Prix du m² à Paris : quels sont les prix de l’immobilier en 2026 ?

Si vous envisagez d’acheter à Paris, la première question est souvent la même : combien coûte réellement le mètre carré aujourd’hui ?

En 2026, le prix du m2 à Paris s’établit autour de 10 000 € en moyenne, avec des niveaux qui peuvent grimper bien au-delà selon l’adresse et le type de bien. Dans les faits, un appartement ancien se négocie généralement autour de 9 600 € le m², tandis que certains biens récents ou particulièrement bien situés dépassent les 11 000 € le m²¹.

Mais à Paris, s’arrêter à une moyenne serait une erreur.

Dans la capitale, le marché immobilier fonctionne à une échelle beaucoup plus fine. D’un arrondissement à l’autre, d’un quartier à un autre, et parfois même d’un immeuble à son voisin, les écarts de tarifs peuvent être très marqués.

Concrètement, le prix de l’immobilier à Paris dépend avant tout de votre   projet :
Souhaitez-vous vivre dans un quartier central, investir, ou chercher un meilleur compromis entre surface et budget ?

C’est justement ce que nous allons décrypter ensemble.

Dans ce guide, vous allez trouver :

• une estimation du prix au m2 à Paris en 2026, avec de vrais repères ;
• l’évolution du marché immobilier parisien ;
• un décryptage des prix au m2 par arrondissement ;
• des pistes pour identifier les secteurs les plus appropriés à votre projet.

Le prix moyen du m² à Paris se situe autour de 10 000 à 10 500 €, comme nous l’avons vu plus haut. Ce niveau correspond à une moyenne qui intègre à la fois l’ancien et le neuf.

Toutefois derrière cette estimation, les montants varient sensiblement selon plusieurs critères : le type de bien, son état, mais aussi son emplacement précis dans la capitale.

Pour affiner votre lecture du marché, les repères actuels observés par les Notaires de France¹ sont les suivants :

Ce sont les appartements qui constituent la grande majorité des biens disponibles. Si vous cherchez un appartement à Paris, vous constaterez rapidement que les tarifs médians tournent autour de 9 600 € le m² dans l’ancien, avec des écarts selon les quartiers et les prestations.

Les maisons, quant à elles, restent beaucoup plus rares. Le prix d’une maison à Paris dépasse généralement les 10 000 € le m², mais ce segment fonctionne différemment, avec des biens souvent atypiques et des volumes de ventes très limités.

Le type de construction est également à prendre en considération. Dans le neuf, les valeurs vénales sont plus élevées, souvent au-dessus de 11 000 € le m², en raison de prestations récentes et de performances énergétiques optimisées. À l’inverse, l’ancien offre davantage d’opportunités, notamment si vous êtes prêt à envisager des travaux.

Si votre projet dépasse le cadre résidentiel, vous pouvez aussi explorer d’autres typologies comme un immeuble ou un local commercial, dont les logiques de tarifs répondent à des usages différents.

Enfin, il faut garder en tête qu’à Paris, une estimation du prix au m² ne peut pas se limiter à une moyenne. À l’échelle d’un même arrondissement, les écarts peuvent être significatifs selon la rue, l’environnement immédiat ou encore la rareté du bien. C’est ce qui rend le marché parisien à la fois exigeant… et particulièrement intéressant à analyser.

Depuis fin 2025, le marché immobilier parisien entre dans une phase plus stable, après plusieurs mois d’ajustements. Les variations existent toujours, mais elles restent désormais limitées.

En effet, la tendance du marché immobilier à Paris montre un ralentissement des fluctuations, avec un secteur qui se rééquilibre progressivement.

Selon l’Insee², Au 4e trimestre 2025, les tarifs des logements anciens en Île-de-France sont restés globalement stables (0,0 %), après :

• +0,1 % au 3e trimestre,
• et -0,3 % au 2e trimestre.

Dans le détail :

• les appartements sont stables (0,0 %) après +0,7 % ;
• les maisons reculent légèrement (-0,2 %) après -1,0 %.
• A Paris, les prix des appartements sont quasi stables (-0,1 %) après +   1,1 %.

