Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? C’est une excellente idée pour compléter vos revenus à moyen terme ou préparer votre retraite. Mais comment financer un investissement locatif ?
Un investissement locatif peut être financé avec votre épargne, à l’aide d’un crédit immobilier ou en combinant apport personnel et emprunt. Pour choisir une stratégie de financement, comparez notamment votre capacité d’emprunt, le coût du crédit, la rentabilité locative attendue, votre trésorerie disponible et vos objectifs patrimoniaux.
Il existe de nombreuses possibilités et pour choisir, vous devez connaître les points clés de chaque mode d’investissement. iad Location & Gestion, le spécialiste de la gestion locative, vous explique tout.
Comment financer un investissement locatif ?
C’est très simple, il existe deux grandes possibilités pour financer son investissement locatif :
- acheter un bien immobilier avec votre épargne pour le mettre en location,
- investir dans l’immobilier locatif avec un crédit* immobilier.
*un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Il est donc indispensable de vérifier la capacité de remboursement de l’emprunteur avant de s’engager.
En pratique, une troisième stratégie consiste à associer apport personnel et crédit immobilier. Voici les principales différences :
| Financement | Principe | Points à analyser |
|---|---|---|
| Épargne | Financer l’achat avec ses fonds propres | Capital immobilisé, rendement, trésorerie restante |
| Crédit immobilier | Financer tout ou partie de l’acquisition par emprunt | Taux, mensualités, assurance, coût du crédit |
| Apport + crédit | Combiner épargne et emprunt | Effet de levier, coût total, marge de sécurité |
Acheter un bien immobilier avec votre épargne ?
Vous avez hérité d’une somme d’argent ou reçu une donation ? Vous avez vendu un bien immobilier en réalisant une plus-value conséquente et n’avez pas tout réinvesti dans l’achat d’une nouvelle résidence principale ? Votre employeur vous a versé une prime importante ou vous avez négocié une rupture conventionnelle avantageuse avec votre employeur ?
Quelle que soit la raison, vous disposez d’une somme significative à investir . La question à se poser est de choisir entre des placements en valeurs mobilières (assurance-vie, actions, plan d’épargne retraite) ou investir dans l’immobilier locatif.
Le choix dépend du montant de votre projet immobilier et du comparatif entre le rendement des placements financiers et le taux du crédit. Par exemple, si les taux de crédit sont à 3 % et que votre assurance-vie offre un rendement moyen de 5 %, il est plus avantageux de placer votre épargne.
comparer uniquement le taux d’un crédit avec le rendement d’un placement ne suffit pas pour déterminer la stratégie la plus avantageuse. Il faut également tenir compte des frais, de la fiscalité, du risque, de la liquidité du placement, de l’horizon d’investissement et du coût total du financement.
Investir dans l’immobilier locatif avec un crédit immobilier ?
Autre solution : emprunter pour acheter un bien immobilier pour le mettre en location. C’est la solution privilégiée par les investisseurs, dès lors que vous avez accès au crédit. Nous allons vous expliquer ci-dessous tous les avantages du crédit immobilier pour un investisseur.
Mixer les deux solutions ?
En fonction de votre situation financière personnelle et professionnelle, la banque peut exiger un apport personnel pour accorder un crédit immobilier. En pratique, vous devrez donc souvent mixer les deux solutions (épargne et crédit) car l’investissement locatif sans apport est réservé à quelques profils dotés d’un patrimoine immobilier déjà conséquent.
Le niveau d’apport demandé n’est pas identique pour tous les projets. Il dépend notamment de votre profil, du bien, de votre capacité d’emprunt et des critères de l’établissement prêteur. Conserver une épargne disponible peut aussi permettre d’anticiper des travaux, une période de vacance locative ou une dépense imprévue.
De nouvelles solutions de financement d’investissement locatif voient le jour comme le crowdfunding immobilier. Il existe aussi des moyens d’investir dans la pierre papier à travers les SCPI (Société civile de placement immobilier). Nous resterons concentrés dans cet article sur les modes de financements classiques pour investir dans l’immobilier locatif en propre, seul ou à plusieurs, à travers une SCI (société civile immobilière).
Les avantages du financement à crédit d’un investissement locatif
L’immobilier constitue un projet à long terme, y compris en termes de rentabilité de l’investissement locatif.
Profiter de l’effet de levier du crédit immobilier
Le crédit immobilier vous permet ainsi de créer de la richesse et d’effectuer un placement à crédit. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier du crédit bancaire. A l’inverse, vous ne pouvez pas emprunter pour acheter des actions, ou alors de manière limitée avec un prêt personnel non affecté.
L’effet de levier permet de financer une acquisition sans mobiliser immédiatement la totalité du prix avec votre propre capital. Il doit toutefois être analysé avec le coût total de l’emprunt, les mensualités, l’assurance du prêt et le risque de vacance locative.
Bénéficier d’un taux d’intérêt inférieur au taux de rendement
Très souvent, le taux de crédit immobilier négocié est inférieur au taux de rendement locatif espéré. L’opération est donc positive du seul point de vue financier. D’autant plus que les taux de crédit sont inférieurs à l’inflation.
Cette situation n’est pas systématique : taux de crédit, inflation et rendement locatif évoluent dans le temps. Surtout, un rendement brut supérieur au taux d’emprunt ne suffit pas à garantir la rentabilité du projet, car les charges, la fiscalité, les travaux et la vacance locative doivent également être intégrés au calcul.
Vous pouvez également espérer une plus-value lors de la revente du bien immobilier.
Déduire les intérêts d’emprunt
Selon le régime fiscal adopté pour vos revenus locatifs, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt. Ce sera le cas pour la location nue comme pour la location meublée, dès lors que vous adoptez un régime réel et non pas un régime micro (source : ministère des Finances).
