Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Dispositif à la fois fiscal et immobilier, la loi Pinel permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange de l’investissement dans un logement neuf destiné à être mis en location, sur une période donnée. Une loi votée en 2014 (mais entrée en vigueur en 2015), que nous allons vous présenter en détail, dans la suite de cet article iad.

La loi Pinel est un dispositif qui a vu le jour afin de venir renforcer une loi plus ancienne, la loi Duflot. L’objectif de ces deux textes complémentaires, est de favoriser l’investissement dans l’immobilier locatif et de stimuler la construction de nouveaux logements.

Cela permet de désengorger les villes, de lutter contre les offres insalubres et donc, de répondre à un véritable besoin sociétal. Cette loi fonctionne sur la base d’avantages. Ainsi, les propriétaires qui jouent le jeu peuvent bénéficier de réductions d’impôts sur le revenu.

La loi Pinel dispose de nombreux avantages, que ce soit pour les propriétaires de logements, pour les locataires et pour l’ensemble de la situation du marché de l’immobilier en général. Ainsi, cette loi permet de :

• Relancer l’investissement dans le neuf ;
• Proposer une offre cohérente de logements de qualité, à des loyers abordables ;
• Renforcer la lutte contre l’habitat insalubre ;
• Défiscaliser et bénéficier de réductions d’impôts (pour les propriétaires).

La baisse éventuelle d’impôts sur le revenu est le principal avantage / atout de la loi Pinel pour les propriétaires. Le montant total de cette réduction d’impôts varie entre 12 et 21%, en fonction de la durée de mise en location. Celle-ci doit être de 6, de 9 pouvant être prolongée jusqu’à de 12 ans.

On a alors deux cas de figure :

• Le calcul pour un engagement initial de 6 ans ;
• Le calcul pour un engagement initial de 9 ans,
• Le calcul pour un engagement prolongé jusqu’à 12 ans

Sur un engagement initial de 6 ans de mise en location, le propriétaire peut se réengager à hauteur de deux fois 3 ans. Il peut ainsi défiscaliser jusqu’à 21% de son impôt sur le revenu :

• Location de 6 ans : 2% à l’année, 12% au total
• Location de 9 ans : 2% par année, 18% au total
• Location de 12 ans : 2% à l’année, 1% par année supplémentaire, 21% au total

Les avantages permis par la loi Pinel ne sont toutefois accessibles qu’en respectant des conditions qui peuvent, dans certains cas, paraître contraignantes. Les voici :

• Une durée d’engagement longue : La durée minimale d’engagement en loi Pinel est de 6 ans, ce qui signifie que vous êtes tenu de mettre votre logement en location pendant au moins 6 ans. Si vous décidez de mettre fin à la location avant la fin de cette période, vous perdrez tout ou partie de la réduction d’impôt obtenue.
• Des contraintes de location : Pour bénéficier de la loi Pinel, il faut louer le logement à des personnes physiques ayant un revenu ne dépassant pas certaines limites fixées par la loi. Là encore, si vous ne respectez pas les plafonds de revenus imposés, vous ne pourrez pas prétendre à la réduction d’impôt.
• La question des loyers : vous ne pouvez pas exiger à votre locataire de régler n’importe quel loyer. En effet, un montant maximal autorisé, qui prend en compte de nombreux critères (surface du logement, coefficient lié à votre zone etc…), doit être calculé. En Zone A, il est interdit de proposer un loyer supérieur à 13.04eu/m2. En zone A Bis, le plafond est à 17.55eu/m2. En Zone B, le plafond de loyer est de 10.51eu/m2 alors qu’en zone B2 et en zone C, il est de 9.13eu/m2.
• Des frais de gestion : Si vous décidez de faire gérer votre logement en Pinel par une agence immobilière ou un professionnel, vous devrez payer des frais de gestion. Ces frais peuvent représenter jusqu’à 10% du loyer perçu, ce qui peut réduire significativement votre rentabilité.
• Des risques de vacances locatives : Comme pour tout investissement locatif, il y a un risque de vacances locatives, c’est-à-dire de périodes durant lesquelles le logement est inoccupé et donc ne rapporte pas de loyer. Si cela se produit, vous devrez continuer à payer les charges (taxes, assurances, etc.) liées au logement, ce qui peut impacter votre rentabilité.
• La question des zones : en Pinel, vous ne pourrez pas investir n’importe où. En effet, seules certaines zones sont concernées par ce dispositif. On vous présente tout cela, dans la suite de ce guide.

