La signature d’un mandat de vente dit « exclusif » génère des obligations à la fois pour le vendeur et l’agence immobilière. Ce type de contrat ne peut pas être annulé par l’une ou l’autre des parties avant trois mois (sauf cas bien précis). On décortique avec vous l’essentiel à savoir sur le sujet !
Mandat de vente exclusif en immobilier : un bref rappel
Le mandat de vente exclusif est un contrat signé entre une agence immobilière et un propriétaire souhaitant procéder à la vente de son bien. Ce type de contrat incite davantage les agences à travailler rapidement sur la vente du bien, mais est aussi plus contraignant qu’un mandat simple :
- Jusqu’à la fin du mandat, le propriétaire s’engage à passer par l’agence mandataire pour procéder à la vente de son bien. Cette agence a donc l’exclusivité de la vente du bien. Le mandat exclusif se distingue ainsi du mandat de vente simple, car il ne permet pas au propriétaire de vendre sans l’agence.
- L’agence immobilière, en contrepartie de cette exclusivité sur la vente, est soumise à une obligation de moyens. Elle doit donc mettre en œuvre toutes les actions nécessaires pour assurer un maximum de visibilité au bien : affichage en vitrine et en ligne, brochures… Elle doit, par ailleurs, se montrer très réactive pour répondre aux demandes de visite et rendre compte régulièrement au propriétaire mandant.
En dépit de son aspect plus contraignant, le mandat exclusif est plus avantageux à de nombreux égards. Il constitue une source de motivation importante pour l’agence. Cette dernière va redoubler d’efforts pour faire aboutir la transaction, dans la mesure où le versement d’une commission lui est garanti en cas de succès. Ce type de mandat est donc le plus souvent un choix judicieux pour les propriétaires souhaitant vendre vite.[1]
Les mandats de vente exclusifs représentent une part significative de l’activité des professionnels de l’immobilier. Certains réseaux et agences indiquent gérer jusqu’à 40 ou 50 % de leur portefeuille en totale exclusivité.[2]
Mandat simple
- Liberté de vendre par soi-même ou avec une autre agence
- L’agence à l’origine de la vente doit le démontrer par la production d’un bon de visite
- Irrévocable pendant trois mois, sauf motif de résiliation anticipée
- Délai de rétractation de 14 jours
Mandat exclusif
- Obligation pour le vendeur de passer par l’agence mandataire
- Toute vente pendant le mandat est réputée avoir été faite par l’agence
- Irrévocable pendant trois mois, sauf motif de résiliation anticipée
- Délai de rétractation de 14 jours
Dénoncer un mandat de vente exclusif avant 3 mois
Le mandat de vente exclusif, en droit immobilier, inclut une période d’irrévocabilité dont la durée maximale est de trois mois[3] . Cela implique, en principe, l’impossibilité de procéder à une résiliation avant cette échéance.
Trois motifs de résiliation anticipée peuvent toutefois être utilisés :
- l’utilisation de votre délai légal de rétractation ;
- la démonstration d’un manquement grave de l’agence immobilière ;
- l’absence d’une mention légale importante dans le contrat.
Faire valoir le délai légal de rétractation
Tout mandat exclusif de vente immobilière est assorti d’une clause prévoyant un délai de rétractation d’une durée légale de 14 jours calendaires.
Cette démarche peut être réalisée sans fournir aucun justificatif à l’agence immobilière, et sans encourir aucune pénalité financière.
En pratique, le courrier de rétractation ou formulaire de rétractation joint au mandat de vente doit inclure un certain nombre d’éléments dont :
- La date de signature du mandat exclusif ;
- L’adresse du bien immobilier concerné ;
- La mention du droit légal de rétractation ;
- La date effective de rétractation du mandat.
Démontrer un manquement grave de l’agence mandataire
Comme indiqué plus haut, l’agence signataire d’un mandat de vente exclusif est tenue à une obligation de moyens. Or, le client constate parfois un manque d’engagement évident de la part de l’établissement : demandes de visites non honorées, bien immobilier non mis en publicité, défaut de compte rendu…
Dans ce cas, il a la possibilité de solliciter un constat par un commissaire de justice pour démontrer la réalité de ces manquements. Sur cette base, il convient ensuite de dénoncer le mandat exclusif de vente par courrier recommandé avec accusé de réception.
La résiliation anticipée pour manquement grave doit être appréciée avec précaution. En effet, une vente tardant à se concrétiser n’est pas nécessairement le signe d’un manque d’engagement de l’agence. Le problème peut être lié, par exemple, à un marché local peu porteur ou à un prix de vente surévalué.
Soulever l’absence d’une mention légale obligatoire
Le mandat de vente exclusif comporte un certain nombre de mentions obligatoires, dont par exemple :
- Le numéro de carte professionnelle de l’agence immobilière ;
- Le montant de la garantie financière de l’agent ;
- Les noms et coordonnées de l’organisme de garantie ;
- Le nom et la qualité du titulaire de l’attestation d’habilitation…
Un contrat présentant des mentions obligatoires manquantes peut constituer un motif valable de résiliation avant trois mois. La procédure reste identique : le manquement est constaté par commissaire de justice. Le vendeur fait ensuite parvenir un courrier de résiliation du mandat de vente exclusif, par pli recommandé avec accusé de réception.
Dénoncer un mandat de vente exclusif après 3 mois
Au bout de trois mois, la résiliation du contrat de vente exclusif est libre et peut être initiée par l’une ou l’autre des parties. Selon le décret du 20 juillet 1972, le vendeur avise l’agence « quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception »[4].
À défaut, un vendeur peut aussi faire le choix d’attendre tout simplement la date d’expiration du contrat. En effet, un mandat exclusif ne peut pas faire l’objet d’une tacite reconduction. Tout renouvellement implique de signer un nouveau contrat ou un avenant.
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Vous souhaitez procéder à la résiliation du mandat de vente exclusif confié à une agence immobilière ? La méthode la plus simple consiste à attendre la fin de la période d’irrévocabilité de trois mois. À défaut, vous devrez motiver avec soin votre demande et être en capacité d’apporter des éléments probants si l’agence conteste votre décision en justice.
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[1] https://www.legalplace.fr/guides/mandat-exclusif-de-vente/
[2]https://immo2.pro/service-immobilier/valoriser-mon-offre-de-mandats-exclusifs/immopinion-le-mandat-exclusif-simpose-et-prouve-son-efficacite/
[3]https://www.legalplace.fr/guides/mandat-exclusif-de-vente/
[4]https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000855024/
