LMNP, un investissement rentable ?

Vous êtes à la recherche d’un investissement qui pourrait vous rapporter un rendement financier élevé avec un minimum d’efforts et de gestion ? Le statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est peut-être la solution idéale pour vous ! Le LMNP est une forme de location meublée qui présente de nombreux avantages, notamment fiscaux, un potentiel de rendement élevé et la possibilité de générer des revenus passifs facilement. Que vous soyez un investisseur chevronné ou que vous vous lanciez dans le monde de l’immobilier locatif, iad vous guide en LMNP.

LMNP est l’acronyme de “Location meublée non professionnelle”. Plus qu’une simple définition, ces quatre lettres définissent en réalité un statut : celui de Loueur Meublé Non Professionnel.

Ce statut LMNP est attribué aux bailleurs qui louent des biens immobiliers meublés. Il ne constitue pas une activité professionnelle principale, mais davantage un complément de revenus.

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) peut s’effectuer de manière régulière, ponctuelle ou saisonnière. Elle peut être à usage d’habitation ou touristique.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif français. Il permet à un contribuable  d’obtenir des réductions d’impôts grâce à l’achat et à la mise en location d’un bien immobilier meublé.

Que ce bien soit neuf, ancien ou à vocation touristique, il doit impérativement être mis en location en tant que logement meublé.

Pour être LMNP, vous devez :

• Posséder un bien meublé, équipé d’une literie, four, vaisselle, table, chaises, luminaires, étagères…).
• Au maximum cumuler 72 600 euros de revenus locatifs/an. Vos revenus de la location de votre bien meublé ne doivent pas excéder  50 % du montant total des revenus de votre foyer fiscal.
• Ne pas être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que loueur de meublés professionnels (LMP).

L’accès au statut de loueur en meublé non professionnel est en réalité régi par deux plafonds de revenus locatifs.

Le premier plafond LMNP est de 23 000 euros de revenus locatifs par an. Si vous le dépassez, vous basculez alors en statut LMP (loueur meublé professionnel).

Un second plafond existe aux yeux de l’administration fiscale : vous gardez le statut de LMNP si le montant de vos revenus locatifs n’excèdent pas 50% de vos revenus en totalité.

Prenons un exemple pour vous éclaircir :

• Si la location de votre bien vous rapporte 22 500 €, vous possédez le statut de LMNP.
• Si vos revenus locatifs excèdent 23 000 €, (par exemple 25 000 €) et que vos salaires sont inférieurs à cette somme,(par exemple 24 000 euros,) alors, vous devenez obligatoirement loueur en meublé professionnel (LMP).
• Si toutefois, vous générez toujours 25 000 € de revenus locatifs (soit plus que 23 000 € normalement autorisés) et percevez 50 000 € de rémunération, alors votre statut LMNP est conservé. Pourquoi ? Parce que les revenus locatifs n’excèdent pas 50% de vos revenus en totalité.
• Le plafond maximum de revenus locatifs étant de 72 600 euros en régime micro BIC, source régimes d’imposition LMNP. En LMNP, il en existe deux : le régime micro BIC ou le régime réel.

Obtenir le statut de LMNP vous donne la même fiscalité que les travailleurs indépendants. Les loyers que vous allez encaisser sont intégrés au barème de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Si, vous dépassez le plafond de 72 600 euros de revenus locatifs par an, alors vous devrez obligatoirement changer de statut et être imposé au régime du réel.

De plus, si votre dépassement excède 50 % de vos revenus totaux soumis à l’IR (impôt sur le revenu), vous serez dans l’obligation de devenir LMP (Loueur meublé professionnel) comme mentionné dans l’exemple ci-dessus.

Bon à savoir : Vous pouvez aussi être LMNP et salarié, LMNP et agent de la fonction publique ou TNS (travailleur non salarié).

Un logement est qualifié de meublé dès lors qu’il comporte certains équipements et mobiliers obligatoires :

• Une table et des chaises.
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine en quantité suffisante.
• Des plaques de cuisson.
• Un four ou un micro-ondes.
• Un réfrigérateur avec compartiment de congélation ou congélateur séparé.
• Des étagères.
• Des luminaires.
• Un lit avec une couette ou une couverture.
• Des volets ou des rideaux dans les chambres.
• Des ustensiles et du matériel ménager.
• Retrouvez la liste des meubles obligatoires en location meublée sur le site de l’Anil (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement).

La Location Meublée Non Professionnelle peut également concerner les logements meublés à vocation touristique, y compris en cas de location ponctuelle.

Les logements meublés à usage touristique peuvent être :

• Des locations saisonnières.
• Des chambres d’hôte.
• Les meublés de tourisme classés.
• Les gîtes ruraux.

Pour louer votre bien en tant que meublé touristique, vous devez, en plus de l’immatriculation au greffe (formulaire P0i), déposer un formulaire dédié « meublé de tourisme » ou « chambre d’hôte » auprès de la mairie où se situe votre bien immobilier.

L’obtention du statut de LMNP est réglementée, mais facilement accessible. Pour y parvenir, vous devez remplir le formulaire P0i, disponible en ligne sur le site du Gouvernement Français. Ce formulaire P0i ou Cerfa 11921*07 est en réalité une déclaration de début d’activité pour une personne physique.

Les personnes morales, comme les sociétés, ne sont pas éligibles à ce statut. En d’autre terme, il s’agit de :

• Déclarer l’exercice d’une activité non salariée indépendante.
• Déclarer vos revenus locatifs issus de la location de votre logement meublé.

Pour pouvoir déclarer vos revenus locatifs, vous devez en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP) choisir votre statut fiscal de déclaration.

