l’activité de ces marchés. En revanche, il se réduit sensiblement, de 1 à 2 si la comparaison se fait avec la métropole de Nice-Côte d’Azur et de 1 à 1.6 avec les métropoles de Bordeaux, Lyon, Marseille, Montpellier, Rennes, Strasbourg et Toulouse.

Sur le marché des appartements, les prix au m² confirment leur progression sur les métropoles de Nancy et de Strasbourg. Et les écarts de niveaux ou de rythme d’évolution des prix sont de second ordre entre la ville-centre et la périphérie. En revanche, les prix baissent toujours rapidement (de 5 à 6 % sur un an) sur les métropoles de Bordeaux, Lyon, Nantes et Paris : dans tous les cas, les évolutions sont comparables entre le centre et la périphérie et la décote de la périphérie reste inchangée (33 % pour Paris, 12 % en moyenne pour Bordeaux, Lyon et Nantes.

En ce qui concerne les prix des maisons, l’écart n’est que de 1 à 1.9 entre, d’une part, les métropoles de Brest, du Grand Nancy, de Lille ou de Rouen Normandie et, d’autre part, celles du Grand Paris et de Nice-Côte d’Azur. En outre, l’écart entre les métropoles de Bordeaux, Lyon, Marseille et Montpellier d’une part et celle du Grand Paris est faible, de l’ordre de 15 % seulement.

Et les prix des maisons n’augmentent que sur la Métropole de Nice-Côte d’Azur : alors que les prix reculent rapidement dans la ville-centre, la pression de la demande en périphérie et une décote élevée (près de 20%) y soutiennent une progression sensible des prix. En revanche, les prix reculent dans les autres métropoles, à des rythmes parfois rapides (Bordeaux, Lyon, Marseille, Nantes, Nancy et Paris) : en dépit d’une préférence de la demande pour la maison individuelle toujours vive, les difficultés d’accès au crédit pèsent sur les capacités d’achat des ménages.