Peut-on vendre un bien indivis sans l’accord des indivisaires ?

Par principe, la vente d’un bien immobilier détenu en commun sous le régime de l’indivision nécessite l’accord de l’ensemble des propriétaires. Pour autant, chaque indivisaire peut librement vendre sa quote-part. Il est par ailleurs possible de passer outre l’opposition des indivisaires minoritaires pour forcer la vente. L’essentiel à retenir !

Le régime de l’indivision est prévu et encadré par les articles 815 et suivants du Code civil. Il permet de posséder en commun un bien immobilier. Il attribue à chaque propriétaire, ou « indivisaire », une quote-part de propriété (50/50, 25/25/25/25…).

L’indivision est une situation courante. Elle peut résulter :

• soit de l’achat d’une maison ou d’un appartement à plusieurs (par exemple, par deux concubins) ;
• soit dans le cadre du règlement d’un héritage et de la répartition des actifs successoraux (indivision successorale).

La vente d’un bien immobilier en indivision nécessite en principe l’unanimité des différents indivisaires. La décision de mise en vente, tout comme la détermination du prix de vente, doivent donc faire l’objet d’un accord préalable. La vente du bien est en effet considérée comme l’un des « actes de disposition » nécessitant l’approbation de tous les indivisaires.

À défaut de convaincre les autres propriétaires de vendre le bien immobilier dans son intégralité, un indivisaire a tout à fait le droit de vendre sa quote-part et de sortir de l’indivision. L’article 815 du Code civil, en effet, énonce le principe général que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».

Dans ce cas de figure, il doit toutefois annoncer son intention aux autres indivisaires par courrier recommandé avec accusé de réception. Ces derniers disposent alors d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’ils ont priorité pour racheter la part mise en vente s’ils le souhaitent. Ils disposent d’un délai d’un mois à compter de la notification du courrier recommandé pour faire valoir ce droit.

À l’expiration de ce délai, et sans intention d’achat manifestée par au moins l’un des autres propriétaires indivis, le vendeur peut librement proposer sa quote-part de propriété à un tiers.

La loi dite de simplification et de clarification du droit du 12 mai 2009 a contribué à assouplir certaines règles de fonctionnement du régime de l’indivision. Elle rénove en particulier les modalités dans lesquelles un bien indivis peut être vendu sans l’unanimité. Il suffit désormais que les indivisaires souhaitant vendre représentent au minimum deux tiers des droits indivis sur le bien.

La procédure à respecter est alors la suivante :

• le ou les indivisaires souhaitant vendre s’adressent à un notaire, qui va réaliser une notification par huissier aux autres indivisaires ;
• les autres indivisaires font connaître leur accord ou leur refus de vendre dans un délai de trois mois après notification ;
• en cas de refus, le notaire procède à la rédaction d’un « procès-verbal de difficulté » ;
  les indivisaires souhaitant vendre peuvent alors saisir le tribunal judiciaire, qui peut autoriser la vente ;
• la vente du bien immobilier est réalisée aux enchères, et le produit de la vente est réparti entre chaque indivisaire au prorata de son ancienne quote-part.

Les indivisaires titulaires d’un droit de propriété en commun sur un bien immobilier peuvent, le plus souvent, discuter et convenir à l’amiable des principales mesures de bonne gestion, voire d’une vente. Dans le cas contraire, le droit civil permet cependant de se passer de l’unanimité et offre donc une certaine souplesse.