Cela confirme que le marché parisien ralentit nettement, sans pour autant basculer dans une baisse franche.

Si l’on élargit la lecture, l’évolution du prix de l’immobilier à Paris reste légèrement orientée à la hausse.

Sur un an (4e trimestre 2025) :

• les logements anciens en Île-de-France progressent de +0,7 % ;
• les appartements augmentent de +1,2 % ;
• tandis que les maisons continuent de reculer (-0,4 %).
• A Paris, les appartements affichent une hausse annuelle de +1,4 %, après +1,9 %.

Autrement dit, la dynamique reste positive, mais beaucoup plus modérée qu’auparavant.

Aujourd’hui, le marché immobilier à Paris fonctionne de manière plus exigeante.

Ce qui fait la différence :

• un prix cohérent avec les estimations locales ;
• un bien bien situé (proximité métro, Seine, quartiers recherchés) ;
• un bon niveau de prestations.

Les biens correctement positionnés continuent de se vendre. Les autres peuvent rester plus longtemps sur le marché.

À court terme, tout indique que cette phase va se poursuivre :

• pas de hausse brutale attendue ;
• pas de baisse généralisée non plus ;
• mais un marché plus équilibré et plus lisible.

En clair, le marché immobilier à Paris devient plus rationnel, avec des acheteurs plus attentifs et des vendeurs qui doivent s’adapter aux niveaux de tarifs actuels.

Le prix au m2 à Paris par arrondissement varie fortement selon la localisation. Entre les secteurs les plus centraux, les arrondissements résidentiels et les zones plus accessibles, les écarts restent marqués.

Les prix médians observés¹ pour les appartements anciens dans chaque arrondissement parisien sont :

• Paris 1er arrondissement : 12 481 € / m²
• Paris 2e arrondissement : 11 222 € / m²
• Paris 3e arrondissement : 11 914 € / m²
• Paris 4e arrondissement : 12 547 € / m²
• Paris 5e arrondissement : 11 738 € / m²
• Paris 6e arrondissement : 14 414 € / m²
• Paris 7e arrondissement : 13 818 € / m²
• Paris 8e arrondissement : 11 905 € / m²
• Paris 9e arrondissement : 10 745 € / m²
• Paris 10e arrondissement : 9 182 € / m²
• Paris 11e arrondissement : 9 797 € / m²
• Paris 12e arrondissement : 8 875 € / m²
• Paris 13e arrondissement : 8 505 € / m²
  → Maisons anciennes : 10 464 € / m²
  → Appartements neufs : 10 956 € / m²
• Paris 14e arrondissement : 9 286 € / m²
  → Maisons anciennes : 11 184 € / m²
• Paris 15e arrondissement : 9 433 € / m²
• Paris 16e arrondissement : 10 627 € / m²
• Paris 17e arrondissement : 10 012 € / m²
• Paris 18e arrondissement : 8 727 € / m²
• Paris 19e arrondissement : 7 861 € / m²
  → Maisons anciennes : 10 714 € / m²
• Paris 20e arrondissement : 8 269 € / m²
  → Maisons anciennes : 10 077 € / m²
  → Appartements neufs : 10 872 € / m²

On distingue plusieurs niveaux de marché :

• Les arrondissements les plus chers, situés principalement dans le centre et l’ouest (6e, 7e, 4e, 1er), où la rareté des biens et l’emplacement tirent les enveloppes budgétaires vers le haut.
• Des secteurs intermédiaires comme les 9e, 11e, 15e, 16e ou 17e, qui offrent un bon équilibre entre localisation et budget.
• Des zones plus accessibles à l’est et au nord-est, notamment dans les 13e, 18e, 19e et 20e arrondissements.

Dans certains arrondissements, la présence de maisons vient aussi modifier la lecture des prix. C’est notamment le cas dans les 13e, 14e, 19e et 20e, où les niveaux peuvent dépasser ceux des appartements.

À Paris, il est donc essentiel d’aller au-delà d’un simple tarif moyen. À l’échelle d’un arrondissement, la rue, l’environnement ou encore le type de bien peuvent faire évoluer fortement une estimation.

