Modifié en 2021, le DPE est désormais un document indispensable, que vous soyez locataire ou propriétaire d’un bien immobilier. Au 1er avril 2023, un audit énergétique devra être joint au dossier de diagnostic de performance énergétique (DPE). Exigible seulement pour tous les logements avant leur mise en vente, cet audit permettra de formuler des recommandations sur les travaux à effectuer pour améliorer l’efficacité énergétique d’un bien jugé énergivore, c’est-à-dire actuellement classé F ou G au score DPE. Interdiction à la location des passoires thermiques, réforme du DPE, où en est-on en 2023 ? iad vous aide à faire le point.
Nouveau DPE, qu’est ce qui change en 2023 ?
Au 1er janvier 2023, les biens classés G dont la consommation énergétique annuelle est supérieure à 450 kWh/m² sont interdits à la location. De plus, la version du nouveau DPE remédie aux incohérences constatées dans sa version précédente en intégrant une méthode de calcul améliorée : la méthode 3CL (Calcul de Consommations Conventionnelles des Logements).
Le nouveau DPE s’appliquera à la totalité des DPE réalisés à compter du 1er juillet 2021, dans le cadre d’une vente ou location d’un logement du parc privé ou social, en maison individuelle ou en copropriété. Le vendeur ou bailleur devra fournir le nouveau DPE à tout candidat à l’acquisition ou à la location d’un bien.
Nouvelles méthodes de calcul du DPE
L’objectif de cette nouvelle approche est d’établir un diagnostic plus précis de l’état réel du logement, en tenant compte d’informations supplémentaires.
La nouvelle méthode de calcul du DPE, entrée en vigueur au 1er juillet 2021 se base sur :
- Un nouveau coefficient de transmission thermique du mur, passant de 2 W/(m².K) à 2,5 W/(m².K).
- Les déperditions thermiques dues à une ventilation par ouverture des fenêtres, passent de 1,2 m3 /(h.m²) à 2,6 m3 /(h.m²).
- Intégration des consommations liées au fonctionnement des auxiliaires de ventilation, de production d’eau chaude sanitaire et de chauffage.
- Les coefficients de perméabilité à l’air ont été réévalués en fonction du type de bâtiment et de son année de construction.
- Les données d’entrée relatives au confort d’été.
- Évaluation des coûts annuels d’énergie du logement.
Retrouvez l’ensemble de la notice explicative de la nouvelle méthode de calcul du DPE.
Suppression du calcul sur factures
Le calcul du DPE sur les factures dit “DPE vierge” n’est plus utilisé.
Pour déterminer le DPE, les diagnostiqueurs doivent désormais prendre en compte les caractéristiques physiques du logement, par exemple la structure, l’isolation, les fenêtres et le système de chauffage.
Les étiquettes énergie et climat ne font plus qu’une
Les deux étiquettes historiques du DPE, l’étiquette énergie (du rouge au vert) et l’étiquette climat (empreinte carbone dans un dégradé violet) sont toujours présentes.
Toutefois, c’est désormais une seule note globale qui s’affiche, allant de A à G, la plus mauvaise des deux notes étant conservée. Par exemple, si une maison obtient un C pour la consommation d’énergie et un D pour les émissions de gaz à effet de serre, sa note unique sera D sur l’étiquette énergie.
Un indicateur du confort d’été
Cet indicateur fournit des informations sur le “comportement” du logement en période estivale. Il propose des leviers d’actions pour améliorer le confort d’été (installer des volets, une climatisation…).
Une information sur la ventilation
Autre nouveauté, une information sur la VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) est ajoutée. Celle-ci mentionne si les conditions pour obtenir une bonne qualité de l’air intérieur ainsi qu’une aération sont bonnes dans le logement.
Une estimation de la facture énergétique annuelle
Depuis le 1er janvier 2022, toute annonce immobilière doit comporter une fourchette de prix clairement visible, qui donne aux acheteurs ou locataires potentiels une idée des coûts liés au chauffage, à l’eau chaude, à la climatisation, à l’éclairage et aux équipements auxiliaires de production, de distribution et de ventilation.
Obligation de mentionner la consommation en énergie finale du logement
Le 3 novembre 2022 a été publié un arrêté qui met à jour des dispositions spécifiques concernant le rapport de diagnostic de performance énergétique et sa réalisation. La principale modification porte sur le modèle de DPE qui intègre désormais l’obligation de préciser la consommation d’énergie finale du logement, rapportée à sa surface habitable.
