Vendre sa maison avant ou après un divorce ? Ce qu’il faut retenir

En cas de séparation d’un couple marié, la question du bien immobilier détenu en commun est bien souvent l’une des premières à examiner. Pour des raisons essentiellement fiscales, des conjoints parvenant à s’entendre peuvent décider de vendre avant le divorce officiel. À défaut, il est également possible d’attendre le règlement de la procédure. Tous les détails avec iad !

Dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel ou d’une procédure de séparation plus conflictuelle, trois solutions sont envisageables pour le patrimoine immobilier. Selon ses préférences et ses contraintes, le couple peut :

• procéder à la vente du bien immobilier. Cette démarche peut intervenir avant, pendant ou après la procédure de divorce ;
• conserver le bien en indivision. Chacun reste alors propriétaire d’une part de la maison ou de l’appartement. Le logement peut par exemple être loué pour générer des loyers à partager entre les deux ex-conjoints.
• racheter la part de l’autre membre du couple, si l’un des deux conjoints souhaite garder la propriété du bien et continuer à y habiter. On parle alors de rachat de soulte.

Dans chacun de ces cas, il est important de connaître la répartition du prix de la maison entre les deux époux. Deux principales situations peuvent se rencontrer :

• si les conjoints étaient mariés sous le régime de la communauté des biens réduites aux acquets, ils sont réputés être propriétaires du bien immobilier à 50 % chacun ;
• si les conjoints étaient mariés sous le régime de la séparation des biens avec un contrat de mariage, ils sont propriétaires à hauteur de leur contribution financière respective, soit par exemple 50/50 ou encore 60/40, 70/30…

Si les deux époux ont pris la décision de se séparer, il peut être plus judicieux de vendre le bien immobilier commun sans attendre, et avant d’engager la procédure de divorce officielle. La raison est principalement de nature fiscale : la répartition des biens meubles et immeubles du couple donne en effet lieu, en plus des frais de notaire, au paiement de droits de partage.

Cette taxe s’applique sur l’actif net de la communauté, c’est-à-dire sur la valeur des biens détenus après soustraction des dettes. À titre d’exemple, un bien immobilier d’une valeur de 250 000 € et faisant l’objet d’un crédit immobilier avec un capital restant dû de 150 000 € représente un actif net de 100 000 €.

Pour y échapper, de nombreux couples font ainsi le choix :

• de vendre la maison avant le divorce ;
• de se partager le produit de la vente par « partage verbal » (c’est-à-dire par un arrangement amiable et informel).

Une réponse ministérielle en date du 1er septembre 2020 a validé et conforté la légalité de cette pratique, en indiquant que « la vente d’un immeuble commun qui intervient avant un divorce par consentement mutuel n’est pas soumis au droit de partage ». Si l’acte notarié de vente du bien ne prévoit aucun partage « officiel », les droits de partage ne pourront donc pas être réclamés par l’administration fiscale.

Les droits de partage ne sont dus que sur la valeur de l’actif net. Les couples au début du remboursement de leur prêt ont donc peu d’intérêt à précipiter la vente de leur logement. Mieux vaut attendre un peu pour négocier de bonnes conditions de vente !

La question sensible du bien immobilier détenu en commun peut être éludée dans la convention de divorce si les ex-époux ont pris le soin de procéder à une vente préalable. Ils bénéficieront par ailleurs d’un traitement fiscal plus favorable. Le réseau des conseillers iad vous accompagne pour organiser la vente rapide de votre logement dans les meilleures conditions !