Au-delà des arrondissements, le prix du mètre carré à Paris dépend très fortement du quartier. Deux zones situées dans le même arrondissement peuvent afficher des écarts importants selon leur attractivité, leur environnement ou encore leur potentiel.

Ce tableau donne des indications utiles, mais il ne doit pas être lu de manière figée.

À Paris, le prix d’un bien immobilier dépend souvent de micro-critères :

• la rue exacte ;
• la proximité d’un métro ou d’un axe majeur ;
• la vue (Seine, monument, dégagement) ;
• ou encore la rareté des biens disponibles.

Par exemple, le prix d’un bien immobilier à Paris dans le Marais peut varier fortement entre une rue très fréquentée et une rue plus calme, à quelques dizaines de mètres seulement.

Au-delà des arrondissements et des quartiers, certaines rues concentrent des biens d’exception, tandis que d’autres restent plus accessibles.

Ces différences de montants illustrent parfaitement la spécificité du marché parisien.

À cette échelle, plusieurs éléments entrent en jeu :

• la notoriété de la rue ;
• la proximité de lieux emblématiques comme la Seine, les monuments ou les grands axes ;
• la qualité des immeubles et des prestations ;
• et surtout la rareté des biens disponibles.

Une adresse prestigieuse peut suffire à faire grimper fortement le coût d’un bien, même à quelques rues d’écart.

Ces écarts montrent qu’il existe plusieurs façons d’entrer sur le marché parisien :

• viser une adresse très recherchée implique un budget élevé, souvent dans une logique patrimoniale ;
• s’orienter vers des rues plus accessibles peut permettre de concrétiser un premier achat ou un investissement.

Dans tous les cas, une analyse précise du secteur reste essentielle pour ajuster votre stratégie et affiner votre estimation du prix au m2 à Paris.

Impossible de parler du marché immobilier parisien sans regarder aussi la location.

Selon l’Observatoire local des loyers³, le loyer médian à Paris intra-muros se situait autour de 26,6 €/m² en 2024. Depuis, le marché a continué d’évoluer. En 2026, plusieurs analyses, dont celles du Figaro², évoquent plutôt un niveau autour de 40 €/m².

Sur quelques années, la tendance reste nette : les loyers progressent, portés par une demande toujours très forte et une offre limitée.

À Paris, et en France plus généralement, la surface joue un rôle immédiat. Plus un logement est petit, plus le montant au m² est élevé.

• Studio / 1 pièce : 46 €/m²
• 2 pièces : 38 €/m²
• 3 pièces : 34 €/m²
• 4 pièces : 32 €/m²
• 5 pièces : 32 €/m²
• 6 pièces : 33 €/m²
• 7 pièces et plus : 31 €/m²

Les petites surfaces restent particulièrement recherchées, ce qui explique des niveaux plus élevés, notamment dans les secteurs centraux.

Tous les secteurs ne se situent pas au même niveau. L’emplacement reste déterminant.

• Paris 6e : 47 €/m²
• Paris 4e : 46 €/m²
• Paris 7e : 46 €/m²
• Paris 1er : 45 €/m²
• Paris 2e : 45 €/m²
• Paris 3e : 45 €/m²
• Paris 8e : 45 €/m²
• Paris 5e : 43 €/m²
• Paris 9e : 42 €/m²
• Paris 16e : 41 €/m²
• Paris 17e : 41 €/m²
• Paris 11e : 40 €/m²
• Paris 10e : 39 €/m²
• Paris 14e : 37 €/m²
• Paris 15e : 37 €/m²
• Paris 18e : 37 €/m²
• Paris 12e : 36 €/m²
• Paris 13e : 36 €/m²
• Paris 20e : 35 €/m²
• Paris 19e : 34 €/m²

Les arrondissements centraux et les secteurs les plus recherchés restent en tête, tandis que l’est parisien propose des tarifs un peu plus accessibles.

En affinant encore, les différences deviennent très visibles. À quelques rues près, l’écart peut être significatif.

