Les tendances des marchés immobiliers à fin juin 2024 : les prix en France et dans les métropoles

Sur un marché de l’ancien qui s’enfonçait dans la récession, avec une demande déprimée par la hausse des taux des crédits immobiliers et le rationnement du crédit, l’année 2023 a terminé sur une baisse des prix des logements de 3.1 %. Mais si les évolutions ont été très différentes selon les territoires, avec des reculs plus rapides dans les villes et les départements les plus chers, les baisses de prix ont été notables durant l’été et au début de l’automne. Alors que le premier semestre avait été celui du ralentissement et des hésitations.

Néanmoins, depuis février 2024 la conjoncture se retourne. Avec la baisse des taux et le redressement de la production de crédit des banques, le nombre de compromis signés se relève. Et la courbe des prix s’est inversée : à fin mai, en trimestriel glissant, la hausse est de 1.6 % sur les compromis signés (+ 1.8 % pour les appartements et + 1.2 % pour les maisons). Elle est en outre de 2.9 % sur les prix affichés, l’offre nouvelle renouant avec un certain dynamisme et relevant ses ambitions en termes de prix.

Cependant, comme en dépit de la baisse d’activité constatée dès 2022 la hausse des prix s’observait encore à la fin du printemps 2023, la baisse des prix de 2023 est partie du point haut de la courbe des prix constaté en mai- juin. Aussi, et comme cela est habituel lors d’un retournement de conjoncture, les évolutions des prix signés sont toujours orientées à la baisse en niveau annuel glissant, bien qu’en augmentation en niveau trimestriel glissant : – 5.0 % pour l’ensemble du marché (- 5.0 % pour les appartements et – 4.9 % pour les maisons).

La sévère dépression des ventes de logements neufs a pesé sur la courbe des prix, en 2023. Mais bien que le secteur de la maison individuelle ait connu la pire des récessions depuis les années 80, les prix des maisons neuves ont encore augmenté de 3.8 % sur l’année : le ralentissement de la hausse des prix tenant essentiellement à la déflation constatée durant l’été, alors que la pression sur les prix est réapparue durant l’automne (avec le renouvellement des clientèles à l’annonce de la prochaine disparition du PTZ dans les zones B2 et C). Par contre la baisse des prix des appartements commercialisés par des promoteurs s’est affirmée durant une grande partie de 2023.

D’autant que face au recul de la demande, les promoteurs ont accepté une révision des prix afin d’alléger (un peu) le stock des biens disponibles à la vente : en 2023, les prix ont reculé de 0.3 %.

Mais depuis le printemps 2024, les prix des logements neufs se ressaisissent. Sur un marché de la promotion immobilière toujours sinistré, les prix des appartements remontent doucement : avec à fin mai, + 0.3 % au cours des trois derniers mois. En revanche, la remontée est rapide sur le marché des maisons, avec + 3.1 % sur trois mois : le regain de l’offre de crédits bancaires et la baisse des taux des crédits bénéficient pleinement à ce secteur, dont l’activité frémit depuis la fin de l’hiver.

A fin mai 2024, dans la quasi-totalité des grandes villes (plus de 100 000 habitants), les prix des appartements anciens reculent sur un an : en moyenne, la baisse est de 4.8 % (- 5.0 %, France entière). Seules les villes d’Amiens et de Metz font exception, avec des augmentations de plus de 8 % sur un an, après une hausse presqu’ininterrompue des prix depuis janvier 2019.

Dans les autres grandes villes, la baisse est intervenue dès la fin de l’été 2023, partant d’un point haut de la courbe des prix généralement situé à la fin du printemps. Mais depuis février dernier, la courbe des prix s’est inversée : et dans 70% des villes de plus de 100 000 habitants, les prix signés augmentent maintenant sur 3 mois (comme d’ailleurs les prix affichés, en réponse au relèvement des ambitions des vendeurs qui reviennent sur le marché).

L’augmentation des prix des appartements anciens est rapide (10 % et plus, au cours des trois derniers mois) dans plusieurs villes : Annecy, Nancy, Reims, Strasbourg et Toulon, voire Boulogne-Billancourt. Elle se situe autour de 4 % au Havre, à Nantes, Rennes et Toulouse. Alors que dans les autres grandes villes, la hausse n’est encore que de quelques pourcents (Lille, Montreuil ou Nice, par exemple).

En revanche, les prix reculent toujours sur 3 mois (de 2 à 3 %), même si la baisse ralentit, à Lyon, Marseille et Paris : en raison du niveau des prix pratiqués, trop chers au regard des possibilités d’emprunt et du blocage du marché de la revente qui perdure sur ces villes.

La baisse des prix reste néanmoins rapide (au moins 9 % sur 3 mois) à Grenoble et Saint-Etienne : à la différence des autres grandes villes, elles ne réussissent pas à s’extraire d’un sentier de récession des valeurs immobilières.

Dans les grandes métropoles (Bordeaux, Lyon, Nantes et Paris), les prix des appartements anciens reculent rapidement (au minimum, – 8 % sur un an). Et la baisse qui s’est renforcée depuis un an est généralement plus rapide dans la ville-centre qu’en périphérie : les niveaux des prix qui y sont constatés contribuent largement à cela, dans le contexte d’un rationnement de l’accès au crédit particulièrement pénalisant. Aussi l’écart relatif de prix entre le centre et la périphérie s’est réduit, pour s’établir à 30 % sur la métropole du Grand Paris et à 10% dans les autres métropoles : le déplacement de la demande vers les communes périphériques s’étant essoufflé au fil des mois.

Néanmoins, dans d’autres métropoles (Montpellier, Nancy, Nice et Strasbourg), les prix des appartements anciens reculent doucement (de l’ordre de 1 % sur un an). Et à l’exception de Strasbourg, la baisse des prix est plus rapide dans la ville-centre, en raison des difficultés d’accès au crédit qui contrarient une partie de la demande. D’ailleurs dans ces métropoles, l’écart relatif de prix entre le centre et la périphérie a pratiquement disparu : la demande préférant clairement les communes périphériques (et le modèle de la maison individuelle) dès que ses moyens budgétaires et financiers le lui permettent.

En outre, dans la plupart des métropoles, le repli lent et modéré des prix des maisons observé durant le 1er semestre 2023 a cédé la place à une baisse souvent rapide (au moins 9 % sur un an), en dépit d’une préférence de la demande pour la maison individuelle toujours vive (corollaire de la perte d’attractivité de l’habitat collectif) : dans les métropoles de Bordeaux, Lille, Lyon, Nancy, Nantes, Paris et Toulouse où les niveaux des prix pratiqués sont devenus plus difficiles à soutenir.

Les baisses de prix concernent alors autant la ville-centre que la périphérie : la décote de prix de la périphérie par rapport au centre reste partout très élevée.