Droits et devoirs du propriétaire : guide complet 2025

Devenir bailleur revient à nouer une relation humaine et contractuelle avec son locataire. Cela va bien au-delà de la perception du loyer. La loi encadre cette relation et crée des droits et des obligations pour le propriétaire comme pour le locataire. Pour le bailleur, respecter ces règles sécurise votre investissement immobilier tout en garantissant au locataire un logement sûr et décent. Découvrons, à chaque étape de la location, le point complet sur les droits et devoirs du propriétaire.

Fournir un logement décent constitue la première obligation du propriétaire. Cette décence prend plusieurs aspects, selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

• une surface minimale ;
• une absence de risque pour la sécurité physique ou la santé du locataire ;
• des équipements essentiels et fonctionnels rendant le bien conforme à un usage d’habitation ;

une performance énergétique minimale :

• depuis le 1er janvier 2025, cela exclut les étiquettes énergétiques G du DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
• à compter du 1er janvier 2028, seuls les logements classés A à E pourront être proposés à la location ;
• à compter du 1er janvier 2034, la décence se limitera aux logements classés A à D.

Avant la mise en location, vous devez faire réaliser un dossier de diagnostics technique (DDT) par un professionnel. Ce dossier deviendra une annexe du bail et comprend notamment :

• le DPE ;
• l’état d’installation d’électricité et de gaz si elles ont plus de 15 ans ;
• un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement a été construit avant 1949 ;
• un diagnostic amiante à fournir sur demande ;
• la surface loi Boutin.

Certains éléments doivent apparaître dès l’annonce de mise en location, comme la classe énergétique.

Le propriétaire a le droit de fixer le loyer librement. Par exception, dans les zones tendues, le loyer doit respecter un loyer de référence majoré, défini selon le nombre de pièces et la localisation. C’est l’encadrement des loyers, en place lors de la mise en location et lors du renouvellement du bail.

Le bailleur a également le droit de choisir le locataire qu’il veut, dans le respect de règles de non-discrimination.

Les pièces justificatives qu’il peut exiger sont limitées :

• Justificatif d’identité.
• Justificatif de domicile : 3 dernières quittances de loyer ou attestation du précédent propriétaire s’il était déjà locataire.
• Situation professionnelle : contrat de travail, extrait du registre national des entreprises, copie de la carte professionnelle.
• Ressources : dernier avis d’imposition, 3 derniers bulletins de paie, 2 derniers bilans, attestation de versement d’allocations ou d’indemnités, etc.

Depuis 2015, le bailleur a l’obligation de respecter le modèle de bail en location nue comme en location meublée.

Certaines mentions sont obligatoires : identité des parties, description du logement, montant et modalités du loyer, durée du contrat de location, clause de révision du loyer indexée sur l’IRL (indice de référence des loyers), dépôt de garantie, etc.

Préparez les annexes obligatoires à joindre au bail :

• état des lieux d’entrée,
• notice d’information,
• dossier de diagnostics techniques.

Une fois le contrat signé, l’état des lieux d’entrée réalisé et les clés remises, la location commence.

Tout propriétaire a le droit d’exiger le paiement du loyer aux dates convenues. En outre, vous pouvez l’indexer une fois par an, si une clause d’indexation figure dans le bail.

En cas de retard de paiement ou de loyers impayés, vous pouvez activer la clause résolutoire du contrat, après mise en demeure. Vous pouvez également faire jouer la Garantie loyers impayés (GLI) si vous avez souscrit cette assurance ou la caution.

Le paiement du loyer s’accompagne aussi du paiement des charges locatives. En cas de provisions pour charges, une régularisation annuelle détaillée est à présenter au locataire.

L’entretien courant incombe au locataire et le reste au propriétaire. Plus précisément, il doit prendre en charge les gros travaux, les travaux d’amélioration, les travaux nécessaires pour conserver les critères de décence du logement, les réparations liées à la vétusté ou à des cas de force majeure.

Vous devez informer le locataire par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres) avant toute intervention. Cette information comporte la nature des travaux, leurs durée et les modalités d’accès.

Si les travaux durent plus de 21 jours, le bailleur a l’obligation d’accorder une réduction proportionnelle de loyer.

Pendant la période de location, le propriétaire n’a plus le droit d’accéder à son logement, sans autorisation du locataire. L’accès reste possible en cas de travaux, pour réaliser des diagnostics obligatoires ou préparer la vente (en informant le locataire 24 heures à l’avance, avec des visites programmées les jours ouvrables).

Les derniers mois du bail, il est possible d’organiser des visites pour la vente ou la relocation à raison de 2 heures par jour ouvrable, si cela figure dans le bail.

Le bailleur peut souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Même si cette assurance PNO n’est obligatoire qu’en copropriété, elle reste fortement recommandée en maison individuelle. Elle s’avère très utile, entre deux périodes de location ou pour les dommages non couverts par l’assurance habitation du locataire.

En revanche, le bailleur peut exiger de son locataire une attestation d’assurance habitation. Il doit même demander une nouvelle attestation chaque année. En cas d’absence d’assurance du locataire, le bailleur peut souscrire une assurance pour lui et lui refacturer.

Le bailleur est aussi un contribuable, qui doit payer ses impôts et taxes :

• taxe foncière du logement ;
• impôt sur les revenus locatifs au régime micro ou au régime réel, que ce soit des revenus fonciers (location nue) ou des bénéfices industriels et commerciaux (location meublée).
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Votre locataire a également des droits et des devoirs. La signature du bail le contraint au paiement du loyer mais aussi au respect des autres règles. Ainsi, en cas de troubles répétés de voisinage, de défaut d’assurance ou de loyers impayés renouvelés, vous pouvez invoquer un motif légitime et sérieux pour ne pas renouveler le bail, voire engager une procédure judiciaire. Vous devez apprendre à bien gérer un conflit avec votre locataire.

Vous ne pouvez donner congé qu’à l’échéance du bail et pour certains motifs :

• volonté de vendre le bien,
• reprise pour habiter (vous ou un proche),
• motif légitime et sérieux.

Un préavis de 6 mois est nécessaire en location nue tandis qu’il est de 3 mois en location meublée.

Après l’état des lieux de sortie, la comparaison avec celui d’entrée permet de noter les dégradations imputables au locataire. En outre, une grille de vétusté peut s’appliquer.

Au plus tard 1 mois après la remise des clés, le bailleur restitue le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme. Ce délai atteint 2 mois en cas de retenue justifiée sur devis ou factures.

Au-delà une pénalité de 10 % du loyer hors charges est due de plein droit par mois de retard.

Vous devez transmettre un décompte individuel, laisser les pièces justificatives à disposition durant six mois et solder le compte. Toute provision non justifiée est à restituer.

Être propriétaire bailleur, c’est conjuguer rentabilité, sécurité et respect d’autrui. Anticiper, entretenir et mettre un terme correctement à la relation vous épargnent litiges et frais cachés. Face à l’évolution législative, faites-vous accompagner dans votre gestion locative par un professionnel. Avec iad Location & Gestion, vous louez tranquille. En temps réel, vous disposez d’une parfaite vision de votre location sur notre plateforme en ligne.