Aujourd’hui, de nombreux investisseurs sont confrontés à une alternative délicate : faut-il privilégier la Société Civile Immobilière (SCI) ou le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Pour répondre à cette question, il est important d’avoir une bonne connaissance des avantages et des inconvénients de chaque forme d’investissement. SCI et LMNP, quelle est la meilleure décision pour votre portefeuille ? Suivez le guide iad.
SCI et LMNP : Tout ce qu'il faut savoir sur le Statut d'Investisseur immobilier !
Qu'est-ce qu'une SCI, société civile immobilière ?
Une société civile immobilière est une structure légale composée de deux personnes au minimum, ayant toutes les deux un statut d’associé, afin de gérer un ou plusieurs biens fonciers.
La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique utilisée par les investisseurs immobiliers pour acheter et gérer des biens immobiliers. Elle permet aux investisseurs de détenir des biens en tant que groupe, plutôt qu’individuellement.
La société civile immobilière est régie par des règlements qui déterminent son fonctionnement. La rédaction de ces statuts aide à établir :
- Les associés avec distribution de parts.
- Les méthodes de prise de décision, soit à l’unanimité ou à la majorité.
- Le gérant de la SCI.
Le gestionnaire (ou gérant) assume la responsabilité de gérer le ou les actifs immobiliers possédés par la société.
Société civile immobilière : quels avantages ?
La société civile immobilière favorise la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. Elle permet notamment aux propriétaires de bien immobilier de se constituer un patrimoine et d’en assurer la transmission à leurs héritiers.
Les biens d’une SCI peuvent être destinés à la location, à l’usage personnel ou commercial, ou encore à la revente. La SCI devient alors propriétaire des biens acquis et les gère en tant que société.
La SCI offre aussi certains avantages fiscaux intéressants : les revenus locatifs sont imposables sur l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR). Avec une SCI, vous pouvez :
- Amortir fiscalement vos biens immobiliers.
- Déduire fiscalement certaines charges ;
- Déduire vos travaux de rénovation de vos loyers.
- Bénéficier de régimes spéciaux comme le PINEL.
- Réinvestir vos bénéfices pour créer un patrimoine plus important.
LMNP : définition et statut
Le terme LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. C’est le terme français pour désigner une activité de location meublée non professionnelle.
Il s’agit d’un type d’investissement immobilier qui permet aux particuliers d’acheter et de louer des biens résidentiels meublés. Le propriétaire du LMNP doit être considéré comme un loueur non professionnel afin de pouvoir bénéficier de certains avantages fiscaux.
Un bien LMNP est soumis à des règles spécifiques, telles que la fourniture d’un mobilier minimal (lits, des tables, des chaises, etc.,), un bail de location meublée et doit être un logement décent (respect des normes sanitaires en matière de propreté et d’hygiène).
Contrairement à la SCI, le statut d’un bien LMNP est un investissement individuel et non collectif. Les investissements individuels sont généralement réalisés par des personnes qui souhaitent louer leur propre logement ou acheter un second bien immobilier spécifiquement pour le louer.
Les avantages d’un investissement dans un LMNP comprennent des avantages fiscaux comme des réductions d’impôts sur l’IR (impôt sur le revenu) et la possibilité de déduction de charges locatives, d’amortissements, de frais et de récupération de la TVA.
Pour en savoir plus, sur le statut de LMNP, lisez notre article dédié
Cumuler LMNP et SCI, que dit la loi française ?
En France, la loi prévoit des ajustements pour vous permettre de bénéficier des avantages des deux statuts.
Il est donc possible de cumuler le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et SCI (Société Civile Immobilière) sous certaines conditions.
Le LMNP est une activité de location de biens meublés à des locataires, tandis que la SCI est une structure de société française qui permet aux propriétaires de biens de percevoir des revenus locatifs. La combinaison des deux peut être bénéfique pour ceux qui cherchent à maximiser leurs revenus locatifs, car elle donne accès à la fois aux avantages fiscaux associés à la LMNP et à la flexibilité de la gestion de plusieurs propriétés par le biais d’une seule entité juridique telle qu’une SCI.
Il est important de noter cependant que la combinaison de ces deux types d’investissements comporte certains risques et coûts supplémentaires, il est donc important de consulter un professionnel expérimenté tel un expert-comptable ou un avocat spécialisé en gestion de patrimoine immobilier.
Quelles sont les conditions pour cumuler les avantages ?
Vous êtes autorisé à profiter des avantages opérationnels, administratifs et fiscaux de la LMNP et d’une SCI sous réserve de certaines conditions :
- Vos revenus locatifs en LMNP ne doivent pas représenter plus de 10 % du chiffre d’affaires de votre SCI.
- Vos différents biens en LMNP doivent être loués sur de courtes périodes, durant les vacances par exemple ou au cours de week-end, de jours fériés.
Quel impact sur votre fiscalité ?
Quelles sont les conséquences fiscales du cumul LMNP et SCI ? Deux cas de figures existent :
Vous respectez les seuils de revenus de la LMNP
En cas de cession du bien immobilier détenu par la SCI, vous bénéficierez d’un allègement fiscal sur les gains réalisés. Vous serez aussi en mesure de déduire ou d’amortir des travaux de rénovations et d’aménagements sur une durée déterminée.
Pour rappel, le premier plafond en LMNP ne doit pas dépasser 23 000 €/an et le second plafond, ne doit pas dépasser + 50 % de vos revenus totaux. Le plafond maximum forfaitaire autorisé par l’administration étant de 72 600 euros. Pour plus d’informations, lisez notre article dossier sur la LMNP.
Vous dépassez les seuils de revenus ?
Si vous dépassez les seuils de revenus, vous serez qualifié comme un locataire professionnel et votre statut de LMNP pourrait être révisé pour devenir LMP (Location Meublée Professionnelle). Concernant la fiscalité, votre SCI serait donc redevable de l’impôt sur les sociétés et non l’impôt sur le revenu.
Une SCI peut-elle acheter et louer en LMNP ?
Oui, une Société Civile Immobilière (SCI) peut acheter et louer dans le cadre du régime du Locatif Meublé Non-Professionnel (LMNP), qui est un régime fiscal pour les particuliers qui louent des logements meublés à des locataires.
La SCI ne doit pas exercer comme activité principale le LMNP.
Comment choisir entre SCI et LMNP ?
Il est important de comprendre les avantages et les inconvénients de chaque type d’investissement avant de choisir celui qui convient le mieux à vos objectifs et à votre situation personnelle.
Pour des investissements à court terme, la LMNP peut être une option intéressante pour sa facilité de gestion, sa potentielle rentabilité et sa fiscalité attrayante.
La SCI peut être plus intéressante pour des investissements à long terme. De plus, elle facilite la transmission de votre patrimoine à vos héritiers.
- Oui, si vous respectez plusieurs conditions.
- Vos revenus locatifs en LMNP ne doivent pas dépasser 10% du chiffre d’affaires annuel de votre SCI.
- Vos biens sont loués de manière occasionnelle.
