Les tendances des marchés immobiliers à fin juillet 2025 : les prix en France et dans les métropoles

Le rythme de la hausse des prix des logements anciens accélère. D’ailleurs, en juin les augmentations des prix des maisons et des appartements ont été constatées dans 61 % des villes de plus de 40 000 habitants (+ 6.0 % en moyenne, sur un an) : il y a un an, ces prix baissaient dans 80 % des villes (de 7.5 % en moyenne).

Et rien dans les offres qui sont faites sur le marché n’annonce un ralentissement de cette hausse : avec + 3.9 % sur 3 mois pour les prix affichés (+ 3.3 % pour les appartements et + 4.7 % pour les maisons). Car en dépit des exigences d’apport personnel imposées par la Banque de France qui ne font que pénaliser la primo accession, la hausse des prix reste alimentée par le retour des revendeurs candidats à un rachat. Le marché de la revente qui a bien résisté à la crise bénéficie maintenant du retour de ménages aisés, jusque-là contrariés par les difficultés de valorisation de leurs produits sur le marché. Une telle situation commence à ressembler à celle qui prévalait encore au printemps 2020.

Ainsi, la hausse des prix constatée durant le 2ème trimestre témoigne d’une certaine vivacité du marché : avec des augmentations de 2.9 % pour les appartements et de 2.5 % pour les maisons. D’ailleurs en juin 2025, les prix mesurés en niveau annuel glissant augmentaient de 1.5 % sur un an, sur l’ensemble du marché : il y a un an à la même époque, les prix étaient en recul de 4.3 %. L’augmentation reste la plus rapide sur le marché des maisons pour lesquelles la demande exprime nettement sa préférence : + 2.0 % sur un an, contre + 1.1 % pour les appartements. Les prix retrouvent donc maintenant leur niveau de l’automne 2023.

Le projet de les faire baisser par le rationnement du crédit afin de redynamiser le marché aura fait long feu : l’activité a chuté lourdement, mais les prix n’ont fait que trébucher.

Depuis le 1er avril, les candidats à l’achat d’un logement neuf bénéficient de l’extension du PTZ sur l’ensemble du territoire et de l’amélioration de ses principaux paramètres. En revanche, les taux des crédits immobiliers sont stabilisés depuis plusieurs mois et si l’offre de crédits bancaires reste attentive à la demande des primo accédants à la propriété, le niveau des apports personnels exigés s’élève encore. Alors que les candidats à un investissement locatif privé sont peu nombreux, depuis la suppression du dispositif Pinel.

Sur un marché en demi-teinte, les prix de logements neufs enregistrent des évolutions assez différentes, entre le marché des maisons et celui des appartements.

Sur le marché des maisons individuelles, la demande bénéficie pleinement du renforcement de l’offre des constructeurs (tant en niveau qu’en diversité des produits proposés) et les ventes s’accroissent très rapidement. La hausse des prix des maisons reste soutenue, se renforçant de mois en mois : au cours des trois derniers mois, les prix ont ainsi augmenté de 2.6 %. Et sur un an, en niveau annuel glissant, les prix progressent maintenant de 0.6 %.

En revanche sur le marché des appartements neufs, les prix reculent toujours : sur un an, la baisse se poursuit à un rythme soutenu avec – 1.0 %, en glissement annuel (- 2.5 % en juin 2024). Et les évolutions récentes ne permettent pas encore d’entrevoir d’inversion de cette courbe des prix, en dépit d’un frémissement habituel au début de l’été : avec + 0.8 % sur trois mois.

La hausse des prix des appartements anciens se renforce encore et elle se généralise partout sur le territoire, même en Ile de France. Elle concerne maintenant 73 % des villes de plus de 100 000 habitants. Et au cours des 3 derniers mois, les prix ont même confirmé leur progression sur Lyon (+ 5.2 %), Marseille (+ 4.3 %) et Paris (+ 1.3 %) !

Sur un an, les prix ont d’ailleurs augmenté de 1.6 % en moyenne, dans les villes de plus de 100 000 habitants : il y a un an, à la même époque, les prix reculaient dans 95 % des grandes villes, de 5.1 % en moyenne.

La hausse des prix accélère dans plusieurs grandes villes : nettement à Angers, Caen et Metz ; plus modérément à Aix-en-Provence, Montpellier et Tours. Mais après plusieurs mois de progression rapide, elle commence à ralentir (sans pour autant annoncer un recul) à Annecy, Brest, Dijon, Limoges et Toulon. Le ralentissement de la hausse est même net à Besançon, Grenoble et Marseille ; voire au Havre, à Nice et à Perpignan.

En revanche, quelques grandes villes ne semblent guère concernées par la remontée (voire l’inversion de la courbe) des prix des appartements anciens. Le mouvement de baisse se renforce ainsi à Amiens et à Saint-Etienne : et plus timidement à Nantes et à Rennes.

« Sur le sud-est de l’Ille et Vilaine, les acquéreurs sont de retour, et de plus en plus pour des achat dits de conforts et non plus forcément par obligation. »
Peter Gibaud, conseiller immobilier à Rennes

La hausse des prix des maisons se généralise et se constate dans 66 % des grandes métropoles. Les hausses sont de plus en plus rapides (au moins 4 % sur un an) sur les métropoles de Brest, Grenoble et Rennes : et toujours soutenues (de l’ordre de 3 % sur un an) sur celles de Nancy et Nice. Elle s’observe dans tous ces espaces métropolitains où la pression de la demande est forte et se heurte aux difficultés d’extension du parc de logements, notamment dans un cadre de vie plus sécurisé et plus conforme à ses attentes. En outre, cette hausse s’accompagne d’une progression des prix plus rapide dans le centre qu’en périphérie. Mais dans certaines métropoles les prix des maisons reculent toujours : et parfois rapidement comme à Lyon, à Montpellier et à Nantes.

Et dans la plupart des métropoles, la préférence pour la périphérie se renforce sur le marché des appartements : la décote de prix du centre par rapport à la périphérie s’accroit. Elle s’élève même très nettement sur Brest, Grenoble et Marseille (voire sur Montpellier et Rennes) : en dépit d’un déséquilibre quantitatif important sur ces marchés, la demande cherche à s’éloigner de la ville-centre (pour un espace de vie considéré comme plus serein, moins anxiogène), lorsque ses capacités budgétaires le lui permettent.

Néanmoins, cette préférence pour la périphérie ne se constate toujours pas sur les métropoles de Bordeaux, Lyon ou Paris.