L’énergie finale, également appelée énergie disponible est celle qui est effectivement utilisée, reçue et facturée à l’occupant du logement.
L’énergie présente dans la nature avant toute manipulation humaine est appelée énergie primaire. Elle comprend le bois, le pétrole et le gaz à l’état brut et non transformé.
Des préconisations de travaux
Le nouveau DPE propose également des recommandations pour des travaux essentiels en fonction du logement. Il peut s’agir de l’isolation des combles, du remplacement du chauffage (par exemple l’installation d’une pompe à chaleur) ou de la réfection de l’étanchéité des fenêtres.
Ces travaux peuvent permettre de revaloriser le DPE et donc d’augmenter la valeur du bien. Il indique également le coût approximatif des travaux, ainsi que les modifications à envisager ultérieurement. Un guide idéal pour le propriétaire, qui peut ainsi planifier les actions à entreprendre.
Vous pouvez retrouver un exemple de nouveau DPE sur le site du gouvernement RT Bâtiment.
Des recommandations d’usage pour préserver l’environnement
Recommandations d’amélioration de la performance et travaux à envisager
Pour finir, le nouveau DPE vous permet de savoir quelle nouvelle étiquette vous pouvez obtenir en fonction des travaux réalisés. Toutefois, ce dossier reste estimatif.
DPE vierge interdit
Un DPE sans étiquette énergie ou climat (GES), également appelé DPE vierge ou blanc, est un diagnostic de performance énergétique qui ne fournit aucune information sur la consommation d’énergie du logement ou sa production annuelle de gaz à effet de serre.
Un DPE pleinement opposable
Le DPE est devenu opposable depuis le 1er juillet 2021. Il possède la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers (plomb, amiante, électricité…). En revanche, les recommandations de travaux ne sont qu’incitatives.
1er avril 2023 : obligation de l’audit énergétique
Tous les logements classés F ou G (hors copropriété) mis en vente à partir du 1er avril 2023 devront joindre un audit énergétique au dossier de diagnostic de performance énergétique (DPE).
Cet audit fournira des recommandations sur les travaux à réaliser pour améliorer l’efficacité énergétique des biens classés énergivores, c’est-à-dire actuellement notés F ou G dans le DPE.
Pourquoi un audit énergétique ?
L’audit énergétique des bâtiments à forte consommation d’énergie est désormais obligatoire dans le but de :
- Fournir à l’acheteur des informations sur la consommation d’énergie du logement.
- Identifier les travaux à effectuer pour améliorer son efficacité énergétique.
- Eradiquer les passoires thermiques en France.
Un audit pour estimer les travaux de rénovation énergétique
Cet audit énergétique permet au futur acquéreur de mieux connaître le coût estimatif des travaux de rénovation. En effet, il comprend :
- Une évaluation de la qualité de l’isolation thermique, des informations sur les équipements installés tels que le système de chauffage, la production d’eau chaude et la ventilation.
- Une estimation de la performance actuelle du logement.
- Des exemples de travaux à engager pour rendre le bien plus performant : montant des travaux et aides financières disponibles pour améliorer sa performance énergétique.
Les DPE antérieurs à 2023 sont-ils toujours applicables ?
Un DPE peut être utilisé pendant 10 ans. Par conséquent, si vous souhaitez vendre, louer ou agrandir votre logement avec un DPE de moins de 10 ans en 2023, vous pouvez le faire.
Sachez que l’État a pour objectif d’uniformiser le format du nouveau DPE (Diagnostic Performance Énergétique) sur l’ensemble du territoire français. Ainsi, tous les DPE délivrés avant le 31 décembre 2017 sont obsolètes depuis le 1er janvier 2023, et tous les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront caduques au 1er janvier 2025.
Passoires thermiques : obligation d'audit énergétique à partir de 2023
En 2023, si votre score DPE classe votre logement F ou G, vous avez l’obligation dans le cadre d’une vente immobilière de réaliser un audit énergétique en supplément.
Les habitations classées E et D devront obligatoirement faire l’objet d’une évaluation énergétique respectivement en 2025 et 2034. Les appartements en copropriétés sont actuellement exemptés de cette obligation.
Interdiction à la location des passoires thermiques en 2023
Si vous louez un bien immobilier, sachez que depuis le 1er janvier 2023, vous ne pouvez plus le louer si son étiquette DPE affiche G et que la consommation excède 450 kWh/m²/an en énergie finale. Ce n’est donc qu’une partie des passoires thermiques qui est concernée, celle que l’on appelle “G+”.
