Les intérêts d’emprunt d’un investissement locatif peuvent être déduits de votre déclaration des revenus fonciers. Cet avantage fiscal n’est cependant pas ouvert à l’ensemble des bailleurs : tout dépend en effet du statut dont relèvent vos revenus locatifs ! Régime micro-foncier ou réel ? L’essentiel pour tout comprendre avec iad.
Peut-on déduire les intérêts d’un crédit immobilier locatif ?
Pour faire l’acquisition d’un appartement ou d’une maison, un bailleur souscrit le plus souvent un crédit immobilier. Il compte ensuite sur le loyer payé par le locataire pour couvrir une partie de la mensualité de remboursement.
Dans ce cadre, la loi autorise le bailleur à intégrer les intérêts de cet emprunt immobilier dans ses charges déductibles. Concrètement, le montant total des intérêts générés par ce prêt pourra donc être reporté dans la déclaration des revenus fonciers du propriétaire et être retranché de son revenu imposable.
La déduction des intérêts d’emprunt d’un bien locatif est un mécanisme puissant et exploité par de nombreux bailleurs pour optimiser la rentabilité de leur investissement. Elle est toutefois seulement possible si vous avez opté pour le régime réel d’imposition.
Jusqu’en 2011, un dispositif spécifique permettait aux propriétaires de déduire les intérêts de l’emprunt immobilier souscrit pour l’acquisition de leur résidence principale. Ce mécanisme était notamment utile pour réduire l’effort financier global consenti par les primo-accédants, via une réduction d’impôt. Il n’est plus en vigueur aujourd’hui.
Régime micro-foncier ou micro-BIC : pas de déduction possible
Si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas un certain montant, vous dépendez automatiquement d’un régime d’imposition simplifié dit « micro-foncier » ou « micro-BIC », incluant un abattement forfaitaire pour tenir compte de l’ensemble de vos charges. Les bailleurs relevant de ce statut n’ont donc pas la possibilité de déduire les intérêts de l’emprunt.
- Le régime micro-foncier concerne les logements loués vides. Il s’applique pour les propriétaires dont les revenus locatifs bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Il donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % pour l’ensemble des charges supportées par le bailleur.
- Le régime micro-BIC concerne, quant à lui, les logements meublés. Les loyers des meublés sont en effet considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il s’applique pour les propriétaires dont les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 € par an en 2022. Il prévoit un abattement forfaitaire particulièrement intéressant de 50 %.
Même s’il est éligible à un régime micro, le bailleur garde la possibilité de choisir le régime réel s’il estime que ce statut fiscal lui sera plus favorable (charges déductibles d’un montant supérieur à l’abattement forfaitaire).
Vous avez opté pour le régime réel ? Reportez chaque année l’ensemble de vos charges déductibles sur la déclaration n° 2044 relative aux revenus fonciers, à la rubrique suivante : « Intérêts d’emprunt ».
Régime réel : les intérêts d’emprunt sont déductibles
Le régime réel s’applique de façon obligatoire si vos revenus locatifs dépassent les plafonds cités plus haut. Comme son nom l’indique, il permet de déduire de votre revenu imposable la réalité des charges payées pour l’acquisition et la location du logement.
Selon le bulletin officiel des finances publiques, ces charges déductibles incluent les « intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition des immeubles donnés en location », mais aussi pour :
- leur conservation ;
- leur construction ou reconstruction ;
- leur agrandissement ;
- leur réparation ou leur amélioration.
D’autres frais liés à l’emprunt immobilier peuvent, par ailleurs, être déduits au titre de vos charges, dont notamment les frais de cautionnement, les frais de dossier, les frais de l’inscription hypothécaire du bâtiment mais aussi la prime d’assurance emprunteur.
La déduction des intérêts de prêt immobilier est un mécanisme utile pour les bailleurs souhaitant multiplier les investissements et optimiser leur taux de rentabilité locative. N’hésitez pas à vous tourner vers un mandataire immobilier iad pour bénéficier d’un accompagnement expert en gestion locative.
- Les intérêts d’un prêt immobilier locatif sont déductibles de votre impôt sur le revenu si vous relevez du régime réel.
- Vous devrez calculer et reporter le montant des intérêts payés chaque année sur votre déclaration de revenu.
- N’oubliez pas de déduire également l’assurance emprunteur.
