Que doit-on savoir pour l’achat d’un terrain ?

Vous êtes à la recherche d’un terrain pour construire votre maison ? Nature du sol, règles d’urbanisme, terrain isolé, raccordé aux réseaux, servitudes d’utilité publique… Les facteurs à considérer sont multiples. Prendre le temps de la réflexion vous protège des mauvaises surprises lors de la construction de votre futur chez-vous. iad fait le point sur les éléments à étudier pour faire bâtir la maison de vos rêves. 

La première chose à faire est de parcourir le plan local d’urbanisme (PLU) à la mairie. Avec ce document, vous saurez, par exemple, dans quelle zone est situé le terrain, quels matériaux peuvent être utilisés, quelle surface maximale de plancher peut faire votre future maison, le nombre d’étages autorisés, etc.

En parallèle, faites une demande de certificat d’urbanisme auprès de la mairie. Cette démarche est recommandée si vous souhaitez acheter un terrain pour y faire bâtir une maison individuelle. Il existe deux certificats :

• Le certificat d’information. Il communique des informations générales sur le terrain :
  • Règles d’urbanisme ;
  • Limitations au droit de propriété. Le logement peut faire l’objet de servitudes d’utilité publique ou être localisé dans le périmètre de protection d’un monument historique ;
  • Zone soumise au droit de préemption ;
  • Ancien site industriel ;
  • Taxes, participations d’urbanisme.
• Le certificat opérationnel. Vous pouvez le demander si vous disposez déjà d’un projet de construction sur la parcelle. Le document vous précise si le projet est réalisable ou non. Il vous indique l’état des équipements publics (réseaux, voies) existants ou prévus, desservant le terrain.

Le plan de prévention des risques (PPR) vous renseigne sur les menaces éventuelles pesant sur votre terrain. Les risques peuvent être naturels, miniers ou technologiques. Le PPR est consultable sur simple demande en mairie.

Le vendeur est tenu de réaliser une étude de sol si le terrain est implanté dans une zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles (RGA)2. Dans les autres zones, la loi n’impose pas l’analyse de la nature du sol. En revanche, l’étude géotechnique est fortement conseillée pour garantir la réalisation de fondations solides.

Le bornage permet d’établir la limite entre votre terrain et celui d’à côté. L’opération peut être utilisée pour faire respecter les limites de propriété, en cas de construction d’une piscine ou de plantations. Si ni vous ni votre voisin n’en faites la demande, le bornage du terrain n’est pas requis.

Un géomètre-expert se charge de fixer la ligne exacte séparant les deux terrains. Il rédige un procès-verbal et procède à la pose de bornes.

Vous pouvez faire construire votre maison sur plusieurs types de terrains :

• Un terrain isolé, ou hors lotissement. S’il est raccordable aux réseaux et voiries (eau potable, électricité, gaz, téléphone, assainissement), il s’agit d’un terrain viabilisé. Dans le cas inverse, vous devez vérifier si le terrain est bien viabilisable. La viabilisation sera à vos frais. Elle coûte de 5 000 € à 15 000 € en moyenne. Tout comme les taxes foncières, elle fait partie des dépenses à prévoir lors de l’achat du terrain ;
• Une parcelle en lotissement. Pour être vendus, les terrains en lotissement doivent obligatoirement être constructibles, viabilisés, bornés.

L’acquisition d’un terrain isolé, ou en lotissement, est souvent le projet d’une vie. Pour construire votre maison dans des conditions optimales, il est essentiel de savoir reconnaître un bon terrain. Emplacement, exposition, accessibilité, qualité du sol… Le prix du terrain n’est pas le seul élément à prendre en compte pour faire une bonne affaire.