Les tendances des marchés immobiliers à fin avril 2025 : évolution des transactions et des marges de négociations en France

Bien que l’activité du marché de l’ancien ait poursuivi son redressement, les marges de négociation augmentent encore, bien au-delà des maximas déjà observés par le passé. En mars 2025, le niveau moyen des marges s’est établi à 8.4 % pour l’ensemble du marché (+ 21 % sur un an). Et le niveau des marges reste le plus élevé sur le marché des maisons à 9.4 % (en progression de 24 % sur un an), contre 7.3 % sur celui des appartements (en progression de 17 % sur un an).

La pression de la demande reste (très) forte sur le marché des maisons, soutenue par la progression des achats réalisés par les cadres et les professions libérales qui choisissent de s’éloigner des grands centres urbains. La hausse des prix des maisons s’accompagne néanmoins d’une tendance accrue à la négociation : la réalisation des ventes nécessite une révision des prix affichés (en progression rapide au cours des derniers mois) face à une demande rationnée par le crédit (même sur les territoires où les prix rendent un achat abordable, comme dans le Limousin ou en Franche Comté par exemple), mais sans que cela soit toujours suffisant pour permettre à un acheteur de réaliser son projet. Cela est particulièrement vrai pour les biens les plus fréquemment recherchés lors de la réalisation d’un projet familial (espace et confort) : depuis un an, les marges de négociation constatées sur les grandes maisons (au moins 5, voire 6 pièces) ont bondi de 36 %, pour s’afficher à près de 11 % en moyenne.

La reprise du marché de l’ancien reste fragile. Le ralentissement de la croissance économique, la remontée du chômage et la fragmentation de la vie politique nationale alimentent le renforcement des incertitudes, risquant de paralyser les décisions des agents économiques. D’ailleurs, la dégradation de l’environnement économique international vient donner raison à ces inquiétudes. Depuis le début de l’année, la demande de crédit des ménages faiblit donc et les intentions d’achat de logements sont moins nombreuses.

Pourtant, les achats de logements anciens réalisés par des particuliers au cours du 1er trimestre ont progressé de 7.5 %, en glissement annuel. Et sur un an, l’activité est en augmentation de 6.5 % : il y a un an, à la même époque, les ventes reculaient de 21.8 %. A priori, tout va bien : mais l’activité du 1er trimestre est en baisse de 1.1 %, en glissement trimestriel. Certes, la fin de l’année 2024 avait été exceptionnelle. Mais après un bon début d’année 2025, la baisse des taux des crédits immobiliers devient moins rapide : l’amélioration des conditions de crédit n’est donc plus suffisante pour compenser l’impact négatif de la hausse des prix des logements anciens sur la solvabilité de la demande.

En outre, le nombre de prêts bancaires accordés est encore de 26 % inférieur à son niveau moyen des années 2016-2019, alors que 85 % des achats de logements anciens ont recours au crédit immobilier. Aussi, même si un retournement de conjoncture paraît peu probable sur le marché de l’ancien, ce dernier ne devrait pas bénéficier d’une nette amélioration de son activité, à l’avenir.

La progression des ventes de logements anciens constatée au cours du 1er trimestre est presque générale. L’activité des trois premiers mois de 2025 était encore en progression de 7.5 % en glissement annuel, France entière. L’évolution des ventes reste la plus rapide en Province (+ 8.9 %), confirmant les tendances du marché observées depuis l’automne 2024. L’Ile de France (+ 4.3 %) est toujours pénalisée par le niveau des prix pratiqués (et maintenant en augmentation), compte tenu des exigences d’un apport personnel élevé imposées par la Banque de France et en dépit de capacités d’achat des clientèles nettement plus élevées qu’en Province.

En Province, les ventes ont de nouveau progressé dans plusieurs régions qui ont bénéficié d’une très bonne tenue du marché depuis l’automne 2024 : en Franche Comté, l’activité a cru de plus de 20 %, en glissement annuel ; en Haute Normandie, en Midi-Pyrénées et en PACA, les ventes s’élèvent maintenant de l’ordre de 15 %.

En revanche, elles reculent toujours dans le Centre (- 3.0 %) et elles n’augmentent que doucement (+ 2.0 %) dans 2 régions très différentes du point de vue économique et socio-démographique, en Languedoc-Roussillon et en Lorraine.

Dans les autres régions, les ventes de logements anciens ont augmenté à un rythme soutenu et compris entre 8 et 10 %.