Quelles questions poser lors de l’achat d’un local commercial ?

L’achat d’un local permet de s’émanciper des contraintes d’un bail commercial. En contrepartie, cela suppose un investissement d’un montant conséquent. Mieux vaut ne pas commettre d’erreur sur votre choix d’implantation et prendre votre décision en toute connaissance de cause ! Voici les principales questions à vous poser avant d’acheter un local commercial.

Avant même de vous intéresser à l’accessibilité des locaux professionnels ou au niveau de fréquentation de la rue, passez en revue l’ensemble des aspects techniques du bien. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises au moment de démarrer votre activité.

Pensez à bien questionner le vendeur et propriétaire du local concernant :

•  La surface de vente dédiée à l’accueil du public, exprimée en mètres carrés, et la surface de réserve totale des locaux en prenant en compte l’ensemble des annexes (zone de stockage, cuisines, arrière-salle technique…) ;

•  Le linéaire de la vitrine, à apprécier en fonction de sa longueur totale et de son aménagement ;

•  L’état général de la façade (bon état, à repeindre, à ravaler entièrement…) ;

•  L’existence de plans de masse ou plans techniques des locaux (précieux pour engager et estimer plus facilement des travaux de réaménagement) ;

•  Le respect des normes d’hygiène et sécurité selon les contraintes spécifiques au corps de métier (salle réfrigérante et respect de la chaîne du froid, dispositif anti-incendie, sortie de secours pour le public…).

La prospérité d’un local commercial de proximité dépend avant tout des habitants de son quartier d’implantation. Il est donc essentiel d’en dresser un portrait fidèle : vous pourrez ainsi déterminer si l’environnement est adapté à la nature de votre futur fonds de commerce. Il est recommandé de procéder à une véritable étude de marché et de vous renseigner notamment sur :

•  La sociologie du quartier (secteur populaire ou plus huppé) ;
•  Le taux de chômage dans le quartier ;
•  Le pouvoir d’achat moyen ;
•  La proximité d’entreprises avec un grand nombre de salariés ;
•  La proportion de personnes vivant sous le seuil de pauvreté.

Plusieurs possibilités peuvent être envisagées en ce qui concerne le mode d’acquisition du local commercial :

•   Dans le cadre d’un achat en direct, le bien immobilier est acquis sur les fonds propres de l’entreprise ou via un emprunt bancaire. La société devient donc officiellement propriétaire du local, et ce dernier rentre dans son patrimoine.

•   L’achat en SCI peut être privilégié pour des raisons fiscales et une plus grande souplesse de gestion. L’entreprise n’est alors pas directement propriétaire des murs : elle acquiert des parts sociales au sein d’une société civile immobilière se portant acquéreur du bien.

•   Le crédit-bail immobilier est une formule intéressante et proposant un compromis attractif entre l’achat et la location. Après une période initiale de location, l’entreprise pourra exercer – ou non – une option d’achat pour devenir propriétaire.

Déterminez par ailleurs si vous souhaitez faire l’acquisition :

•   d’un local en monopropriété, pour une indépendance totale de gestion ;

•   d’un local en copropriété, par exemple au sein d’une zone commerciale très fréquentée ou à proximité d’autres professionnels exerçant dans le même secteur d’activité.

Vous pensez avoir trouvé le local idéal ? Que vous souhaitiez ouvrir une boulangerie-pâtisserie ou encore une épicerie fine, il est évidemment préférable de vous implanter dans une zone sans concurrence directe. Vous aurez ainsi moins de difficultés à conquérir des parts de marché et à fidéliser une clientèle. Pour vous en assurer, pensez à vérifier :

•  Le nombre d’établissements concurrents situés dans la même zone de chalandise que la vôtre (quartier, commune…) ;

•  La distance en mètres séparant le concurrent le plus proche de votre future boutique, et celle vous séparant du deuxième concurrent le plus proche ;

•  Le nombre de concurrents déjà implantés, rapporté à la population du quartier.

Avant d’acheter ou louer un local commercial, demandez-vous si vos futurs clients pourront vous trouver sans difficulté. En matière d’accessibilité, tout d’abord, les questions suivantes doivent être abordées :

•  Quelle est la distance entre le fonds de commerce et l’arrêt de transport en commun le plus proche (métro, tramway, bus…) ?

•  Quelles sont les facilités de stationnement proposées pour les clients se rendant chez vous en voiture (parking gratuit et abondant, stationnement payant et plus rare…) ?

•  Le local est-il situé dans une zone piétonne populaire, ou, à défaut, le long d’un axe fréquenté par les passants et/ou voitures ?

Une accessibilité moyenne peut être compensée par une forte visibilité. Demandez-vous notamment si votre enseigne est facilement visible et identifiable depuis la rue. À défaut, vérifiez si les normes locales d’urbanisme vous permettent de poser une enseigne qui saura attirer les regards.

Avec un achat de local commercial, pas de dépôt de garantie ou d’indemnité d’éviction à prévoir ! Cet investissement de long terme suppose toutefois une analyse préalable et une étude de marché en bonne et due forme.