Devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de profiter d’une fiscalité attractive, de loyers plus élevés et du régime des plus-values des particuliers. Accessible sous condition, ce statut offre des avantages quant à la fiscalité du LMNP. Le tour d’horizon complet des modalités d’imposition du loueur en meublé non professionnel.
Fiscalité LMNP : quelle est l’imposition des revenus en cas de location meublée ?
Les revenus locatifs tirés d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas de revenus fonciers.
Le loueur en meublé non professionnel dispose de deux régimes fiscaux pour l’imposition de ses loyers :
- le régime micro-BIC
- le régime réel simplifié ou normal
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC dispense le bailleur de tout calcul. L’investisseur remplit sa déclaration de revenus avec le montant de ses revenus locatifs. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire pour les charges. Aucune charge réelle n’est alors déductible.
Le solde vient rejoindre les autres revenus imposables du foyer fiscal. Il se voit appliquer le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) par tranches.
Pour les revenus locatifs 2024 le régime micro-BIC est le suivant :
- abattement de 50 % sur les revenus générés par une location meublée de longue durée, avec un plafond de loyers à 77 700 € par an.
- abattement de 71 % sur les revenus des meublés de tourisme classés avec un plafond à 188 700 € par an (comme les chambres d’hôtes).
- abattement complémentaire de 21 % applicable en zone détendue (zones B2 et C), soit 92 % d’abattement. Toutefois, le plafond est alors diminué à 15 000 € de recettes locatives annuelles.
- abattement de 30 % sur les meublés de tourisme non classés avec un plafond à 15 000 €.
Pour les revenus locatifs 2025 le régime micro-BIC est à nouveau modifié par la loi dite loi Le Meur du 19 novembre 2024. Cette loi n° 2024-1039 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale diminue l’abattement et les plafonds :
- abattement de 71 % à 50 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, avec un plafond de revenus annuels à 77 700 €
- abattement de 50 % à 30 % pour les meublés de tourisme non classés, avec un plafond de revenus à 15 000 €.
Ces règles s’appliqueront sous réserve de nouvelles modifications dans la loi de finances pour 2025…
Le régime réel en LMNP
Le régime réel simplifié s’applique si vous dépassez les plafonds du régime micro-BIC ou sur option. Notez que le régime réel normal s’applique de plein droit si vos revenus locatifs dépassent 188 700 € par an.
Le régime réel impose de tenir une comptabilité pour déterminer un résultat fiscal en fin d’année. Vous devez déposer une déclaration 2031 avec une liasse fiscale (compte de résultat, bilan, annexes).
Opter pour le régime réel permet d’offrir deux avantages pour diminuer la fiscalité du LMNP :
- déduction des charges sur le bien immobilier mis en location (travaux d’entretien, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, etc.) ;
- pratiquer l’amortissement par composant du prix d’achat du bien immobilier, du mobilier et des équipements.
L’amortissement en LMNP est très intéressant mais aussi très complexe. On ne peut que recommander de se faire accompagner par un expert-comptable ou par un site spécialisé. En effet, vous devez décomposer le prix d’achat hors terrain en plusieurs composants, chacun disposant d’une durée d’amortissement variable selon le type de bien !
Comment choisir le régime fiscal en LMNP ?
Quelles sont les conditions pour devenir LMNP ?
Vous pouvez vous immatriculer en tant que loueur en meublé non professionnel si vous remplissez les conditions suivantes :
les revenus locatifs du foyer fiscal sont inférieurs à 23 000 € par an ;
ces revenus locatifs excèdent les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’IR dans les catégories des traitements et salaires (rémunérations, pensions, rentes viagères), des autres BIC ou des bénéfices agricoles (BA) ou non commerciaux (BNC).
Ces conditions sont cumulatives pour adopter le statut de LMNP !
Comment choisir entre régime micro-BIC et régime réel en LMNP ?
C’est assez simple ! En fonction du type de location meublée (longue durée, meublé de tourisme classé ou non classé), vous déterminez si vos charges déductibles et dotations aux amortissements dépassent le montant de l’abattement forfaitaire.
Ce sera souvent le cas mais vous devez prendre en compte également la complexité du régime réel ou le coût de l’expert-comptable pour réaliser les déclarations en LMNP. L’avantage certain du régime réel réside dans la pratique des amortissements.
Comment changer de fiscalité en LMNP ?
Vous voulez opter pour le régime réel ? Pas de souci ! Il n’existe pas de conditions ou de durée d’engagement de location (contrairement à la location nue).
Il suffit de lever l’option avant la date de déclaration des revenus de location meublée. Le moyen le plus simple consiste à envoyer un message depuis votre espace professionnel sur le site des impôts. Sinon, vous pouvez aussi adresser une lettre de levée d’option par courrier recommandé avec accusé de réception.
L’option pour le régime réel est valable pour une année puis se renouvelle tacitement.
Quelle fiscalité pour un loueur en meublé non professionnel en cas de revente du bien ?
L’avantage de la fiscalité du LMNP apparaît aussi au moment de la revente. En effet, la plus-value éventuelle est taxée selon le régime des plus-values des particuliers.
Vous bénéficiez ainsi des abattements par année de détention. Après 22 ans, aucun impôt sur le revenu n’est dû sur la plus-value taxable et après 30 ans, vous dites adieu aux prélèvements sociaux (CSG-CRDS) au taux de 17,2 %.
Fiscalité LMNP et autres dispositifs
Fiscalité LMNP et fiscalité de la location nue
La fiscalité en LMNP peut rapidement se comparer à d’autres fiscalités, comme la fiscalité de la location nue : un régime micro-BIC et un régime réel sont aussi possibles mais soumis à des seuils différents.
La création d’un déficit foncier est déductible du revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Ce n’est pas possible en location meublée : un déficit d’exploitation pour une location meublée sera reportable exclusivement sur les revenus locatifs des 10 années suivantes.
Fin du cumul LMNP et Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard permettait d’investir dans des résidences de services neuves ou rénovées. Ce dispositif fiscal incitatif offrait des avantages conséquents :
- récupération de la TVA, soit 20 % du montant investi ;
- réduction de 11 % du prix total du bien immobilier de son impôt sur le revenu pendant 9 ans (dans la limite d’un investissement de 300 000 euros).
- pas de gestion locative (la gestion est assurée par le professionnel qui gère la résidence de services avec lequel vous signez un bail commercial).
La loi Censi-Bouvard était cumulable avec le statut LMNP pour le montant excédant cette fraction de 300 000 euros. Mais les investissements en Censi-Bouvard ont pris fin le 31 décembre 2022.
La fiscalité LMNP demain ?
La fiscalité de la location meublée, en particulier le régime micro-BIC, est dans la ligne de mire de plusieurs parlementaires. Certaines plaident pour un durcissement de la fiscalité des locations saisonnières de courte durée (type Airbnb), d’autres pour un rapprochement entre fiscalité de la location meublée et de la location nue.
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