Excellente opportunité pour investir dans l’immobilier, l’achat en VEFA présente de nombreux avantages financiers, fiscaux et même en termes de flexibilité. Pour autant, attention. Certains risques subsistent et peuvent survenir aussi bien pendant voire même après la livraison (dans certains cas, des mois après l’emménagement). Dans la suite de ce texte, on vous présente tout ce qu’il faut savoir sur le sujet, afin d’être sûr de ne pas vous tromper.
Qu'est-ce qu'un contrat VEFA ?
Le VEFA, pour « Vente en l’État de Futur Achèvement », est une méthode d’achat immobilier qui consiste à investir sur plan. Le futur acquéreur, le promoteur immobilier et l’entreprise chargée des travaux signent un contrat qui confirme la vente du bien immobilier et la remise des clés à la clôture du chantier.
Ce type d’investissement est très surveillé par les autorités. Pour qu’il puisse avoir lieu, le promoteur immobilier est dans l’obligation de prouver qu’il sera en mesure de gérer l’ensemble de son projet, notamment d’un point de vue financier. L’objectif est de garantir les fonds de l’acheteur, en cas de faillite ou d’abandon de projet.
Quels sont les avantages de l’acquisition VEFA ?
L’investissement en VEFA présente plusieurs avantages pour l’acquéreur, comme :
- Les frais de notaire réduits ;
- Le versement progressif ;
- Le Prêt à taux zéro ainsi que la défiscalisation ;
- La possibilité d’effectuer des modifications ;
- Des avantages au niveau de la TVA.
1. Les frais de notaire sont réduits
Opter pour l’achat en VEFA présente certains avantages financiers. Le premier, concerne la réduction non négligeable des frais de notaire. En effet, contrairement à un achat classique dans l’ancien notamment, les frais de notaire sont de 2 à 3%, contre 7 à 9% en temps normal.
2. Les versements progressifs
Second avantage de l’achat en VEFA : le versement progressif ! Un échéancier est mis en place par le promoteur. Cela permet de régler son achat en 4 ou 5 reprises et donc, de ne pas rassembler l’ensemble des fonds en une seule fois. De manière générale, il faut régler 30 à 35% du montant total au moment de la signature du contrat. La suite est fixée en fonction de l’état d’avancement des travaux !
3. Prêt à taux zéro et défiscalisation
L’achat en VEFA présente des avantages fiscaux intéressants. D’une part, l’investisseur peut bénéficier du PTZ (prêt à taux zéro) pour un montant total équivalent à 40% du prix total du bien.
D’autre part, il peut bénéficier de remise d’impôts grâce à la loi Pinel :
- Jusqu’en 2022, les réductions d’impôts peuvent atteindre 21% ;
- Jusqu’en 2023, les réductions d’impôts peuvent atteindre 17,5% ;
- Jusqu’en 2024, les réductions d’impôts peuvent atteindre 14%.
L’une des conditions sine qua non à cet avantage fiscal est de mettre son bien en location, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
4. Modification des plans
Après réflexion, le plan qui vous a été présenté vous convient, mais vous souhaiteriez quelques modifications ? S’il n’est évidemment pas possible de tout chambouler, certaines modifications sont possibles. Vous pouvez demander l’ajout de prises électriques, la suppression de telle ou telle cloison, la modification d’une porte et d’autres choses encore.
5. La TVA
Dernier avantage pour l’achat en VEFA : la TVA. L’acquisition d’un bien permet, dans certains cas, de jouir d’une TVA à 5.5% contre 20% traditionnellement. Pour cela, certaines conditions doivent être réunies, comme le fait que le logement doit se situer dans une zone ANRU et qu’il soit votre future résidence principale.
Les zones ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) sont des quartiers qui font l’objet d’un vaste projet de rénovation urbaine. L’objectif ? Faciliter l’accès à la propriété d’un logement parfaitement neuf (et fraîchement construit), aux meilleurs prix.
En cas de revente, en tant que propriétaire, vous bénéficiez également d’un coup de pouce, en étant totalement exonéré de TVA. Là encore, la transaction doit respecter certains critères. La vente doit être réalisée dans les 5 ans après l’achat et doit se faire à un particulier.
Quels sont les inconvénients de VEFA ?
Acheter en VEFA présente des risques. Que ce soit en termes de rétractation ou de non-conformité, les inconvénients du VEFA peuvent être assez handicapants.
1. Délais de livraison
Le non-respect des délais est un véritable problème pour les acheteurs, notamment s’ils louent en même temps un appartement ou une maison. Cela suppose des dépenses inattendues, qui n’entrent pas dans le budget et qui ne sont pas prises en charge par le promoteur immobilier. Attention donc à bien se renseigner sur les différentes étapes VEFA !
2. Malfaçon et non-conformité
La présentation sur plan est un moment toujours sympathique. Pour autant, au moment de visiter son appartement, la déception peut être grande. Entre manquements, oublis, malfaçons et non-conformités : investir sur plan peut entraîner des maux de tête.
Pour réduire les risques, n’hésitez pas à lire et relire les notices, faites-vous accompagner sur les contrats à signer et tournez-vous vers un avocat spécialisé en cas de besoin. Dans le cas où la justice devait se saisir du dossier, seuls les documents légaux et signés seront pris en compte.
3. Délai de rétractation
Investir en VEFA est assez simple. Se rétracter l’est beaucoup moins. L’un des inconvénients de la VEFA, c’est que l’acheteur ne dispose que de 10 jours à compter du lendemain de la signature du contrat de réservation pour se rétracter et récupérer l’ensemble des fonds engagés.
Passé ce délai, vous pourrez toujours vous retirer du projet, mais perdrez la totalité des sommes investies (plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros) sauf si vous êtes en mesure de prouver la mauvaise foi, les manquements et les oublis à répétition du promoteur et du constructeur.
Vous souhaitez en découvrir davantage sur l’annulation de votre projet VEFA ? Découvrez notre guide sur le sujet, afin de vous renseigner sur les différentes méthodes de rétractation possibles !