• Île de la Cité : jusqu’à 55 €/m²
• Triangle d’Or : environ 51 €/m²
• Saint-Germain-des-Prés : autour de 51 €/m²
• Monnaie : autour de 50 €/m²
• Vendôme : environ 50 €/m²
• Rennes : autour de 49 €/m²
• Seine et Berges : environ 48 €/m²
• Île Saint-Louis : autour de 48 €/m²
• Odéon : environ 48 €/m²
• Palais Royal : autour de 48 €/m²
• Invalides : environ 47 €/m²
• Gros Caillou : autour de 47 €/m²
• Notre-Dame-des-Champs : environ 46 €/m²
• Arsenal : autour de 46 €/m²
• Saint-Germain-l’Auxerrois : environ 46 €/m²
• Saint-Thomas-d’Aquin : autour de 46 €/m²
• Saint-Placide : environ 45 €/m²

Ce sont souvent les mêmes facteurs qui font la différence : l’adresse, l’environnement immédiat, la proximité des transports ou encore le cadre de vie.

Dans la capitale, choisir un quartier ne se résume pas à une carte ou à un classement des tarifs. Votre choix se fera en fonction de votre mode de vie, de votre budget… et de ce que vous projetez pour les prochaines années.

Plutôt que de chercher “le meilleur quartier”, posez-vous une autre question : où votre projet a-t-il le plus de sens aujourd’hui ?

Prenons un exemple : vous travaillez en semaine, vous vous déplacez souvent, et vous voulez pouvoir sortir, faire vos courses ou rejoindre vos proches facilement.

Dans ce cas, certains secteurs peuvent vraiment simplifier votre quotidien :

• Bastille (11e) pour son dynamisme et ses transports ;
• Batignolles (17e) pour son équilibre entre vie de quartier et accessibilité ;
• Les Halles (1er) si vous privilégiez un emplacement ultra central.

Avec ces quartiers, vous ne choisissez pas seulement un logement, mais un rythme de vie.

Vous débutez peut-être dans votre parcours immobilier, avec un budget encadré. L’objectif est souvent de trouver un bien accessible, mais aussi cohérent pour la suite.

Par exemple :

• avec 300 000 à 400 000 €, vous pouvez viser un studio ou un deux-pièces dans des secteurs comme Belleville (20e) ou certaines zones du 13e arrondissement ;
• dans ces quartiers, les prix restent plus accessibles, avec un potentiel d’évolution intéressant.

Le bon réflexe ici : penser à la revente dès l’achat.

Votre projet change : plus d’espace, un environnement plus calme, des écoles à proximité.

Dans ce cas, certains quartiers se distinguent clairement :

• Auteuil (16e), pour son côté résidentiel et apaisé ;
• Passy (16e), recherché pour sa qualité de vie ;
• Batignolles (17e), qui combine dynamisme et esprit de quartier.

Exemple : une famille avec deux enfants privilégiera souvent un secteur où tout peut se faire à pied.

Dans une logique d’investissement, l’approche est différente.

Le quartier le plus cher n’est pas forcément celui qui offre le meilleur équilibre.

Prenons deux situations :

• dans le Marais, vous misez sur un bien patrimonial, avec une forte    attractivité ;
• dans le Quartier Latin, vous ciblez une demande locative étudiante constante.

Les secteurs comme Beaubourg ou Les Halles peuvent aussi être intéressants pour leur centralité et leur dynamisme.

L’enjeu est de croiser prix d’achat, loyers et facilité de location.

Si votre budget est plus contraint, Paris reste accessible… à condition d’adapter votre stratégie.

Par exemple :

• dans le 19e ou le 20e arrondissement, vous trouverez des montants au m2 plus bas que dans le centre ;
• certains micro-quartiers offrent encore des opportunités intéressantes.

L’idée n’est pas de viser uniquement la valeur vénale la plus basse, mais un secteur qui a du sens dans le temps.

Finalement, le quartier n’est qu’une partie de l’équation.

Ce qui compte réellement :

• l’adresse précise ;
• le type de bien ;
• la cohérence du prix avec le marché ;
• votre projet à moyen terme.

