À environ 3 700 € le mètre carré, l’acquisition d’une propriété à Marseille reste un rêve assez accessible par rapport aux autres grandes villes françaises. Les tendances, pourtant, évoluent vite ! La cité phocéenne, à rebours de la tendance nationale, continue à afficher une hausse substantielle des prix. Les acheteurs peuvent-ils espérer un retournement de tendance ?
Hausse des prix de l’immobilier : l’exception marseillaise ?
Le dernier baromètre LPI, à la fin octobre 2023, dévoile une situation contrastée du marché immobilier à l’échelle nationale. Dans toutes les plus grandes métropoles, Paris en tête, la baisse des prix à la vente est désormais largement engagée. Même constat à Lyon, Lille, Bordeaux ou encore Strasbourg, avec une diminution annuelle atteignant jusqu’à -7 %.
Et à Marseille ? Aucun répit pour les habitants de la cité phocéenne. Sur douze mois glissants, la tendance reste très haussière. Il est ainsi constaté une augmentation de :
- +2,6 % concernant les prix affichés en agence.
- +2,5 % concernant les prix à la signature de l’acte de vente.
En d’autres termes, les vendeurs maintiennent leur tendance d’accroître leurs exigences, et les acquéreurs sont enclins à les suivre.
Ce microcosme marseillais cache un phénomène de rattrapage des prix. Au mois de novembre 2023, il fallait débourser en moyenne 3 715 € par mètre carré pour faire l’acquisition d’un appartement dans l’ancien à Marseille. Ce tarif reste sensiblement inférieur à l’agglomération lyonnaise (près de 5 000 €), mais aussi à d’autres grandes villes méridionales comme Bordeaux, Toulouse ou Nice.
Michel Mouillart, professeur d’économie et porte-parole du baromètre LPI, apporte une explication :
« Les disparités restent très marquées sur l’ensemble de la France. Dans la moitié des régions où le niveau des prix reste bas, l’activité s’est contractée plus modérément. Si la baisse concerne la quasi-totalité des villes franciliennes, les hausses sont cependant toujours rapides dans la moitié des villes de Province » – dont Marseille.
La hausse des tarifs de l’immobilier ne se limite pas à la commune de Marseille stricto sensu. Le phénomène touche l’ensemble de la métropole. Pour faire l’acquisition d’un appartement sur le territoire d’Aix-Marseille-Provence, comptez 3 692 € en novembre 2023, soit une évolution annuelle de +2,1 %. Même tendance pour les maisons, avec une hausse de 3 % (4 484 € par mètre carré).
Quels sont les arrondissements marseillais les plus prisés en 2023 ?
Il serait réducteur de se tenir à une analyse aussi générale, dans une ville se décrivant elle-même comme une mosaïque de 111 villages¹. La hausse des prix, de fait, n’est pas uniforme dans la ville. Chaque arrondissement marseillais propose un portrait bien spécifique.
Les professionnels de l’immobilier constatent tout d’abord des envolées marquées dans certains arrondissements, bien supérieures à la moyenne :
- Le 7e arrondissement, déjà le plus cher de la ville, affiche une croissance de 9,9 % des prix. Le quartier, dominé par la silhouette de Notre-Dame-de-la-Garde, conserve ainsi l’attention des investisseurs en quête d’une adresse de prestige.
- Dans un registre différent, certains quartiers nord enregistrent aussi une évolution spectaculaire. Le 15e arrondissement connaît une progression de 11,2 %, mais conserve un tarif moyen très accessible de 2 110 € par mètre carré.
- Le 13e arrondissement, par ailleurs le plus peuplé de la ville, est celui connaissant la progression record dans la ville avec +12,3 %. Maintenant évalué à plus de 3 400 € par mètre carré, le quartier bénéficie d’une image positive aux yeux des acquéreurs. Il inclut des zones résidentielles tranquilles, des pôles d’activités économiques ou encore des espaces naturels appréciés comme le parc de la Jarre.
D’autres secteurs ont connu une stabilité relative malgré les fluctuations du marché marseillais. Le 3e arrondissement, épicentre artistique de la cité phocéenne, affiche une légère progression de 0,3 %. Il maintient un tarif moyen très bas, à 2 300 € environ. Même tendance à la modération dans le 6e arrondissement : les acheteurs de l’hypercentre marseillais n’auront eu à débourser que 0,8 % de plus cette année.
Certains arrondissements plus rares, enfin, ont connu des évolutions franches à la baisse :
- Le 10e arrondissement de Marseille affiche une diminution de 5,2 %. Ce secteur, principalement résidentiel (La Capelette, Pont-de-Vivaux…), mais aussi industriel, renforce ainsi son attractivité par rapport à ses voisins plus chers, comme le 9e ou le 12e.
- Le 11e arrondissement est un autre secteur très résidentiel de la cité phocéenne (La Pomme, Les Camoins…). Réputé pour son cadre de vie, il enregistre pourtant une baisse – plus modeste – de 2,2 % en 2023.
Si les prix augmentent à Marseille, la population croît également ! Selon les données de l’Insee, la population est passée de 850 602 habitants en 2009 à 870 321 en 2020². Les non-actifs représentent le groupe socioprofessionnel le plus important, avec 181 456 personnes. Ils sont suivis des retraités, au nombre de 167 281.
Vers une stabilisation des prix de l’immobilier à Marseille ?
La chambre départementale des notaires des Bouches-du-Rhône a récemment pointé une baisse du volume des transactions à Marseille, comme ailleurs en France³. Dans ce contexte, la prochaine étape pourrait être une baisse des prix, encouragée par différents facteurs comme :
- L’augmentation des taux d’intérêt des prêts immobiliers.
- L’inflation.
- L’extinction programmée de la loi Pinel.
- La baisse du pouvoir d’achat.
L’augmentation des prix à Marseille, de nature structurelle, est liée aux fondamentaux d’un marché en plein rattrapage, dominé par la rareté et une forte demande. Dans ce contexte, le retournement de conjoncture ne semble pas prêt à s’engager.
- Parmi les plus grandes métropoles, l’augmentation des prix de l’immobilier est quasi spécifique à Marseille.
- La situation est toutefois très variable selon les quartiers et les arrondissements.
- L’agglomération marseillaise connaît un rattrapage des prix par rapport aux autres grandes villes françaises.
Sources
¹ – https://www.marseille.fr/decouvrir-marseille/histoire-de-marseille/une-mosaique-de-111-quartiers
² – https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-13055
³ – https://www.laprovence.com/article/economie/78202817755188/marseille-les-prix-de-limmobilier-ne-baisseront-pas-avant-plusieurs-mois
