Locataire bruyant et responsabilité du propriétaire

Nuisances sonores récurrentes, émanation d’odeurs nauséabondes, dégradation des parties communes… Un locataire gênant le voisinage peut engager la responsabilité du propriétaire si ce dernier n’effectue aucune démarche. Quelles sont ses obligations, et comment agir ? Le point complet avec iad.

Le locataire d’un logement n’a pas pour seule obligation le paiement du loyer. Il doit également veiller à en assurer une jouissance paisible, c’est-à-dire à occuper le logement sans le dégrader et sans être une source de gêne pour le voisinage.

Le propriétaire n’est bien sûr pas directement responsable des nuisances causées par un locataire bruyant. Si toutefois il a été officiellement avisé du problème, son inaction pourra alors lui être reprochée. Selon l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent en effet « faire cesser les troubles de voisinage » dont ils ont connaissance, en utilisant « les droits dont ils disposent en propre ».

Autrement dit, le propriétaire ne doit pas rester inactif, et doit prouver sa bonne foi en engageant des démarches pour résoudre le problème.

Les nuisances sonores causées par le locataire à toute heure du jour et de la nuit constituent le motif de contentieux le plus classique. Il ne s’agit cependant pas du seul cas de figure pouvant nécessiter une action du propriétaire. Le problème peut également provenir :

• de nuisances olfactives causées par le mode de vie du locataire ou un manque d’hygiène à l’intérieur du logement ;
• de la dégradation des parties communes ou de leur encombrement, par exemple si le locataire y stocke certains de ses effets personnels sans autorisation ;
• du non-respect du règlement de copropriété, notamment si le locataire persiste à étendre son linge à son balcon et que cette action y est interdite.

Pour être tenu d’agir, le propriétaire doit tout d’abord avoir été avisé de façon officielle. Cette démarche est engagée le plus souvent par le syndic de copropriété ou par l’un des voisins.

Pour engager la responsabilité du propriétaire d’un locataire bruyant, il convient de lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier doit détailler la nature du problème et peut inclure différentes preuves de la réalité du trouble, comme :

• des témoignages écrits ou une pétition ;
• un constat d’huissier ;
• un justificatif d’intervention des forces de l’ordre ou une copie de procès-verbal.

Dès qu’il en est informé, il appartient au propriétaire de faire cesser les nuisances par tous les moyens à sa disposition. En règle générale, il va tout d’abord tenter un règlement du litige à l’amiable, en prenant contact avec le locataire pour trouver une solution. Si les nuisances persistent, une phase contentieuse débute avec :

• l’envoi d’une mise en demeure de faire cesser les troubles, par courrier recommandé avec AR ou notifiée par voie d’huissier ;
• à défaut de réponse du locataire, l’engagement d’une procédure de résiliation du bail.

La résiliation du bail de location en cas de nuisances est prévue par l’article 1729 du Code civil. Selon les dispositions du contrat de location, l’une des deux procédures suivantes devra être engagée :

• si le bail comporte une clause de résiliation pour nuisances, le propriétaire peut saisir le tribunal directement pour mettre un terme au bail ;
• en l’absence d’une telle clause, il devra au préalable assigner le locataire par acte d’huissier devant le tribunal et engager une procédure d’expulsion.

Un locataire ne respectant pas les règles de vie en collectivité peut très vite s’avérer une difficulté pour le propriétaire. Ne tardez pas à réagir si le voisinage vous saisit du problème.