Ainsi, les intérêts du crédit immobilier diminuent le montant des revenus imposables. Cela rend l’opération intéressante, d’un point de vue fiscal.
En location nue au régime réel, les intérêts et certains frais d’emprunt font partie des charges pouvant être déduites des revenus fonciers, dans les conditions prévues par l’administration fiscale. En location meublée, le traitement dépend notamment du régime d’imposition applicable : il convient donc de distinguer les deux situations dans votre simulation.
il est aussi possible de profiter de réductions d’impôt comme avec le dispositif Pinel. Attention : l’optimisation fiscale ne doit jamais être la seule motivation de votre investissement immobilier locatif.
Mise à jour : le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Il n’est donc plus ouvert aux nouveaux investissements en 2026. Les avantages liés à des investissements réalisés lorsqu’il était encore applicable peuvent continuer à produire leurs effets sous réserve du respect des conditions prévues.
Comment obtenir un crédit immobilier pour un investissement locatif ?
Pour réussir à financer un investissement locatif, gardez en tête plusieurs conseils de bon sens.
Présenter un dossier de financement sérieux
Vous devez montrer aux banques votre parfaite maîtrise de l’investissement locatif. Par exemple, mettez en avant les points forts du bien immobilier choisi :
- localisation attractive,
- proximité des transports et commerces,
- tension du marché locatif local,
- prix de vente cohérent,
- étiquette énergie supérieure à D (ou projets de travaux de rénovation à financer),
- opportunité de réaliser une plus-value à la revente.
Établissez un plan de financement réaliste et détaillé. Lors de l’analyse de votre dossier, une banque prendra généralement en compte environ 70 % des revenus locatifs estimés. Ainsi, elle se prémunit contre les risques liés à la vacance locative ou aux impayés de loyer.
La part des loyers retenue dans l’étude du dossier peut varier selon la méthode et les critères de l’établissement prêteur. Il est donc préférable de ne pas considérer le seuil de 70 % comme une règle réglementaire applicable à toutes les banques.
Attention à votre capacité d’emprunt : si vous remboursez d’autres prêts, attention à votre taux d’endettement. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) limite les charges liées aux emprunts à 35 % de vos revenus nets. Notez toutefois que les banques peuvent déroger dans 1 dossier sur 5…
La règle HCSF prévoit en principe un taux d’effort maximal de 35 % et une durée de crédit maximale de 25 ans. Les établissements disposent d’une marge de flexibilité pouvant atteindre 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits, mais cette enveloppe est encadrée et majoritairement réservée aux acquisitions de résidences principales. Le respect des critères HCSF ne garantit par ailleurs pas l’obtention d’un prêt : la banque reste libre d’accepter ou de refuser le financement.
Se montrer prudent
L’imprévu fait partie de la vie… et de l’investissement locatif aussi. Votre banquier se montrera attentif à votre épargne résiduelle, à votre patrimoine et à votre sagesse.
Prévoir une marge de précaution dans son plan de financement s’avère une bonne décision. Disposer d’une trésorerie disponible pour faire face aux imprévus, comme un changement de chaudière impromptu, est nécessaire pour convaincre une banquier.
Utiliser les crédits destinés aux investisseurs
Financer un investissement locatif revient aussi à optimiser son crédit immobilier. De nombreux investisseurs optent pour un crédit in fine plutôt qu’un crédit amortissable classique.
Le principe du crédit in fine est simple : pendant la durée du crédit, l’emprunteur paie les intérêts et l’assurance chaque mois. Il rembourse l’intégralité du capital en une seule fois lors de la dernière échéance. En contrepartie, la banque exige la création ou l’alimentation d’un produit d’épargne, comme une assurance-vie.
Chaque mois, les loyers viennent alimenter cette épargne. Résultat : si les valeurs mobilières ont un rendement élevé, l’investisseur profite des fruits de l’ épargne mobilière, tout en ayant investi à crédit dans l’immobilier locatif !
Réussir son investissement locatif avec iad Location & Gestion
Ce n’est pas la seule bonne pratique pour réussir son investissement locatif. Faire confiance à iad Location & Gestion pour la gestion locative est une autre bonne idée. De nombreux investisseurs nous confient la gestion de leurs biens pour louer sereinement, sans perdre de vue leur rentabilité.
Une fois votre financement obtenu et le bien acquis, iad Location & Gestion peut vous accompagner dans sa mise en location et sa gestion locative longue durée. Vous bénéficiez d’experts locaux pour les étapes nécessitant une présence sur le terrain, notamment les visites, associés à un suivi digital de votre location. L’offre repose également sur une tarification transparente et un mandat sans engagement.
Sans engagement – Carte professionnelle & garantie financière.
FAQ : financer un investissement locatif
Peut-on financer un investissement locatif sans apport ?
Oui, certains projets peuvent être financés sans apport, mais cela dépend du profil de l’emprunteur, de sa capacité financière, du projet et de la politique de la banque. Il ne s’agit donc pas d’un financement accessible automatiquement.
Quel taux d’endettement pour un investissement locatif ?
Le cadre HCSF retient en principe un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise. Des possibilités de dérogation existent dans une enveloppe limitée pour les établissements prêteurs.
Les loyers sont-ils pris en compte pour obtenir un prêt ?
La banque peut prendre en compte les revenus locatifs actuels ou prévisionnels dans l’analyse du financement. La méthode et la proportion retenue dépendent cependant de l’établissement et du dossier.
Faut-il privilégier un apport ou conserver son épargne ?
Il n’existe pas de réponse universelle. Un apport réduit le capital à emprunter, tandis que conserver une partie de votre épargne peut préserver une trésorerie utile pour les travaux, les charges ou une vacance locative.