Il est essentiel de calculer l’ensemble des frais et risques cachés pouvant réduire votre rentabilité, avant de vous lancer dans l’investissement en Pinel. Pour autant, en étant bien préparé, le risque de mauvaises surprises est bien moins important.

Comme expliqué ci-dessus, ne sont pas éligibles au dispositif Pinel, toutes les villes de France. En effet, pour être concerné par cette loi, le logement ciblé, acheté ou mis en location, doit se trouver dans l’une de ces 3 zones :

• La zone A bis (Paris et la petite couronne) ;
• La zone A (principales agglomérations de la région parisienne et certaines villes de la côte ouest)  ;
• La zone B1 (autres agglomérations de plus de 250 000 habitants).

La zone A bis inclut les communes suivantes :

• Paris
• Les communes de la proche banlieue (75, 78, 92, 93, 94, 95) comme Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine, Courbevoie, Clichy, Asnières-sur-Seine, Gennevilliers, La Garenne-Colombes, Antony, Sceaux, Bagneux, Malakoff, Vanves, Villejuif, Vincennes, Saint-Maur-des-Fossés.

La zone A inclut les communes suivantes :

• Les communes de la grande couronne : Aubervilliers, Bobigny, Bondy, Drancy, Le Blanc-Mesnil, Pantin, Saint-Denis, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil, Neuilly-Plaisance, Rosny-sous-Bois, Saint-Ouen, Sevran, Tremblay-en-France, Villepinte, Villetaneuse
  Certaines communes de la côte d’Azur : Antibes, Beausoleil, Cannes, Grasse, Nice, Saint-Laurent-du-Var, Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Menton, Monaco.
• Certaines grandes agglomérations, comme Lille, Lyon, Marseille ou encore Montpellier.

La zone B1 inclut les communes suivantes :

• De grandes villes comme Caen, Chartres, Reims ou encore Toulouse et Bordeaux.

Outre la question du zonage, plusieurs autres critères doivent être respectés pour avoir droit au dispositif Pinel. Premièrement, le logement doit avoir été acheté entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2024, date à laquelle ce dispositif est supposé prendre fin.

Ensuite, ce logement doit être mis en location, nu. Il doit constituer la résidence principale du locataire. Naturellement, il doit répondre aux normes et exigences de l’État en matière de consommation d’énergie, d’isolation, etc…

L’investissement consenti doit également respecter le plafond des 300.000 euros (5.500 euros par m2). Enfin, le propriétaire doit être majeur, imposable en France et solvable auprès de sa banque.

Le propriétaire s’engage à mettre son bien en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Comme nous avons pu le voir ci-dessus, cette question est essentielle, car elle impacte le montant total de défiscalisation auquel un propriétaire peut avoir droit.

Un autre critère absolument essentiel, c’est le plafond de revenus, par locataire. Plusieurs critères entrent en compte dans le calcul du plafond des ressources, comme

• La zone géographique dans laquelle se trouve le bien en location ;
• Le nombre de personnes qui vont habiter dans le logement.

En effet, comme avec la liste des villes / zones, le montant des plafonds de revenus est évolutif. Il peut évoluer d’une année à l’autre. Ainsi il est nécessaire de  rester au fait des évolutions législatives même si ces plafonds restent souvent assez “élevés”. En effet, l’objectif initial de la loi Pinel est d’offrir l’accès à un logement de qualité, au plus grand nombre !

Pour autant, nous recommandons chez iad, de bien vous renseigner sur la situation de votre locataire. En effet, il s’agit là d’un critère essentiel et ne pas le respecter pourrait impliquer que vous n’ayez pas droit aux réductions fiscales.

On obtient ainsi :

Un autre type de plafond est imposé par la loi, celui du loyer au m2. Là encore, le montant total du loyer que vous pouvez demander est soumis à une restriction, calculée en fonction de la zone d’habitation dans laquelle votre logement se trouve. On a alors :

Il est important, là encore, d’effectuer les bons calculs. En ne respectant pas le plafond de loyer, vous vous exposez à une annulation pure et simple des avantages du dispositif !

Le dispositif Pinel en route, reste une dernière étape : le déclarer afin de bénéficier des avantages fiscaux ! Pour ce faire, c’est très simple. En effet, vous devez simplement reporter votre investissement et effectuer les déclarations sur le formulaire 2044 de votre déclaration de revenus.

Dans un premier temps, vous devrez renseigner les informations de votre bien et la durée de mise en location. Tout cela se fait via le CERFA 2044B et le 2042C. Sur le formulaire 2044, c’est le bilan foncier de votre opération que vous déclarez. Ce bilan doit ensuite être reporté sur votre déclaration de revenus classique.