Toutefois, seuls les baux signés à partir du 1er janvier 2023 sont soumis à cette règle. Cela veut dire que si vous n’avez pas changé de locataire, cette mesure ne vous concerne pas, du moins jusqu’en 2028.
À partir de 2025, les logements classés G tout d’abord, puis F et E sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), seront progressivement interdits à la location. Le décret n°2023-796 du 18 août 2023 rappelle que les locations en France métropolitaine devront respecter les niveaux de performances minimales suivants :
- la classe F à compter du 1er janvier 2025 (interdiction des logements notés G) ;
- la classe E à compter du 1er janvier 2028 (interdiction des logements notés G ou F) ;
- la classe D à compter du 1er janvier 2034 (interdiction des logements notés G, F ou E).
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance minimal prévu est le suivant :
- la classe F à compter du 1er janvier 2028 (interdiction des logements notés G) ;
- la classe E à compter du 1er janvier 2031 (interdiction des logements notés G ou F).
Gel des loyers : quelles solutions ?
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés au DPE par la lettre F ou G ne peuvent plus être augmentés. Le gel s’applique aux locations meublées et non meublées, tant pour les nouveaux contrats que pour ceux qui ont été renouvelés ou reconduits tacitement à partir du 24 août 2022.
Le loyer ne peut être augmenté que si les travaux de rénovation énergétique réalisés dans le logement lui permettent d’atteindre la classe E, confirmant ainsi qu’il n’est plus une passoire thermique. Pour le démontrer, un nouveau DPE doit être réalisé après les travaux.
Un nouveau DPE critiqué
Selon une enquête de l’UFC Que Choisir, le nouveau DPE soulève certaines polémiques. En effet, pour un même bien, différents scores sont attribués avec jusqu’à 3 classes énergétiques d’écart. C’est pourquoi, la mise en place de l’audit énergétique permet de fournir une analyse plus approfondie et de justifier ou de corriger ces écarts de chiffrage.
Il est vrai que le Gouvernement Français souhaite accélérer les travaux de rénovation énergétique sur l’ensemble de son territoire pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050.
Mauvais score DPE, quelles conséquences ?
Sachant qu’un DPE a une validité de 10 ans, obtenir un mauvais score au DPE peut avoir des conséquences plus ou moins importantes :
- Interdiction de louer votre bien.
- Obligation d’effectuer un audit énergétique.
- Baisse du prix de vente de votre bien immobilier.
Si vous estimez que votre score DPE n’est pas représentatif ou vous semble erroné, vous pouvez :
- Effectuer un nouveau DPE.
- Contester le diagnostic auprès du diagnostiqueur.
- Être dédommagé si une erreur a été commise.
- 2023 : interdiction de louer un bien dont la consommation est supérieure à 450 kWh par mètre carré et par an en énergie finale.
- 1er avril 2023 : obligation de réaliser un audit énergétique pour les biens en monopropriété à vendre classés F et G.
- 2025 : les logements classés G interdits à la location.
- 2028 : les logements classés F exclus du marché locatif.
- 2034 : les biens classés E interdits à la location.
Cas des DOM-TOM
La loi climat et résilience de 2021 prévoit la mise en place d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire dans les départements et régions d’outre-mer au plus tard le 1er juillet 2024.
Les régions de Guadeloupe et de Martinique ont déjà mis en place un diagnostic de performance énergétique (DPE-G pour la Guadeloupe et DPE-M pour la Martinique). Des efforts sont actuellement déployés pour introduire des diagnostics de performance énergétique dans d’autres régions.
Retrouvez toutes les informations sur le DPE dans les départements et régions d’Outre-Mer.
Le DPE, un nouvel argument de vente pour la vente immobilière
Dans les années à venir, l’accession à la propriété sera de plus en plus associée à une valeur verte, le DPE obligeant certains propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation pour améliorer l’efficacité énergétique de leur bien.
Actuellement, le DPE en plus d’être obligatoire devient un véritable argument de vente. Bien évidemment, plus la lettre se rapproche de la lettre A (logement vert), plus vous êtes en position de force dans le cadre d’une vente immobilière. Pour en savoir plus sur les logements verts, lisez notre article “Faut-il acheter un logement vert ?”
- Se base sur une méthode de calcul plus précise, la méthode 3CL.
- Comporte des préconisations de travaux jugés essentiels.
- Concerne tous les biens immobiliers dans le cadre d’une vente ou location d’un logement du parc privé ou social, en maison individuelle ou en copropriété.
Sources images de l’article :
