Investissement en LMNP ancien : avantages fiscaux et conseils pour un investissement rentable

Investir dans l’immobilier est une excellente façon de diversifier votre portefeuille et de générer des revenus passifs. Mais ce n’est pas la seule raison pour laquelle de nombreux investisseurs sont attirés par le secteur immobilier. De plus en plus de personnes se tournent vers l’investissement en LMNP d’occasion. Quels sont les avantages fiscaux ? iad vous explique comment faire des choix éclairés pour rentabiliser votre investissement en LMNP ancien.

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)  est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires non professionnels de bénéficier d’une exonération partielle ou totale sur l’imposition de leurs revenus locatifs.
Ce type de location correspond à un statut de loueur en meublé attribué par l’administration fiscale après avoir acheté un bien immobilier et rempli le formulaire P0i.
Ce document vous permet d’obtenir un SIRET et de devenir officiellement “loueur de bien meublé non professionnel”. Cela signifie que :

• Votre bien à la location doit être meublé et remplir tous les critères de la location d’une habitation meublée.
• Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser certains seuils définis par l’administration française (vos recettes locatives ne doivent pas dépasser la limite de 23.000 euros par an pour le premier seuil.

En cas de dépassement du premier  seuil, elles ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus de votre foyer fiscal).

Le principal avantage du LMNP occasion (ou neuf) est qu’il permet aux propriétaires non professionnels de bénéficier d’une exonération fiscale sur leurs revenus locatifs. L’achat en LMNP vous propose deux types de régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel.
Le premier vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur votre bien LMNP (71 % pour les biens à vocations touristiques).
Le second, le régime réel, vous permet de déduire vos charges locatives et intérêts d’emprunts.

Avec le statut LMNP ancien, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux différents :

• Le Réel Simplifié.
• Le Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Le Réel Simplifié est idéal si vous souhaitez déduire certaines charges telles que l’amortissement et vos intérêts d’emprunt ou vos charges locatives. Dans ce cas, votre bénéfice imposable sera calculé en déduisant ces charges ainsi que les frais liés à votre activité locative (travaux d’entretien, frais administratifs…).

Le Micro-BIC quant à lui permet aux contribuables dont les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur leurs revenus locatifs de 50 % pour les locations traditionnelles et 71% pour celles à vocation touristique. Vous devrez déclarer vos revenus sur le formulaire 2042 C-pro en complément de votre déclaration de revenus de votre foyer fiscal.

Pour en savoir plus sur la fiscalité du LMNP, consultez notre article fiscalité et LMNP.
De plus, le site du gouvernement sur les régimes d’imposition en LMNP peut vous aider également.

Pour finir, le LMNP vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier au fil des années, tout en complétant vos revenus. L’achat en LMNP  présente ainsi de sérieux avantages.

Le LMNP dans l’ancien concerne, comme les biens neufs, uniquement les logements meublés destinés à la location. Les propriétaires qui souhaitent louer des biens immobiliers meublés peuvent acheter plusieurs types de biens sur le marché de l’immobilier (grandes ou petites surfaces, appartement ou maison).

Pour profiter pleinement des avantages du LMNP ancien, il y a quelques critères importants à respecter :

• Votre bien à la location doit obligatoirement être meublé.
• Vous devez avoir le statut LMNP.
• Votre logement doit être décent.
• Vos revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 €/an ou représenter moins que les revenus annuels de l’ensemble de votre foyer fiscal.

Voici quelques-uns des avantages d’un investissement dans un bien immobilier dit ancien :

• Le prix d’acquisition d’un logement ancien est bien souvent inférieur à celui du neuf.
• Le rendement locatif et le montant des charges sont déjà connus.
• L’attractivité du bien : centre-ville et/ou dans des quartiers prisés par les locataires.
• Le bien peut être loué très rapidement, contrairement aux biens immobiliers en VEFA.

Un bien d’occasion peut nécessiter des travaux de réhabilitation ou de rénovation. Il ne faut pas négliger cet aspect au moment d’établir votre budget.

• Les biens anciens en LMNP sont souvent plus rares sur le marché de l’immobilier locatif, la concurrence est donc plus sévère.
• Les frais de notaire (7 à 8 %) à régler au moment de l’acquisition sont plus élevés que pour l’acquisition d’un bien neuf (3 à 4 %).
• Les charges de copropriété sont parfois plus élevées du fait d’éventuels travaux ou réparations nécessaires dans les parties communes.

Investir en LMNP ancien offre des avantages fiscaux intéressants.  Ce dispositif permet aux investisseurs d’amortir leur bien chaque année, ce qui permet sur le long terme de réduire de manière conséquente le coût de l’investissement.

Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’une réduction de 50 % sur vos revenus locatifs (71 % dans le secteur du tourisme).
Au régime réel, vous pouvez déduire toutes vos dépenses liées à la location de votre bien telles que l’achat de meubles, les réparations ou l’assurance garantie loyer impayé.

Globalement, le LMNP ancien offre aux investisseurs de nombreux avantages fiscaux qui en font une option intéressante pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier.

En ce qui concerne les locations meublées (LMNP), il existe différents types de locations qui peuvent être considérés :

• Location saisonnière.
• Location touristique.
• Location pour étudiant.
• Location en résidence service sénior.

Chaque type d’investissement possède ses propres avantages et inconvénients et chaque investisseur peut choisir celui qui correspond le mieux à ses propres besoins.

En tant qu’investisseur, vous devez tenir compte de plusieurs critères avant de choisir votre bien immobilier à acheter. Tout d’abord, vous devez évaluer la demande locative du marché local et connaître les prix pratiqués de la location meublée par rapport aux offres existantes.

Ensuite, déterminez quel est le meilleur investissement entre un appartement ou une maison. Prenez en compte les critères comme la superficie, l’emplacement, votre budget et d’autres besoins plus spécifiques comme la rénovation énergétique de votre bien.

Pour finir, n’oubliez pas de prendre en compte les frais supplémentaires qui peuvent être liés à l’investissement locatif.

Investir en LMNP ancien reste une solution intéressante pour les investisseurs souhaitant tirer parti des avantages fiscaux du régime LMNP et des potentielles opportunités offertes sur le marché immobilier. En plus des avantages fiscaux, cet investissement offre un bon rendement et est généralement considéré comme plus sûr que d’autres formes d’investissement immobilier.

L’acquisition de biens en LMNP ancien ou d’occasion est adapté aux personnes familières avec l’investissement immobilier comme pour les non-initiés. Investir dans l’ancien rassure sur plusieurs points : bâtiments livrés et déjà exploités, emplacements géographiques attractifs, charges connues, rendements intéressants et montants de placement abordables.

Bénéficiant d’une mise en œuvre simple et rapide, le LMNP ancien est aujourd’hui considéré comme un moyen efficace pour se constituer un patrimoine immobilier et se créer un complément de revenu sans délai. La possibilité que ces revenus soient peu ou pas fiscalisés durant des années ajoute à l’attractivité de cette formule.

Vous souhaitez investir en LMNP dans l’ancien ? Consultez nos offres immobilières à travers toute la France ou contactez localement un conseiller* immobilier près de chez vous.

* Tous les conseillers iad sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC, titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.