Les tendances des marchés immobiliers à fin août 2024 : les prix en France et dans les métropoles

Depuis le début de l’année, les ventes de logements anciens à des particuliers se redressent. Et la reprise s’est renforcée dès le printemps, portée par l’amélioration rapide du marché des crédits. Le rétablissement du marché s’accompagne de l’accroissement de la part des acheteurs aisés qui alimente la pression sur les prix constatée dès les premiers mois de 2024.

Ainsi, la hausse sur les prix se renforce, notamment en Province et dans la plupart des grandes villes depuis le début du printemps.

La courbe des prix s’est donc inversée dès le mois de mars : et à fin juillet, en trimestriel glissant, l’augmentation a été de 1.6% sur trois mois sur les compromis signés (+1.5% pour les appartements et +1.7% pour les maisons). Elle est en outre de 2.7% sur les prix affichés, l’offre nouvelle renouant avec des propositions de prix bien plus ambitieuses de la part des vendeurs, comme cela est habituel lorsque le marché retrouve des couleurs.

Cependant, comme lors de chaque retournement de conjoncture, les prix signés restent orientés à la baisse en niveau annuel glissant, bien qu’en augmentation en niveau trimestriel glissant. Le rythme de la baisse se fait cependant moins rapide, au fil des mois : avec -3.8% pour l’ensemble du marché (-4.1% pour les appartements et -3.4% pour les maisons), contre -4.7% en avril et en mai. Il faudra pourtant attendre encore plusieurs mois pour qu’à son tour la courbe des prix mesurés en niveau annuel glissant se retourne.

Depuis le début du printemps, la demande de logements neufs se ressaisit. Le relèvement de l’offre bancaire et l’amélioration des conditions de crédit permettent à l’activité des promoteurs privés et des constructeurs de maisons individuelles de lentement se relever. Et les tendances récessives des prix des logements neufs s’atténuent, annonçant le retournement de la courbe des prix.

Cela est notable dans le secteur de la maison individuelle qui bénéficie maintenant de la stabilisation du niveau des ventes des constructeurs. Ainsi en juillet, pour le 4ème mois consécutif, les prix des maisons augmentent sur 3 mois, de 0.2 %. Le rythme de la baisse des prix mesurés en niveau annuel glissant s’établit alors à 0.4 % en glissement annuel, après être descendu à – 0.7 % en mai dernier.

En revanche, l’amélioration est plus lente dans un secteur de la promotion immobilière confronté à sa crise la plus importante des 30 dernières années. D’ailleurs, l’embellie sur les prix ayant éclairé les premiers mois de l’année avait de nouveau cédé la place à leur dégradation au début du printemps : les améliorations du PTZ dans les zones « tendues » n’ayant pas eu les effets escomptés. Cependant, depuis juin les prix des appartements reculent moins rapidement : et en juillet, ils ont reculé de 1.2 % au cours des trois derniers mois, soit deux fois moins vite qu’à la fin du printemps. En niveau annuel glissant, la baisse est maintenant stabilisée à 2.9 %, en glissement annuel.

Dans 65% des grandes villes (plus de 100 000 habitants), le retournement de la courbe des prix signés s’est confirmé durant l’été. Au cours des 3 derniers mois l’augmentation des prix des appartements se situe entre 2% et 3%. Mais parfois elle a été plus vive (de plus de 9%) comme à Marseille et à Montreuil, après une longue année de recul. Et ce rebond concerne maintenant Lyon et Paris, bien qu’à un rythme beaucoup plus modéré (de l’ordre de 1%).

En outre, les prix augmentent dans 33 % des villes de Province (contre 23 % en juin), de 6% sur un an en moyenne : avec par exemple, de l’ordre de 5 % dans les villes de plus de 100 000 habitants telles Amiens, Limoges ou Metz ; ou plus de 10% à Béziers, Brive-la-Gaillarde ou Chalon-sur-Saône. La hausse se propage donc et lorsque la baisse se poursuit, elle se fait moins rapide, de mois en mois. Ainsi, le recul est deux fois et demi moins rapide en Province qu’en Ile-de-France : – 2.6% sur un an (-3.2% en juin) contre – 6.5%.

En revanche, même si le marché se redresse aussi, en Ile-de-France les prix des appartements ne progressent que dans 11 % des villes (contre 4 % en juin) : de 2.8 % sur un an. Néanmoins à fin juillet, en trimestriel glissant, les prix augmentent de 0.8 % sur trois mois. Cela confirme la transformation de la conjoncture francilienne constatée depuis la fin du printemps : mais compte tenu du rythme des baisses observées jusqu’alors, le retournement de la courbe des prix va être plus lent qu’en Province.

Quant aux prix des maisons anciennes, ils augmentent dans 25% des villes de plus de 40 000 habitants, de 4.8 % sur un an en moyenne : dans 27 % des villes de Province (+ 4.7 % en moyenne) et dans 21 % des villes franciliennes (+ 5.3 % en moyenne).

“On constate que les acquéreurs et les investisseurs reviennent timidement sur le marché. Avoir une étude de marché la plus actuelle possible est primordial dans ce contexte.“

Philippe le Bohec, Strasbourg

Entre les métropoles les moins chères (Brest, Grand Nancy ou Rouen Normandie) avec des prix au m² de l’ordre de 2 400 € pour les appartements anciens et celle du Grand Paris, l’écart de prix reste de 1 à 3 depuis plusieurs années, en dépit des évolutions des prix et de l’activité de ces marchés. En revanche, il se réduit sensiblement, de 1 à 2 si la comparaison se fait avec la métropole de Nice-Côte d’Azur et de 1 à 1.6 avec les métropoles de Bordeaux, Lyon, Rennes, Strasbourg et Toulouse : l’écart relatif s’est néanmoins réduit depuis 2022, avec le ralentissement de la hausse des prix puis leur recul sur ces métropoles.

Les différences de prix restent néanmoins à l’image du potentiel de développement économique des territoires et surtout des niveaux de revenus des ménages résidants, même si elles ne reflètent généralement que faiblement la qualité de vie qui y est constatée.

En ce qui concerne les prix des maisons, l’écart n’est que de 1 à 1.8 entre, d’une part, les métropoles de Brest, du Grand Nancy, de Lille ou de Rouen Normandie et, d’autre part, celles du Grand Paris et de Nice-Côte d’Azur. En outre, l’écart entre les métropoles de Bordeaux, Lyon, Marseille et Montpellier d’une part et celle du Grand Paris est faible, de l’ordre de 15 % seulement, sans évolution notable au cours des dernières années. Partout la baisse des prix des maisons a répondu au renforcement des difficultés d’accès au crédit, en dépit d’une préférence de la demande pour la maison individuelle tenace et corollaire de la perte d’attractivité de l’habitat collectif.