Source : Baromètre LPI-iad Juillet 2025 publié lundi 28 juillet 2025
Entre hausse continue des prix dans l’ancien et marges de négociation élevées, acheter un bien immobilier en 2025 reste un exercice d’équilibriste. Pourtant, le montant affiché sur l’annonce n’est que la partie émergée de l’iceberg. Explications avec le dernier baromètre LPI – iad à l’appui.
Avec une hausse des prix dans 73 % des grandes villes, le marché immobilier repart clairement à la hausse : à Paris, le prix au m² signé atteint 10 538 €, en progression de +1,3 % sur 3 mois. À Lyon, la flambée est plus forte encore avec +5,2 %, tandis que Marseille grimpe de +4,3 %. En parallèle, les marges de négociation atteignent des sommets inédits : 9,0 % en moyenne en France, et jusqu’à 10,2 % sur les maisons
Mais au-delà du prix négocié, un achat immobilier s’accompagne de nombreux frais que les acquéreurs sous-estiment encore trop souvent.
Frais de notaire, crédit, travaux, déménagement : le vrai budget
Les frais de notaire seuls représentent 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien. Ajoutez à cela les frais de dossier, la garantie de prêt, les éventuels travaux à prévoir, les charges de copropriété, et surtout… l’assurance emprunteur, obligatoire pour obtenir un crédit.
« J’insiste toujours pour que mes clients anticipent 8 à 10 % de frais annexes », témoigne un conseiller iad dans l’Hérault. « Un couple avait oublié d’intégrer l’assurance emprunteur dans son budget. On a recalibré ensemble et ils ont pu signer sereinement. »
Des ajustements devenus vitaux dans un contexte où la Banque de France maintient des exigences d’apport personnel élevées, freinant notamment les primo-accédants.
iad, un accompagnement à chaque étape Dans ce contexte exigeant, les agents indépendants iad jouent un rôle clé dans la sécurisation des projets.
« Notre rôle est d’accompagner l’achat à toutes ses étapes : un achat bien budgété est un achat sécurisé », souligne Olivier Descamps, Directeur Général iad France.
Le baromètre de juillet 2025 souligne d’ailleurs le retour en force des acquéreurs « confort » : des ménages plus aisés, souvent vendeurs d’un premier bien, qui souhaitent améliorer leur cadre de vie. Mais leur solvabilité est elle aussi fragilisée par la remontée des prix et la stagnation des taux.
Un marché actif mais fragile
Si le mois de juin a connu un rebond spectaculaire (+11,7 % de ventes sur un mois), le marché reste vulnérable. « Rien n’annonce un ralentissement de la hausse des prix », note Olivier Descamps. Pourtant, les tensions sur le crédit et le pouvoir d’achat pèsent sur les projets.
Dans ce contexte, anticiper l’intégralité des coûts liés à un achat devient une condition sine qua non de sa réussite. Et s’entourer d’un professionnel formé et ancré localement, un vrai levier pour éviter les mauvaises surprises.
Au-delà du prix affiché : les frais cachés à anticiper dans un achat immobilier
Lorsque vous repérez un bien à 250 000 €, il est tentant de croire que ce sera le montant à prévoir. En réalité, le budget global peut facilement dépasser les 270 000 à 275 000 € une fois tous les frais annexes pris en compte. Voici ceux qu’il ne faut surtout pas négliger :
1. Les frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien)
Dans l’immobilier ancien, ces frais sont principalement composés de taxes pour l’État et les collectivités. Sur un bien à 250 000 €, comptez entre 17 500 € et 20 000 €.
2. Les frais de garantie du prêt (hypothèque ou caution)
Obligatoires pour sécuriser le financement auprès de la banque, ces frais varient entre 0,8 et 2 % du montant emprunté, soit 2 000 à 5 000 € en moyenne.
3. Les frais de dossier bancaire
Généralement facturés entre 500 et 1 500 €, selon l’établissement prêteur.
4. L’assurance emprunteur (souvent oubliée)
Souvent négligée, elle est pourtant incontournable. Selon l’âge, le profil et le montant emprunté, elle peut représenter 10 000 à 15 000 € sur la durée totale du prêt.
Un conseiller iad témoigne : « Un couple avait oublié de l’intégrer dans son plan de financement. On a tout revu ensemble pour éviter un refus de crédit. »
5. Les travaux, parfois sous-estimés
Même en cas de bien « habitable », rafraîchissement, cuisine, salle de bain ou mise aux normes peuvent représenter 5 000 à 30 000 € supplémentaires.
6. Le déménagement et l’installation
Camion, prestataires, ameublement, équipements : une enveloppe de 1 000 à 5 000 € est souvent nécessaire.
7. Les charges de copropriété ou d’entretien
Dans un immeuble ancien ou une maison individuelle, il peut y avoir des travaux de toiture, ravalement ou chauffage collectif prévus dans les années à venir. Anticipez les appels de fonds exceptionnels.
8. La taxe foncière (et d’habitation si secondaire)
Elle varie énormément selon les communes et peut atteindre 2 000 à 3 500 € par an, impactant fortement votre budget annuel.
9. Les honoraires d’agence
Parfois à la charge de l’acheteur, ils peuvent représenter entre 3 % et 5 % du prix du bien si non inclus dans le prix affiché.
En résumé : prévoyez 8 à 10 % de plus que le prix du bien.
C’est pourquoi un accompagnement personnalisé, comme celui proposé par les conseillers iad, est essentiel pour éviter les mauvaises surprises et sécuriser son projet dès la phase de recherche.
