L’année 2024 qui s’achève marque la fin du dispositif de la loi Pinel ! Après 10 ans, ce dispositif d’incitation fiscale pour l‘investissement locatif disparaît. Est-ce si grave ? Il existe plusieurs alternatives intéressantes, comme nous allons le voir dans cet article…
C’était quoi la loi Pinel ?
La loi Pinel aura vécu 10 ans, de 2014 à 2024 ! Elle a succédé à la loi Duflot et s’inscrit dans une longue série de dispositifs de défiscalisation depuis 30 ans.
L’enjeu était de développer les offres pour un marché locatif accessible, tout en dopant le marché de l’immobilier neuf.
Comment ? La loi Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement, sous diverses conditions, en fonction de la durée d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. L’État définit notamment le plafond de ressources du locataire et le montant du loyer.
En contrepartie, l’investisseur immobilier bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu en 2024, étalée sur 6, 9 ou 12 ans, s’élevant à 9, 12 ou 14% du montant d’achat du logement (20, 23 ou 25 % dans les collectivités et départements d’outre-mer) . Le montant d’achat est plafonné à 300 000 € par an et 5 500 € au m2 de surface habitable, soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 € par an ! 1
La loi Pinel a fait l’objet de plusieurs modifications depuis 2014. Le dispositif fiscal applicable est celui en vigueur au moment de l’achat du bien locatif.
La fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024
Pourquoi la fin du dispositif Pinel ?
Un dispositif Pinel onéreux pour l’État…
La Cour des comptes a dressé un rapport d’évaluation en septembre 2024 sur le coût du dispositif Pinel pour les finances de l’État : en 2023, 7,3 milliards d’euros 2. Ce montant cumulé de défiscalisation va continuer à croître jusqu’à la fin d’incidence budgétaire du dispositif en 2038 !
L’institution déplore en outre l’absence de retour précis sur le nombre de logements neufs construits ou rénovés grâce au dispositif Pinel : entre 50 000 et 500 000 logements neufs proposés à la location, de 2014 à 2021 sans savoir s’ils ont bénéficié du dispositif Pinel !
…et délaissé par les investisseurs immobiliers
La conjoncture immobilière des deux dernières années a réduit le nombre d’investisseurs immobiliers et les a conduit à délaisser les projets immobiliers de la loi Pinel.
En outre, les mauvaises expériences se multiplient :
- trop de constructions de logements sur un même secteur géographique, conduisant à déséquilibrer offres et demandes.
- difficultés à revendre les logements pour les investisseurs, en raison d’une localisation peu attractive et de bâtiments qui vieillissent mal.
- limitations successives du dispositif de réduction d’impôt.
L’Inspection générale des finances publiques (IGF) affirmait dès 2019 qu’un logement Pinel sur 2 n’était pas rentable !
Quelles conséquences pour les investissements bénéficiant du dispositif Pinel en cours ?
Si vous avez investi dans un logement en loi Pinel, pas de panique ! Vous continuerez à bénéficier de la réduction d’impôt prévue pour la durée d’engagement restant à courir.
Par exemple, vous avez acquis un investissement locatif en 2016 grâce au dispositif Pinel avec un engagement de location de 12 ans. Vous en bénéficierez jusqu’en 2028.
La fin du dispositif Pinel marque la fin des achats immobiliers en loi Pinel dès 2025 mais chaque investisseur profitera de sa réduction d’impôt tant qu’il respecte ses engagements.
Comment remplacer le dispositif Pinel en 2025 ?
A ce jour, aucun dispositif ne semble prévu pour remplacer le dispositif Pinel ! L’État a conscience de la crise du logement en France mais doit resserrer ses finances au prix de nombreux compromis politiques.
Si la fin du dispositif Pinel était une opportunité pour les investisseurs immobiliers ? C’est sans aucun doute l’occasion de repenser sa stratégie d’investissement autour de la rentabilité d’un investissement locatif à long terme…
Revenir à l’essentiel : la localisation !
En effet, qu’on investisse à Paris ou à Bordeaux, l’essentiel de tout projet immobilier reste la localisation ! Cela a été le péché de certains programmes du dispositif Pinel. Même si les prix immobiliers ont tendance à baisser aujourd’hui, une belle adresse prendra toujours de la valeur sur le long terme.
Sélectionnez des emplacements de qualité, recherchés à la location comme à l’achat ! Vous aurez des locataires toute l’année et pourrez revendre le logement au moment voulu, avec un potentiel de plus-value.
Une localisation en centre-ville est souvent synonyme d’achat dans l’ancien. Or, le prix dans l’ancien est moins cher de 20 à 30 % que l’achat neuf.
La rentabilité de l’investissement est immédiatement dopée. En outre, vous obtenez plus facilement un prêt immobilier pour votre investissement locatif.* Les banques sont sensibles à la qualité du projet d’investissement et à sa localisation.
*Un crédit vous engage et doit être remboursé
Investir dans l’ancien avec le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie fonctionne comme le dispositif Pinel en termes de réduction d’impôt, soit :
- 12 % du prix du bien pour un engagement de location de 6 ans,
- 18 % pour un engagement de 9 ans,
- 21 % pour un engagement de 12 ans.
Simplement, il cible les investissements dans l’ancien, à rénover, dans certaines villes :
- commune en zone labellisée Cœur de ville,
- commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT),
- commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué,
- logements situés dans une copropriété en grave difficulté (depuis le 11 avril 2024).
Le dispositif Denormandie a fait l’objet d’une prolongation jusqu’au 31 décembre 2027. Le coût des travaux doit représenter plus de 25 % du coût total de l’opération.
La loi Malraux offre aussi une alternative pour les investisseurs aisés. Elle offre une réduction d’impôt aux acquéreurs d’un bien situé dans des zones d’intérêt architectural particulier. En contrepartie, vous devez louer le bien dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
Défiscaliser vos revenus locatifs
En optant pour un régime réel d’imposition, que ce soit en location nue ou en location meublée (avec le statut de loueur de meublé non professionnel ou LMNP), vous pouvez réduire l’imposition de vos revenus locatifs.
Vous ne diminuez pas l’impôt sur le revenu (IR) pour vos autres revenus mais pouvez, a minima, diminuer l’impact fiscal de vos revenus locatifs :
- En location nue, vous diminuez de vos revenus fonciers les charges déductibles pour générer un déficit foncier. Celui-ci peut alors venir sous conditions réduire votre IR dans la limite de 10 700 € (voire le double en cas de travaux de performance énergétique).
- En location meublée, vous pouvez en outre pratiquer l’amortissement du prix d’achat du logement.
Et dans tous les cas, souvenez-vous que vos frais de gestion locative constituent des charges déductibles au régime réel ! Une bonne raison supplémentaire de faire appel à iad Location & Gestion pour gérer ses investissements locatifs…
1 https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/dispositif-pinel
2 https://www.ccomptes.fr/sites/default/files/2024-08/20240905-Aide-fiscale-investissement-locatif-
