Les tendances des marchés immobiliers à fin septembre 2024 : évolution des transactions et des marges de négociations en France

Entre des acheteurs potentiels et des vendeurs qui reviennent sur le marché, les pratiques de négociation des prix se sont renforcées. Les acheteurs sont bridés par les contraintes d’apport personnel imposées par la Banque de France, alors que les vendeurs renforcent leur position sur un marché en excès de demande, déstabilisé par plus de dix années d’insuffisance de la construction.

Et au total, le niveau des marges de négociation progresse encore, bien au-delà des maximas déjà observés par le passé. En août, le niveau moyen des marges s’est établi à 7.9 % pour l’ensemble du marché : soit + 97 % depuis juin 2022, lorsque la décision de la BCE de renoncer à sa politique de soutien aux économies réelles de la zone euro est venue amplifier la stratégie de rationnement de l’accès au crédit à l’oeuvre en France depuis 2019.

De plus, les marges diffèrent nettement entre le marché des appartements (7.1 %, en progression de 80 % depuis juin 2022) et celui des maisons (8.5 %, en progression de 110 % depuis juin 2022). Le rétablissement du marché de l’ancien s’accompagne en effet d’une pression sur les prix des maisons plus forte que sur ceux des appartements.

En outre, les évolutions récentes n’ont pas été comparables entre tous les types de logements.

Alors que sur l’ensemble du marché des appartements les marges ont augmenté de 8.5 % depuis janvier, elles ont reculé rapidement (- 41 %) sur les grands logements (6 pièces et plus) pour s’établir à 7.6 % en août. En revanche, elles sont restées à peu près stables sur le segment de marché des 2 à 5 pièces (à 6.6 % en moyenne). Mais elles ont bondi (+39 %) sur les studios pour s’afficher à 8.6 %. Dans le même temps, les marges ont progressé de 11.3 % sur le marché des maisons. Mais depuis le début de l’année, la hausse est générale quelle que soit la taille des logements. Et si elles n’ont que lentement cru (+ 5 %) sur les 5 et 6 pièces (à 7.5 % en moyenne), elles ont progressé plus rapidement sur les 3 et 4 pièces (+ 15 %, à 8.9 % en moyenne) et surtout pour les 7 pièces et plus (+ 24 %, à 9.3 % en moyenne).

Depuis le début de l’année, le marché de l’ancien bénéficie pleinement du regain de l’offre de crédits bancaires. Et les particuliers dont les intentions d’achats immobiliers se redressent depuis l’automne 2023, comme les enquêtes de l’INSEE le confirment mois après mois, peuvent compter sur la baisse des taux des crédits immobiliers et sur l’allongement de la durée des prêts. De plus, l’amélioration du moral des ménages s’est alimentée d’un effet JO propice aux engagements sur le moyen-long terme, alors que le ralentissement de l’inflation vient opportunément soutenir le pouvoir d’achat et a fini par convaincre la BCE de poursuivre la baisse de ses taux de refinancement.

Le rebond du marché n’a donc pas été contrarié par les incertitudes politiques nées de la dissolution de l’Assemblée Nationale. Et durant l’été, le nombre de compromis signés a progressé rapidement : en niveau trimestriel glissant, les ventes réalisées à fin août 2024 sont en augmentation de 7.2 % sur un an.

D’ailleurs, alors qu’habituellement les ventes baissent de 24.4 % en août, l’activité étant réduite au coeur de l’été, cette année le recul a été moindre (de 18.7 %, comme cela se constate durant les années de bonne conjoncture).

L’été fut donc encourageant et le rebond du marché net. Mais le nombre de compromis signés sur les 8 premiers mois de 2024 reste inférieur de 5.4 % à son niveau de 2023. Et ce rebond ne permettra pas à lui seul de retrouver les niveaux élevés d’activité constatés à la fin des années 2010, tant que le rationnement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France perdurera.

“Le mois d’août a été un mois haut en couleur, avec des acquéreurs versatiles et hésitants. Les rassurer était primordial, et côté vendeurs des baisses de prix ont aidé à concrétiser les projets“

Charlotte Moutardier – Toulon

Le rétablissement du marché de l’ancien n’est pas général.

Certaines régions restent encore à l’écart du regain d’activité qui s’est amplifié durant l’été. Alors que France entière le nombre de compromis signés mesuré en niveau trimestriel glissant a cru de 7.2 % en glissement annuel, cinq régions représentant 17 % du marché national ont enregistré un nouveau recul d’activité de 5 %, en moyenne : l’Aquitaine, la Basse Normandie, la Franche Comté, le Languedoc-Roussillon et le Limousin. Dans ces régions, où les prix ont souvent fait preuve d’une certaine rigidité à la baisse (à l’exception de l’Aquitaine), la demande est pénalisée par la situation économique et le niveau des apports personnels exigés. Il en est de même dans une moindre mesure de la Bretagne et de Poitou-Charentes (9 % du marché au total) qui réussissent juste à maintenir leur activité : les niveaux des prix pratiqués dissuadent toujours une partie de la demande, compte tenu du rationnement du crédit en vigueur.

Dans plusieurs régions (Alsace, Auvergne, Champagne-Ardenne, Haute Normandie, Nord-Pas de Calais, Pays de la Loire, Picardie et Rhône-Alpes) qui portent 33 % des ventes réalisées en Métropole, lorsque les prix pratiqués restent abordables (compte tenu des revenus des candidats à l’achat), le niveau de l’activité a progressé rapidement (au moins 10 %, voire parfois 20 %) : la demande a pu répondre plus facilement aux exigences d’un apport personnel élevé imposées, l’offre de crédits bancaires s’étant largement mobilisée afin d’atténuer les tendances récessives des marchés.

En Ile de France où le marché bénéficie du retour d’acheteurs plus aisés, disposant d’un apport personnel élevé leur permettant de s’affranchir des contraintes imposées par la Banque de France, les ventes ont progressé de près de 10 % durant l’été.

Ailleurs, les ventes ont cru de l’ordre de 5 %, en moyenne. Dans ces régions, des niveaux de prix a priori abordables au regard de la demande qui se présente sur le marché et une offre de crédits dynamique ont permis à l’activité de poursuivre son redressement.