Comparatif LMNP et LMP : comment choisir ?

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) sont deux options d’investissement en France. Ces deux types d’investissements s’adressent aux particuliers qui souhaitent louer leurs biens en meublé. En France, ces deux statuts permettent de louer des biens meublés, mais il existe des différences importantes entre eux.

Ces deux réglementations légales concernent les personnes qui souhaitent louer des biens meublés. Cependant, elles présentent des caractéristiques distinctes. Voici un résumé des exigences et distinctions requises, notamment en matière de fiscalité. En effet, le montant des revenus issus de la location déterminera le statut applicable.

Pour être loueur non professionnel (LMNP), vos revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 euros ou ne pas représenter plus de la moitié du revenu total de votre foyer fiscal. Ce statut est valable dès qu’une de ces deux conditions est remplie.

Inversement, lorsque le rendement locatif annuel dépasse 23 000 euros et/ou s’il représente plus de 50 % des revenus de votre foyer, alors vous basculez obligatoirement sur le statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Contrairement au statut de LMNP, le loueur en meublé professionnel est destiné à ceux qui tirent de cette activité une part significative de leurs revenus ou qui en font leur principale source de revenu.
Ce statut offre certains avantages fiscaux, mais il est également soumis à des obligations et critères stricts que les investisseurs doivent remplir pour en bénéficier.

En fonction des revenus locatifs obtenus, vous pouvez choisir entre un régime micro-BIC et le régime d’imposition dit de bénéfice réel. Le formulaire 2042 C Pro est à compléter pour le régime BIC ou réel.

Le régime réel vous permet de déduire vos frais et charges.

Concrètement :

• Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 euros, vous avez le choix entre le régime BIC ou le régime au réel.
  – Le micro-BIC vous donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % sans déduction de charges.
  – L’option au régime réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration auprès de l’administration fiscale et est reconduite tacitement. Au régime réel, il s’agit de déterminer le revenu net imposable en déduisant les frais et charges (à condition de pouvoir justifier de ses charges).
• Si vos revenus sont supérieurs à 77 700 euros, c’est le régime réel qui s’applique en principe.

Lorsqu’il s’agit de choisir entre le statut LMNP ou celui du LMP pour votre investissement immobilier locatif, plusieurs facteurs importants doivent être pris en compte.

Dans un premier temps, déterminez si vos revenus locatifs sont suffisants pour couvrir votre investissement chaque année ; ceci afin de profiter pleinement des avantages fiscaux offerts par l’un ou l’autre des régimes proposés sans encourir une perte financière substantielle au fil du temps.

En deuxième lieu, évaluez comment chaque type d’imposition affecte ou non vos finances ou si vos revenus locatifs garantissent des revenus stables. Pour finir, si vous envisagez une revente de votre bien, les plus-values immobilières ne sont pas les mêmes en fonction de votre statut comme le montre ce tableau comparatif.

On ne saurait trop insister sur l’importance de choisir le bon statut et le bon régime fiscal. Par conséquent, il est préférable de consulter un fiscaliste ou un comptable certifié ayant une expertise dans le domaine de l’immobilier locatif avant de prendre des décisions.

Vous pouvez basculer entre les statuts LMNP et LMP, en respectant les seuils de l’administration fiscale selon le revenu gagné par la location d’un bien meublé et le montant qu’il représente dans le revenu de votre ménage fiscal.

Si vous souhaitez augmenter vos revenus locatifs, vous pouvez devenir un LMP : vous devrez tenir des comptes détaillés des frais de location, des coûts déductibles et de l’amortissement de vos biens.

De plus, avant de faire ce changement radical, il est conseillé aux propriétaires immobiliers qui souhaitent modifier leur statut fiscal actuel (en particulier si cette modification implique un passage du LMNP au LMP) de consulter un professionnel qualifié afin d’obtenir des conseils personnalisés en matière fiscale et financière.

Le LMNP et le LMP sont des régimes fiscaux qui vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux. Abattements et déductions de charges notamment. Le statut de LMP demande des démarches supplémentaires dans la mesure où vous devenez un “professionnel”. Le LMNP étant une activité dite “non professionnelle”.

Une chose est sûre, bien gérées, ces deux formes d’activités vous donnent l’opportunité de vous constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant d’avantages fiscaux plus ou moins importants.

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