Les tendances des marchés immobiliers à fin janvier 2025 : les prix en France et dans les métropoles

Dès le printemps 2024, la baisse des prix des logements anciens est devenue moins rapide France entière. La pression d’une demande confrontée partout sur le territoire à une pénurie de l’offre, renforcée par l’insuffisance de la construction constatée depuis plusieurs années, a accompagné l’inversion de la courbe des prix. Et pendant six mois, durant le printemps et l’été, l’augmentation des prix des compromis a été rapide (comme d’ailleurs celle des prix affichés).

Mais à la fin de l’été, comme chaque année à la même époque, la tension sur les prix s’est faite moins forte. Sans pour autant contrarier la tendance au ralentissement de la baisse des prix. D’ailleurs, alors que les ventes ont nettement rebondi durant le 4ème trimestre, la tendance haussière des prix affichés s’est affirmée : + 0.6 % sur 3 mois pour l’ensemble du marché (et même + 1.6 % sur le marché des maisons).

Les vendeurs ont clairement révisé leurs ambitions à la hausse, sur un marché qui a retrouvé des couleurs : en décembre 2023, alors que l’horizon s’obscurcissait, les prix affichés reculaient de 2.5 % sur 3 mois.

Le ralentissement de la baisse des prix signés est donc rapide : – 0.9 % pour l’ensemble du marché en 2024, contre – 3.1% en 2023 (et même – 4.6 % en avril 2024).

Le ralentissement est même remarquable sur un marché des maisons sous pression : avec – 0.1 % en 2024, contre – 2.8 % (- 4.4 % en avril 2024).

Aussi la stabilisation du niveau annuel des prix va intervenir plus rapidement que prévu, si rien ne vient une fois de plus bouleverser le marché : probablement dès le mois de mars ; en février sur le marché des maisons, mais début avril au plus tard sur celui des appartements.

Depuis l’été 2024, le marché de la maison individuelle sort doucement de la récession qui l’a durement déstabilisé depuis 2021. Durant les mois d’été, le niveau des ventes des constructeurs s’est stabilisé. Puis pendant l’automne l’activité s’est redressée. Le regain de l’offre de crédits bancaires et la baisse des taux des crédits ont pleinement bénéficié à ce secteur, alors que le PTZ n’a cessé de se dégrader et que la mise en œuvre du ZAN bloque le développement du secteur. Mais comme les constructeurs ont renouvelé leur offre et adapté leurs produits à la nouvelle donne, la demande se redresse. La baisse des prix des maisons devient ainsi moins rapide (0.8 % en 2024) : d’autant que les prix se sont élevés de 1.5 % au 4ème trimestre.

En revanche, la demande peine à se ressaisir dans le secteur de la promotion immobilière. Les améliorations du PTZ dans les zones « tendues » n’ont pas eu les effets escomptés et la disparition du dispositif Pinel a détourné les investisseurs de ce marché. Face à une demande confrontée aux difficultés d’accès au crédit et à la dégradation des soutiens publics, les promoteurs s’efforcent pourtant de limiter le gonflement de leurs stocks de biens disponibles à la vente en accordant des avantages et des ristournes. La baisse des prix des appartements qui s’était renforcée durant le printemps et l’été se poursuit néanmoins, bien qu’à un rythme moins rapide qu’à la fin de l’été : la baisse des prix a été de 2.1 % en 2024.

La hausse des prix se renforce en Province. Dans les villes de plus de 40 000 habitants, les prix signés des appartements anciens ont augmenté en 2024 dans 49 % des villes (contre 38 % en septembre et 23 % en juin) : la hausse moyenne des prix qui a accéléré tout au long de l’année a été de 5.5 %. Elle a été à deux chiffres dans 10 villes : comme par exemple à Angoulême, Béziers, Bourg en Bresse ou Colmar. Et elle a concerné la moitié des grandes villes (plus de 100 000 habitants) : Aix-en-Provence, Amiens, Besançon, Caen, Dijon, Le Mans, Lille, Limoges, Perpignan, Saint-Etienne, Toulon et Tours.

Et alors que durant le 1er semestre la remontée des prix était limitée à la Province, avec le redémarrage général du marché, l’Ile de France a commencé à bénéficier de la nouvelle donne. Ainsi en 2024, 16 % des villes franciliennes de plus de 40 000 habitants ont enregistré une hausse des prix : pour une augmentation moyenne de 2.4 %. La hausse la plus rapide se constate sur Meaux (+ 9.5 %), confirmant une évolution qui s’est renforcée durant l’été. Et elle se constate maintenant, bien qu’à un rythme encore moins soutenu, à Bobigny, Rueil-Malmaison ou Vincennes, par exemple ? Et partout en Ile de France, lorsque les prix reculent toujours, la baisse se fait de moins en moins rapide au fil des mois : le recul qui y était en moyenne de 6.3 % sur un an en juin dernier était de 4.4 % en décembre.

Finalement en 2024, France entière, les prix ont augmenté dans 38 % des villes de plus de 40 000 habitants.

“Le marché immobilier local montre un léger regain d’activité avec une hausse des estimations et des demandes de visites, mais les acqéreurs restent hésitants et influencés par le climat d’incertitude. Les vendeurs peinent à ajuster leurs attentes face à la baisse nécessaire des prix, rendant l’accompagnement par un professionnel essentiel pour sécuriser les transactions et aligner les projets sur la réalité du marché.”

Éléonore Duval – Rouen

Depuis le printemps dernier, la remontée des prix accompagne la reprise de l’activité dans la plupart des grandes villes. Les évolutions qui se constatent entre les métropoles accentuent alors les différences qui jusqu’alors tenaient presque toujours à l’image du potentiel de développement économique des territoires et des niveaux de revenus des ménages résidants, sans trop laisser de place à la qualité de vie constatée.

Sur le marché des appartements, les prix au m² progressent maintenant sur les métropoles de Brest et Nancy ; et ils sont prêts à basculer sur celles de Lille, Montpellier et Strasbourg. Et les écarts de niveaux ou de rythme d’évolution des prix sont de second ordre entre la ville-centre et la périphérie. En revanche, les prix baissent toujours rapidement (de 5 à 6 % sur un an) sur les métropoles de Bordeaux, Lyon, Nantes et Paris : dans tous les cas, les évolutions sont comparables entre le centre et la périphérie ; la décote de la périphérie reste inchangée (33 % pour Paris, 12 % en moyenne pour Bordeaux, Lyon et Nantes.

En ce qui concerne le marché des maisons, les prix augmentent maintenant sur les métropoles de Brest, Nice et Rennes, voire sur celles de Lille et Rouen. Généralement les prix progressent plus rapidement dans le centre qu’en périphérie, soulignant le déséquilibre quantitatif qui y dérègle le marché. Les prix reculent cependant toujours dans la ville-centre sur les métropoles de Lille et de Nice ; la pression de la demande en périphérie et une décote élevée sur Nice notamment (près de 15 %) y alimentent la progression des prix. En revanche, les prix reculent dans les autres métropoles, à des rythmes parfois rapides (Bordeaux, Lyon, Nantes, Nancy, Paris et Strasbourg) : en dépit d’une préférence de la demande pour la maison individuelle toujours vive, les niveaux des prix pratiqués sur ces logements et les difficultés d’accès au crédit pèsent sur les capacités d’achat des ménages.