Loi Carrez et surface habitable : ce qui les différencie

Pour vendre, louer ou acheter un bien immobilier, le calcul de la surface est indispensable. Dans certains cas, la législation impose de déterminer la surface habitable. Quelles différences entre les législations (loi Boutin et loi Carrez) ? Ont-elles des points communs ? On décrypte le tout avec cet article iad.

Le point commun entre surface Carrez et surface habitable

La surface habitable selon la loi Boutin et la surface Carrez correspondent à :

La surface de plancher du logement comprenant les parties dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à  1,80 m ;
Après avoir déduit les surfaces occupées par les éléments de construction comme les murs ou les cloisons.

Pour bien calculer ces deux surfaces, il est important de connaître certaines subtilités. Par exemple, ce qui est pris en compte ou non dans leur évaluation.

On vous aide à différencier surface habitable et loi Carrez

Deux notions peuvent servir à exprimer la surface d’un bien immobilier : la surface habitable et la loi Carrez.

Différence n°1 : les documents où la surface doit apparaître

La surface habitable est une notion définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Elle doit être indiquée sur le bail des logements vides loués à titre de résidence principale.

La surface habitable n’est pas l’unique surface d’un logement. Réglementée par la loi Carrez, la surface privative en constitue une autre. Elle s’applique seulement dans le cadre de ventes d’appartements ou maisons régis par la copropriété et est mentionnée sur l’acte authentique de vente.

Cependant, si la transaction immobilière porte sur une maison individuelle , ce n’est pas obligatoire.

Différence n°2 : le mode de calcul

Vous souhaitez savoir comment calculer la surface habitable d’un logement ? Il suffit d’additionner les superficies de chaque pièce (longueur x largeur) dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m. Vous devez tenir compte de toutes les pièces utilisées au quotidien :

  • Les pièces de vie (chambre, salon, salle à manger) ;
  • La cuisine ;
  • La salle de bain ;
  • Les toilettes ;
  • Les couloirs ;
  • La buanderie ;
  • Les placards ;
  • Les combles aménagées.

Ensuite, il convient de soustraire la surface qui est occupée par :

  • Les murs ;
  • Les cloisons ;
  • Les marches ;
  • Les cages d’escaliers ;
  • Les gaines ;
  • Les embrasures de portes et de fenêtres ;
  • Les combles perdues, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs ou selliers extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés ;
  • Les locaux communs ;
  • Les autres dépendances ;
  • Les parties de pièces d’une hauteur ne dépassant pas 1,80 m.
Comment contester la surface habitable ?

Il est tout à fait possible de calculer soi-même la surface habitable loi Boutin. Toutefois, dans ce cas, vous engagez votre responsabilité. Dans le cadre d’une location, si la surface précisée dans le bail est 5 % plus élevée qu’en réalité, le locataire peut exiger une réduction du loyer. Cette dernière équivaut à l’écart de calcul constaté.

La loi Carrez prend, quant à elle, en considération :

  • Les combles avec  une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 m ;
  • Les sous-sols, hormis les caves, garages ou parkings, vérandas, remises, réserves, si leur surface dépasse les 8 m², avec une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80 m.
Bon à savoir : Les placards sont-ils compris dans la surface loi Carrez ?

Les placards sont pris en considération si : 

  • La hauteur sous plafond excède 1,80 m ;
  • Le niveau du sol à l’intérieur des placards est similaire à celui du reste de la pièce.

Vous souhaitez éviter les erreurs de calcul de la surface habitable ou Carrez ? L’idéal est de faire appel à :

  • Un diagnostiqueur ;
  • Un géomètre expert ;
  • Un mandataire immobilier.
Les 3 points clés à retenir :
  • La loi Boutin et la loi Carrez se calculent sur la même base : celle de la surface de plancher du bien. Sont ensuite soustraits les éléments de construction.
  • La surface habitable doit être mentionnée dans le bail de location, la surface loi Carrez dans l’acte de vente dans le cadre de la vente d’un bien en copropriété.
  • La surface Carrez englobe, en plus des murs, cloisons ou gaines, les combles  et les sous-sols, remises, etc.

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