C’est l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui pose l’obligation pour le locataire d’assurer l’entretien courant du logement et de ses équipements ainsi que certaines réparations locatives. On parle également de menues réparations. Un décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise l’étendue de cette obligation légale.
L’entretien courant et les réparations locatives ont pour objectif d’assurer le maintien en bon état du logement durant toute la durée du contrat de location. Le locataire doit, dans ce cadre :
- Maintenir, en état de propreté, des plafonds, murs, cloisons et revêtements de sol du logement loué ;
- Assurer le bon fonctionnement des portes et fenêtres du logement ;
- Prendre en charge l’entretien courant des canalisations d’eau, de gaz et de la chaudière individuelle, le cas échéant ;
- Remplacer les éléments électriques défectueux comme les prises, les interrupteurs ou encore les ampoules ;
- Entretenir les éventuels équipements mis à sa disposition, notamment dans le cadre d’une location meublée ;
- Effectuer l’entretien courant si le logement est équipé d’un jardin privatif ou d’une terrasse comme la tonte régulière, le désherbage des allées ou bien l’enlèvement des mousses sur une terrasse.
Pour tout complément, se référer au décret précité.
Lors de l’état de lieux de sortie, il arrive que l’état du logement ne soit pas identique à celui constaté lors de l’entrée dans les lieux. Dans ce cas, le bailleur est fondé à retenir une partie du dépôt de garantie hors vétusté. Pour évaluer la vétusté, une grille spécifique peut être annexée au bail sur simple demande du locataire depuis la loi ALUR de 2014.
Les autres travaux doivent être réalisés par le bailleur
Tout ce qui ne relève pas de l’entretien et des menues réparations évoquées ci-dessus est à la charge du bailleur. On parle également de grosses réparations ou gros entretien. C’est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui pose ce principe.
Les principaux travaux revenant au propriétaire bailleur sont les suivants :
- Les travaux relatifs à l’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble où est situé le logement ;
Les travaux liés à la vétusté du logement qui dépassent le cadre de l’entretien normal du locataire ;
C’est le cas du remplacement de fenêtres défectueuses, de la réfection d’une salle de bains ou du remplacement d’un revêtement de sol trop ancien.
- La réalisation des travaux liés à l’amélioration de la performance énergétique comme l’isolation intérieure du logement, le remplacement d’une chaudière ou encore la pose de thermostats.
L’entretien de la toiture ; - La coupe des éventuels arbres ou arbustes qui dépassent chez le voisin ou la voie publique.
En outre, le propriétaire est tenu à la mise en location d’un logement décent conformément à la loi SRU du 13 décembre 2000. Si le locataire considère que le logement ne répond pas aux critères de décence prévus dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, il peut envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur pour qu’il remédie à la situation. Sans réponse de sa part dans un délai de deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation et, le cas échéant, le greffe du tribunal.
Cet organisme a pour objectif d’aider les propriétaires et locataires à trouver des solutions amiables au litige les opposant. Sa saisie est obligatoire dans certains cas pour pouvoir saisir le tribunal, mais la plupart du temps, elle est facultative. Elle peut être sollicitée dans le cadre de désaccord sur la réalisation de certains travaux. Elle aide alors les parties à déterminer la nature des travaux et leurs modalités de prise en charge.
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