Paris fait partie des marchés immobiliers les plus observés en France. Malgré des tarifs élevés, la capitale continue d’attirer des acheteurs, des investisseurs… et des profils très différents.

Mais pourquoi un tel niveau de demande ?

Si vous comparez, l’écart est assez parlant.

• À Paris, le prix du mètre carré dépasse souvent les 10 000 €
• À Lyon ou Bordeaux, il se situe plutôt autour de 4 500 à 5 500 €
• Dans des villes comme Marseille, Nantes ou Toulouse, on est souvent entre 3 500 et 4 500 €

Exemple : avec un budget de 400 000 €, vous n’aurez pas le même type de bien selon la ville. En effet, à Paris, cela correspond souvent à un deux-pièces. Dans d’autres grandes villes, vous pouvez viser un logement plus grand, voire une maison.

Et pourtant, la demande reste forte dans la capitale.

Paris attire pour plusieurs raisons :

• un bassin d’emploi très dense ;
• une population importante et active ;
• une forte demande locative ;
• une attractivité internationale.

Cela explique pourquoi le prix de l’immobilier en Île-de-France reste globalement élevé, avec Paris comme point central.

Contrairement à une idée reçue, le marché parisien n’est pas figé.

Certains secteurs évoluent avec le temps :

• transformations urbaines ;
• nouveaux aménagements ;
• évolution de la demande.

Exemple : un quartier aujourd’hui considéré comme “accessible” peut gagner en attractivité dans les années à venir.

À Paris, l’offre reste limitée. Il y a peu de nouvelles constructions et les biens disponibles sont souvent rapidement absorbés.

Conséquence ? La rareté joue un rôle direct sur les estimations, en particulier dans les quartiers les plus recherchés.

Certains critères influencent immédiatement la valeur d’un bien :

• la proximité de la Seine ;
• une vue dégagée ;
• un quartier emblématique ;
• ou encore la présence de commerces et de transports.

Exemple : deux appartements avec les mêmes caractéristiques peuvent afficher des tarifs très différents selon leur environnement immédiat.

Si vous envisagez d’investir à Paris, vous allez vite le constater : chaque projet peut prendre une direction différente selon vos objectifs.

Certains achètent pour préparer l’avenir, d’autres pour générer des revenus, ou encore pour sécuriser leur épargne dans la pierre.

Et selon le choix que vous faites, le type de bien et le quartier ne seront pas les mêmes.

Prenons deux situations très simples.

Vous achetez un studio proche d’une université.

L’idée est de louer facilement, avec peu de vacance, à des étudiants ou des jeunes actifs.

A contrario, vous ciblez un appartement plus grand dans un quartier résidentiel.
Dans ce cas, vous pensez davantage à la valorisation dans le temps, voire à une revente dans quelques années.

Dans les deux cas, l’investissement est pertinent, mais la logique n’est pas la même.

À Paris, trouver un locataire est rarement un problème quand le bien est bien placé.

Un appartement situé à proximité d’un métro, dans un quartier vivant ou bien connecté, attire rapidement :

• des étudiants,
• des actifs,
• ou des personnes en mobilité professionnelle.

Un exemple concret : un deux-pièces proche d’une ligne de métro centrale sera souvent loué plus rapidement qu’un logement équivalent mais moins bien desservi.

Un appartement peut être très recherché d’un côté d’un boulevard… et beaucoup moins de l’autre.

C’est pour cela qu’il est important de regarder :

• l’environnement immédiat,
• les commerces,
• les transports,
• et l’ambiance du secteur.

Quand vous achetez, vous pensez probablement à la location. Cependant, la revente mérite aussi d’être anticipée.

Un bien bien situé, facile à entretenir pour un futur acheteur, sera toujours plus simple à revendre.

Par exemple, un appartement proche d’un axe de transport ou dans un quartier populaire restera plus attractif qu’un bien isolé ou difficile à situer.

Avant de prendre une décision, prenez le temps d’observer :

• ce qui se loue réellement dans le secteur ;
• le type de biens recherchés ;
• le niveau des loyers pratiqués ;
• l’état du logement ;
• le potentiel du quartier dans les années à venir*.

