Quand payer les frais d’agence ?

C’est le principe clé du moment du paiement des frais d’agence. Le versement des frais d’agence immobilière s’effectue au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Quelques jours avant la vente, le notaire effectue le calcul global des sommes dues le jour J. La banque procède au déblocage du capital emprunté. L’acheteur complète, le cas échéant, avec un virement de son épargne personnelle. La somme totale due (prix de vente, frais d’agence, frais de notaire, etc.) est déjà entre les mains du notaire le jour de la vente.

Peu importe que l’agence mette en place une commission au pourcentage du prix de vente ou des honoraires fixes. Peu importe que le paiement des frais d’agence soit à la charge du vendeur ou négocié à la charge de l’acquéreur.

Ce principe appelle plusieurs conséquences.

Si la signature de la vente ne se produit pas, l’agence immobilière ne perçoit a priori aucune rémunération.

L’agence immobilière, ou le conseiller immobilier, perçoit ses honoraires uniquement si le bien immobilier confié est vendu par son intermédiaire. 

Par exemple, si l’acquéreur n’obtient pas son prêt immobilier ou s’il renonce à l’achat pendant le délai de rétractation, aucun frais d’agence ne sera dû.

Si le vendeur résilie le mandat de vente dans les conditions légales prévues, l’agence ne perçoit pas d’honoraires. Toutefois, si une offre est contresignée pendant le délai de validité du mandat, mais que ce dernier vient à échéance avant la signature de l’acte définitif, nous pouvons poursuivre la vente et par conséquent, percevoir nos honoraires.

Seul le notaire peut demander une provision pour ses frais et débours.

L’agence immobilière n’a pas le droit de demander le versement des honoraires au vendeur ou à l’acheteur dans le cadre d’une transaction immobilière, tant que celle-ci n’est pas pleinement aboutie. Plus précisément, l’article 6 de la loi Hoguet prévoit que les honoraires ne sont dus à l’agent par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue que si elle a été constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties (le compromis de vente ou la promesse synallagmatique), sous réserve toutefois, d’absence ou de levée des clauses suspensives.

Pour la promesse unilatérale de vente, l’engagement du bénéficiaire n’est pas encore acté (il faut attendre la levée de l’option), c’est la signature de l’acte authentique qui ouvre droit aux honoraires. Ainsi, cela dépend du type d’acte signé et des circonstances.

Toutes les transactions immobilières ne ressemblent pas au modèle classique de la vente d’un logement par un propriétaire à un acquéreur, via les services d’un professionnel de l’immobilier. Détaillons quelques situations particulières qui peuvent jouer sur le moment de versement des frais d’agence.

Le vendeur n’a pas à payer les frais d’agence si la vente intervient entre particuliers, sans le concours de l’agence immobilière. Sauf si le mandat de vente est exclusif et interdit au vendeur de conclure la transaction immobilière seul.

L’agence immobilière sera alors en droit de réclamer le versement des honoraires convenus au mandat, sous réserve que le mandat prévoit expressément une clause pénale ou une clause d’exclusivité.

En cas de signature d’un mandat simple, pas de souci pour vendre le bien directement à un particulier.

Les ventes aux enchères judiciaires, domaniales ou notariales obéissent à des règles particulières. En général, l’intervention d’une agence immobilière n’est pas nécessaire. Le paiement de frais annexes à la vente aux enchères immobilières s’effectue alors en même temps que le prix de vente.

Le paiement du prix d’une vente en viager libre ou occupé s’effectue en 2 temps :

• le versement d’un bouquet le jour de la signature,
• le versement régulier de la rente viagère, jusqu’au décès du vendeur.

Les frais d’agence se calculent le plus souvent sur la valeur vénale du bien et sont à payer le jour de la signature de l’acte authentique.

Une SCI (société civile immobilière) détient un bien immobilier. Les associés peuvent vendre directement le bien ou céder les parts de la SCI.

Dans le premier cas, il s’agit d’une vente classique. Une agence immobilière peut conclure un mandat de vente avec le gérant de la SCI. Il est bon de vérifier qu’il dispose bien des pouvoirs pour agir en ce sens, soit au sein des statuts, soit par une décision de l’assemblée générale.

Si le bien vendu est la propriété de la SCI, le gérant doit a priori obtenir l’autorisation de vendre par l’assemblée générale. Tout dépend des statuts de la SCI.

Dans le second cas, la cession des parts sociales et non de l’immeuble, une agence immobilière a vocation à intervenir selon l’article 1 de la loi Hoguet, sous réserve que la société ne soit pas une SAS, une SA ou une SASU.

Les frais d’agence pour une location font l’objet d’une réglementation pour protéger les locataires. Le montant des honoraires dus pour la négociation du bail et l’état des lieux d’entrée est plafonné côté locataire.

En outre, le professionnel doit informer ses clients des tarifs maximums pratiqués: depuis le 1er avril 2017, le barème des honoraires de location et de vente fait l’objet d’une obligation d’affichage, toutes taxes comprises (TTC), selon l’arrêté du 10 janvier 2017.

Les frais d’agence en location sont à régler à des moments précis :

• au moment de la signature du bail de location ;
• lors de l’entrée des lieux pour les frais d’état des lieux.

Posez toutes vos questions sur les frais d’agence lors d’un rendez-vous avec nos conseillers* immobiliers.