Le guide complet sur les enchères immobilières

Investir dans l’immobilier via une vente aux enchères n’est pas très courant. En effet, bien que la pratique existe et soit bien encadrée, les achats classiques entre particuliers ou via une agence immobilière constituent l’immense majorité des transactions. Pour autant, il peut être vraiment intéressant de se concentrer sur le sujet. C’est pourquoi, dans cet article, iad, vous propose de découvrir absolument tout ce que vous devez savoir sur cette pratique, ses avantages, mais aussi les éventuels inconvénients auxquels elle peut vous exposer, en tant qu’acheteur.

Les ventes aux enchères immobilières, peu importe leur nature, permettent à un investisseur d’acquérir des biens rares et d’exception, qui ne se retrouvent généralement pas sur le marché. Ainsi, il n’est pas rare de voir en vente :

• Des terrains ;
• Des locaux administratifs ;
• Des anciennes gares, des anciennes postes, des anciennes gendarmeries.

De fait, les ventes aux enchères immobilières semblent davantage tournées vers les individus qui souhaitent acquérir un bien sortant de l’ordinaire.

Mais ce n’est pas tout ! En effet, l’achat d’un bien via une enchère immobilière permet aussi d’investir dans des endroits considérés comme étant saturés. Qu’il s’agisse de l’emplacement (en plein centre-ville, par exemple), des surfaces (grande superficie) ou même la qualité générale du bien, les surprises peuvent être assez nombreuses.

La première des choses à faire et à prendre en compte, est le fait qu’il existe plusieurs types d’enchères immobilières et que toutes ont leur propre particularité. Ainsi, on retrouve les enchères :

• Judiciaires : les enchères immobilières judiciaires sont liées à des biens saisis, à des biens récupérés après une mise en liquidation judiciaire ou divorce. Elles ont lieu dans les tribunaux judiciaires. Pour acheter un bien, il faut obligatoirement faire appel à un avocat, puisque lui seul est habilité à porter les enchères, à votre compte.
• Notariales : Pour acheter un bien immobilier, vous pouvez participer à une vente aux enchères notariales. Ces séances ont lieu dans la chambre de département des notaires ;
• Domaniales : les enchères domaniales sont liées aux biens détenus par l’État. Les biens vendus peuvent être des gares, des terrains, voire des casernes. Ces ventes aux enchères immobilières ont lieu dans les préfectures. L’acte de vente est rédigé gratuitement et aucun frais de notaire sont à prévoir.

Ces enchères peuvent être organisées de différentes façons. Ainsi, on retrouve :

• Les enchères sur place, sur site ;
• Les enchères en ligne ;
• Les enchères à la bougie.

Une vente sur place a lieu directement dans les locaux de la maison chargée de la vente. De manière générale, ces ventes ont lieu « par lot ». Ainsi, il est possible que plusieurs appartements, plusieurs maisons voire des lots de logements se succèdent un à un, jusqu’à la vente finale. C’est le commissaire-priseur qui s’occupe de la gestion de ces enchères.

Une vente aux enchères en ligne fonctionne comme une vente classique sur place à la seule différence que les enchères sont réalisées à distance. Là encore, c’est un commissaire-priseur qui s’occupe du dossier et qui gère la vente. Naturellement, l’enchère la plus haute remporte le lot.

Voici quelques sites spécialisés dans les enchères en ligne :

• Vavabid
• Catawiki
• Interencheres

Au tout début de la vente aux enchères à la bougie, le notaire allume deux petites bougies qui vont peu à peu se consommer tout au long de la durée de l’enchère. Lorsqu’elles s’éteignent, une fumée monte, indiquant la fin de l’enchère. Si aucune surenchère n’intervient durant la durée de combustion (15 à 30 secondes), l’adjudication est alors prononcée en faveur de l’enchérisseur le plus offrant.

L’inscription à une vente aux enchères dépend de la nature de celle-ci. Essayons d’y voir un peu plus clair :

• Vente aux enchères notariales : ces séances se déroulent le plus souvent, dans les chambres de département des notaires. Pour y participer, il suffit de se rendre sur place et déposer un chèque de banque dont le montant équivaut souvent entre 10 et 20% du montant total du prix du bien ciblé.
• Vente aux enchères immobilière domaniale : pas besoin d’inscription ! Il suffit de se rendre directement sur place avec l’ensemble des documents demandés (vous trouverez la liste sur le site de l’événement). Petite particularité, chaque mise à prix supérieure à 7 500 euros nécessite des acheteurs, qu’ils déposent un chèque de banque de 5% du montant de la mise à prix.
• Vente aux enchères immobilière judiciaire : votre avocat y participe pour vous. Ce dernier se rend sur place le jour J, muni du mandat signé sur lequel se trouve votre enchère maximale. Un chèque de consignation représentant 20% du montant total de la mise à prix doit également être fourni.

