La procédure d’expulsion d’un locataire mauvais payeur peut se révéler un parcours long et aléatoire pour le propriétaire. Il est essentiel de se montrer réactif et d’entamer des démarches dès la constatation des premiers loyers impayés ! En fonction des dispositions du bail, les formalités peuvent varier. Voici un point complet sur la question avec le blog iad.
Relance, caution, assurance : les premières démarches
Privilégiez la discussion dans un premier temps
Comment expulser un locataire qui ne paie pas ? Avant de vous lancer dans des démarches plus formelles, privilégiez toujours une tentative de résolution à l’amiable. Si vous constatez un retard anormal dans le paiement du loyer, mieux vaut d’abord tenter une prise de contact informelle :
- par téléphone ;
- par e-mail ;
- par courrier simple ;
- en vous présentant directement au logement…
Mobilisez la caution ou votre garantie
En parallèle à ces premiers contacts, il est souvent possible d’actionner très vite certains leviers :
- sollicitez la caution solidaire du locataire s’il en a une, ou encore la garantie Visale si elle a été souscrite ;
- faites jouer votre garantie des loyers impayés (GLI) dès que les conditions de son activation sont remplies : l’assureur fixe souvent un certain montant de loyers impayés pour commencer à indemniser le bailleur.
Le locataire bénéficie d’une allocation logement versée par la caisse d’allocations familiales (CAF) ou sa caisse de mutualité sociale agricole (CMSA) ? Vous avez dans ce cas l’obligation de prévenir cet organisme dès que le montant de la dette dépasse deux mois de loyer hors charge. Cela permettra à la caisse d’engager une procédure de recouvrement.
Mise en demeure, commandement de payer : la phase contentieuse
L’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception précède l’engagement d’une procédure judiciaire. Elle a pour objectif de rappeler au locataire ses obligations, et de lui fixer une date limite pour honorer sa dette locative.
À défaut d’une mise en conformité, la suite des démarches à engager par le propriétaire bailleur va dépendre de la rédaction du bail.
La clause résolutoire pour loyers impayés
Si le bail contient une clause résolutoire pour loyers impayés, il convient de solliciter directement un huissier de justice pour procéder à la délivrance d’un commandement de payer. Ce document officiel indique le décompte total de la dette locative et informe le locataire sur les possibilités de recours. Au bout de deux mois sans règlement de la dette, le contrat de location est automatiquement résilié et le locataire devient un occupant sans droit ni titre. Il faudra néanmoins saisir le tribunal d’instance en parallèle pour faire constater cette résiliation automatique.
La résiliation judiciaire
Sans clause résolutoire, le bailleur devra se tourner vers une résiliation judiciaire. Cela signifie que la résiliation du bail n’est pas automatique : le propriétaire doit alors assigner le locataire devant le tribunal, par voie d’huissier de justice. Le juge aura ensuite un pouvoir d’appréciation sur l’opportunité de prononcer la résiliation du bail.
La trêve hivernale est une période de l’année pendant laquelle les expulsions locatives sont rendues théoriquement impossibles. Elle s’étend typiquement du 1er novembre au 31 mars. Anticipez bien cette contrainte au moment de solliciter le concours de la force publique pour expulser un locataire.
Procédure judiciaire et expulsion locative
Que le bail contienne ou non une clause résolutoire, l’examen du dossier par le tribunal aboutit normalement à une ordonnance d’expulsion. Muni de ce document, le propriétaire bailleur doit à nouveau solliciter un huissier pour faire notifier au locataire un commandement de quitter les lieux.
Si le locataire se maintient dans les lieux deux mois après cette notification, l’huissier pourra enfin solliciter le concours de la force publique afin d’expulser l’occupant des lieux par la force, en présence des services de police ou de gendarmerie.
Le non-paiement du loyer est la principale crainte d’une majorité de propriétaires bailleurs. Afin d’accélérer la procédure d’expulsion locative et de vous ménager des voies de recours, soignez bien la rédaction de vos contrats de location.
- En cas de loyers impayés, privilégiez le dialogue et les recours amiables dans un premier temps ;
- Ne tardez pas ensuite à expédier une mise en demeure pour dater votre première démarche officielle ;
- La procédure judiciaire et l’expulsion locative seront certes plus simples avec une clause résolutoire, mais nécessiteront tout de même plusieurs mois, voire plusieurs années.