L’État français vous propose 2 formules de dispositifs fiscaux :

1. Le régime Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
2. Le régime réel.

Si vous souhaitez devenir loueur meublé non professionnel, et si vous ne dépassez pas certains plafonds de loyers annuels, vous pouvez choisir entre 2 régimes fiscaux, le LMNP au réel ou la LMNP micro-BIC. Ce choix va déterminer le montant des taxes que vous allez devoir payer sur vos revenus locatifs. En fonction des statuts, vous bénéficiez de réduction d’impôts et d’abattements fiscaux différents.

Le régime micro BIC en LMNP s’applique aux revenus des locations meublées. La somme de vos revenus locatifs ne doit donc pas dépasser les 72 600 €. Ce régime fiscal ne vous permet pas de déduire vos charges comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore l’achat de biens mobiliers.

Pour compenser, l’administration fiscale vous fait bénéficier d’un abattement de :

• 50 % sur vos revenus locatifs meublés à usage d’habitation.
• 71 % sur vos loyers issus des meublés de tourisme (ou des chambres d’hôte).

Le statut LMNP au régime du réel s’applique si vos revenus issus de la location sont supérieurs à 72 600 euros. Ce statut vous donne l’opportunité de déduire de votre déclaration de revenus :

• Vos intérêts d’emprunt.
• Vos achats de mobilier pour meubler votre bien à la location.
• Votre taxe foncière.
• Votre garantie assurance loyers impayés .
• Vos charges de copropriété.

Dernier avantage de ce régime fiscal et pas des moindres, celui de déduire la dotation aux amortissements de votre bien immobilier. En d’autres termes, le service des Impôts tient compte de l’usure et de la perte de valeur de votre bien dans le temps.
Chaque année, vous pouvez ainsi déduire de vos déclarations de revenus, une somme plus ou moins conséquente.

Il est alors possible de vraiment rentabiliser votre investissement locatif et de payer très peu d’impôts sur vos revenus locatifs.

Généralement, le statut LMNP au régime réel vous permet de payer moins d’impôts. Cependant, recourir aux services d’un expert-comptable s’avère indispensable.

Le statut LMNP dévoile quelques inconvénients et implique certaines obligations, comme celle de proposer un logement meublé qui comporte tous les éléments présents sur la liste de meubles du Décret no 2015-981 du 31 juillet 2015. Il demande certaines démarches administratives également comme de remplir des formulaires (le formulaire P0i, les cerfa (2042 C PRO) pour vos déclarations de revenu) et une tenue de comptabilité.
Cependant, le LMNP présente de multiples avantages, notamment en matière de fiscalité.

Que vous soyez propriétaire ou non, investir en LMNP vous permet d’acquérir facilement un bien immobilier. Les revenus locatifs payent votre prêt immobilier en grande partie. Ce système vous permet donc de  constituer un patrimoine immobilier plus ou moins conséquent au fil des années.
De plus, la présence de revenus locatifs récurrents est un véritable “plus” pour obtenir un financement ou un prêt immobilier.

Que vous soyez soumis au régime micro-BIC ou au régime réel, les déclarations liées au statut de loueur en meublé non professionnel restent relativement simples. Un ou deux formulaires à remplir par an.

De plus, la location d’un bien meublé possède une législation plus simple qu’un bien non meublé. Si vous désirez récupérer votre bien pour y habiter, arrêter de le louer ou si vous envisagez de le revendre, la procédure reste bien moins contraignante qu’un bien loué non meublé.

Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf en LMNP, vous pouvez récupérer la TVA sous certaines conditions :

• Investir dans un bien immobilier meublé neuf.
• Investir au sein d’une résidence de services.

Pour en savoir plus sur la TVA et le LMNP, lisez notre article dédié : TVA et LMNP.

Votre statut de LMNP vous donne la possibilité de déduire les dépenses liées à la location de votre bien meublé (frais d’entretien ou de copropriété, réparation, renouvellement de vos meubles). Il permet aussi de déduire l’amortissement du bien immobilier sur 30 ans. Cela signifie que vous avez le droit de soustraire un certain montant de vos revenus locatifs pour compenser la détérioration normale du bien au fil du temps. Cela reste possible si vous choisissez le régime fiscal du réel normal.

Le régime micro BIC vous fait profiter d’un abattement de 50 %.

En tant que propriétaire, si vous avez fait le choix du régime micro-BIC, vous devez joindre un document annexe à votre déclaration de revenus. Il s’agit du formulaire 2042 C PRO. Vous pouvez télédéclarer vos revenus locatifs en ligne, il suffit de cocher la case « revenus des locations meublées non professionnelles » et de remplir les cases avec les montants des loyers perçus au titre des locations meublées.

À savoir : le régime micro-BIC est le régime fiscal appliqué par défaut aux propriétaires bailleurs possédant le statut LMNP. Vous pouvez changer de statut en fonction de vos revenus. Cette étape implique une comptabilité plus importante.

Dans le cas où votre choix d’imposition serait le régime du bénéfice réel, vous devrez remplir plusieurs formulaires :

• Le formulaire 2031-SD.
• Le formulaire 2042 C PRO.
• La liasse fiscale LMNP (formulaires cerfa 2031, 2033 et annexes), au plus tard en mai de chaque année.

Généralement, il est conseillé de recourir aux services d’un expert-comptable.

Le dispositif LMNP est très prisé par les investisseurs immobiliers en France. Il permet au novice comme au plus aguerri de profiter de nombreux avantages et de se constituer un patrimoine immobilier. Investir en LMNP reste accessible et pas si compliqué. Il ne vous reste plus qu’à passer à l’action !

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* Tous les conseillers iad sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC sans détention de fonds.