Ces éléments permettent d’éviter les mauvaises surprises et de faire un choix plus serein.

À ce stade, vous avez une vision plus claire des prix à Paris. Mais entre les écarts d’un quartier à l’autre, les différences selon les biens et les dynamiques locales, il reste souvent une question : comment savoir si un montant est juste pour mon projet ?

C’est souvent là que l’accompagnement prend tout son sens.

Un conseiller implanté localement ne se contente pas de regarder une moyenne. Il connaît les réalités du terrain : ce qui se vend réellement, à quel niveau et dans quelles conditions.

Chez iad, cet accompagnement repose sur :

• une lecture précise des prix à l’échelle du quartier et même de la rue ;
• une vision précise des biens récemment vendus ;
• un suivi adapté à votre situation, que vous soyez acheteur ou vendeur.

L’idée n’est pas de vous donner une estimation approximative, mais de vous apporter des repères fiables pour bien avancer dans votre projet.

Que vous soyez en phase de réflexion ou déjà prêt à passer à l’action, échanger avec un professionnel local permet souvent de gagner du temps… et d’éviter certaines erreurs.

Par exemple :

• ajuster votre budget à la réalité du secteur ;
• valider la cohérence d’un bien avant de vous positionner ;
• ou affiner une stratégie de mise en vente.

Vous pouvez en discuter simplement avec un conseiller proche de chez vous.

En 2026, le prix du m2 à Paris tourne autour de 10 000 à 10 500 €. Mais ce chiffre reste une moyenne. En réalité, le tarif peut varier fortement selon l’arrondissement, le quartier, ou même la rue.

Non, et c’est même l’une des particularités du marché parisien. Entre un arrondissement central comme le 6e et un secteur plus accessible comme le 19e, l’écart peut être très important.

C’est pour cela que regarder le prix au m2 à Paris par arrondissement est essentiel avant de se projeter.

Le budget dépend surtout de la surface et de l’emplacement. En moyenne, un appartement ancien se situe autour de 9 600 € le m², mais certains secteurs dépassent largement les 12 000 €.

Un exemple simple : avec 300 000 €, vous serez plutôt sur un studio ou un petit deux-pièces dans la plupart des quartiers.

Oui, principalement parce qu’elles sont très rares. Le prix d’une maison à Paris dépasse souvent celui des appartements, avec des niveaux qui peuvent rapidement augmenter selon la localisation et les prestations.

C’est une question fréquente et légitime. Un bien peut sembler cher ou attractif, mais tout dépend de son environnement et de ses caractéristiques.

Pour vous faire une idée plus juste, il faut regarder :

• les ventes récentes dans le secteur ;
• le type de bien ;
• la demande locale.

Ces derniers mois, les tarifs ont plutôt tendance à se stabiliser. On n’est plus sur des hausses rapides comme auparavant, mais plutôt sur des ajustements progressifs.

Cela rend le marché plus lisible, aussi bien pour les acheteurs que pour les vendeurs.

Oui, mais pas pour les mêmes raisons que d’autres villes. À Paris, on cherche souvent à sécuriser un placement dans le temps plutôt qu’à maximiser un rendement immédiat.

La demande locative reste bien présente, ce qui peut rassurer sur la mise en location d’un bien idéalement situé.

Il n’y a pas une seule réponse. Le bon moment dépend surtout de votre projet personnel, de votre budget et de votre capacité à vous projeter.

Ce qui est sûr, c’est qu’un projet bien réfléchi, dans un secteur cohérent, reste pertinent sur le long terme.

Sources : ¹ Données issues des bases immobilières des notaires de France : immobilier.notaires.fr

² Données INSEE – évolution des prix des logements anciens en Île-de-France, 4e trimestre 2025 : https://www.insee.fr/fr/statistiques/8745266

³ Données issues de l’Observatoire des loyers : https://www.observatoires-des-loyers.org/

Données et sources consultées au 20 mars 2026

*Tous les conseillers iad sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC (sans détention de fonds), titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.