Est-il possible de contourner une agence immobilière après une visite ?

Après la visite d’un bien immobilier réalisée par l’intermédiaire d’une agence titulaire d’un mandat, le vendeur peut être tenté d’écarter le professionnel de la suite de la transaction pour économiser ses honoraires. Il n’en a pourtant pas le droit. Il s’expose même à une sanction financière si l’agent lésé demande réparation. Découvrez l’essentiel à retenir sur le sujet avec iad !

L’agent immobilier est, par nature, un intermédiaire ayant pour mission de mettre en relation le vendeur du bien avec un acquéreur intéressé. Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, le versement des frais d’agence ou honoraires est donc une obligation si l’agent immobilier :

• est titulaire d’un mandat ;
• a effectivement mis en relation le vendeur et l’acquéreur ;
• et peut prouver qu’il a organisé et supervisé la visite du bien par l’acquéreur.

C’est la raison pour laquelle de nombreuses agences continuent à faire signer un bon de visite à l’issue de chaque déplacement. Ce document prouve la réalité de la visite effectuée avec l’assistance de l’agent immobilier. Si les deux parties tentent ensuite de s’entendre sans lui pour économiser les frais d’agence, il disposera d’un moyen de preuve pour obtenir le remboursement de son dû.

L’obligation de paiement de l’agent immobilier, évoquée plus haut, vaut dans tous les cas et pour tous les types de mandats de vente avec les précisions suivantes :

• Si le vendeur signe un mandat exclusif avec l’agence immobilière, il est de toute façon contraint de passer par son intermédiaire pour vendre. L’agent n’aura aucune difficulté à prouver son droit à rémunération en produisant un exemplaire de ce mandat.
• S’il a opté pour un mandat semi-exclusif, le vendeur confie son bien à une seule agence mais conserve le droit de vendre lui-même. Dans ce cas, il peut échapper au paiement des honoraires seulement s’il a trouvé lui-même l’acquéreur potentiel, sans l’assistance de l’agence.
• Dans le cas d’un mandat simple, enfin, le vendeur conserve le droit de confier la vente à d’autres agences ou de la réaliser lui-même. L’agence pourra alors prétendre à sa rémunération seulement si elle prouve être à l’origine de la mise en relation des deux parties, par la production d’un bon de visite ou d’un autre document.

Si un agent immobilier constate la vente frauduleuse d’un bien pour lequel il avait été dûment missionné, il peut saisir la juridiction civile compétente afin d’obtenir réparation. L’affaire relève du tribunal de proximité lorsque le préjudice subi par l’agent immobilier est inférieur à 10 000 €, et du tribunal judiciaire dans le cas contraire.

L’agent immobilier pourra alors solliciter des dommages et intérêts correspondant au montant de ses frais d’agence, voire à un montant supérieur s’il estime et prouve un préjudice plus important.

Dans la plupart des cas, la tentative de contourner l’agence immobilière est imputable au vendeur. Il peut toutefois arriver que ce dernier soit de bonne foi si l’acquéreur :

• a volontairement dissimulé sa véritable identité en visitant le bien pour la première fois sous un faux nom ;
• a envoyé un proche pour négocier le bien à sa place lors de la première visite ;
• achète le bien sous le nom d’emprunt de sa société.

Toutes ces manœuvres ont pour but de dissimuler le lien existant entre l’acheteur et l’agent immobilier et le service apporté par ce dernier. Dans ces différents cas, les dommages et intérêts pourront être réclamés directement à l’acquéreur et pas au vendeur.

Ne tentez jamais d’écarter un agent immobilier d’une vente à laquelle il a légitimement contribué ! Ce professionnel serait en droit de réclamer une juste compensation financière correspondant, a minima, au montant des honoraires non perçus.