Avant de participer à une vente aux enchères immobilières, il est essentiel de se préparer. La première des choses à faire consiste donc à visiter le bien en question. Dans le cadre d’une vente aux enchères, les dates et horaires de visites sont déterminées en amont par la personne ou l’organisme chargé de la vente.

Ces visites sont l’occasion de découvrir le cahier des charges. Vous pouvez ainsi prendre connaissance de certaines informations essentielles, comme :

• Les frais à la charge de l’acquéreur ;
• Les délais de paiement du prix ;
• Les caractéristiques du bien : descriptif, surface, servitude, charges de copropriété…

Le second point à prendre en compte, c’est la solvabilité. Contrairement à un achat « classique », l’achat par enchère n’est pas conditionné à l’obtention d’un prêt.

En revanche, il est impératif d’être solvable puisque vous ne pourrez plus faire machine arrière, annuler la vente etc. Vous serez obligatoirement redevable ! Pensez aux frais cachés, comme les frais de mise en vente, les débours, les frais d’achat etc…

Si vous ne pouvez pas payer, les parties lésées peuvent engager une procédure de réitération des enchères. Plusieurs scénarios sont alors possibles :

• En cas de nouvelle vente aux enchères à un montant inférieur, l’adjudicataire peut être forcé de régler la différence ;
• L’adjudicataire doit tout de même régler les frais de procédure engagés lors de la première vente aux enchères ;
• L’adjudicataire devra régler les pénalités de retard dont le montant varie en fonction du delta entre la première et la seconde vente.

Découvrons désormais, le processus de la vente aux enchères immobilières. Celui-ci n’a d’ailleurs rien de très compliqué.

La première étape consiste à présenter l’ensemble des documents nécessaires et demandés par les autorités en charge de la vente aux enchères. Il faut donc se prémunir d’une pièce d’identité, d’un justificatif de domicile et enfin, d’un chèque de banque pour la consignation du bien que vous allez éventuellement acheter.

Vous recevrez alors un badge numéroté, permettant de vous identifier à chaque enchère que vous allez réaliser. Cela prévaut pour les enchères notariales et domaniales. Pour les enchères judiciaires, votre avocat recevra lui aussi cette petite pièce. S’ensuit alors une série d’offres jusqu’au moment où l’offre la plus haute convainc tout le monde. Le commissaire priseur valide alors la vente.

Vous voilà propriétaire du bien. Enfin, presque. En effet, après avoir remporté la mise, vous procéderez à la signature de l’acte de vente à la fin de la séance. Pour autant, dans un délai de 10 jours, les personnes intéressées peuvent surenchérir de 10% du prix du bien (sauf dans le cadre d’une vente aux enchères immobilières domaniales). Ce laps de temps dépassé, vous devez alors régler le montant total de l’adjudication.

Outre le montant de l’adjudication (le montant de l’enchère remportée), vous devrez également vous acquitter de frais supplémentaires, à hauteur de 10-12% TTC du montant total d’adjudication. Ces frais comprennent les frais d’huissier, de publicité ou encore les éventuels frais de recouvrement.

Certaines maisons de ventes aux enchères optent pour des tarifs dégressifs. Plus le bien coûte cher, moins le montant des frais à prévoir par l’acheteur sera important. En ligne, certains sites spécialisés ajoutent des frais de gardiennage, de manutention dont le montant varie en fonction du bien.

Les frais d’adjudication s’ajoutent aux frais acheteur et aux frais internet, pour un montant pouvant être onéreux. Dans tous les cas, les frais sont présentés de manière très transparente sur les conditions générales de vente ainsi que par le commissaire-priseur au tout début de la vente.

Les ventes aux enchères publiques ne sont pas soumises à un éventuel droit de rétractation. Ainsi, l’achat effectué en salle, à distance, par téléphone ou autre, est totalement définitif.

En revanche, dans le cadre d’un achat dématérialisé un acheteur peut se rétracter, à condition que le vendeur soit un professionnel et que l’acheteur soit un particulier. Le droit de rétractation peut être utilisé sous 14 jours.

Une vente aux enchères peut également être annulée en cas de faux ou de litige. Il faut toutefois être en mesure d’en présenter la preuve, même après adjudication. Si le bien immobilier n’est pas conforme, une procédure peut être entamée.