Progression soutenue des prix des maisons anciennes
L’augmentation des prix des maisons reste soutenue sur un marché totalement déséquilibré, entre une demande nombreuse et déterminée (bien que rationnée par le crédit), et plus aisée qu’auparavant, et une offre insuffisante qui se réduit au fil des mois.
Les prix signés progressent ainsi de 4.2 % sur un an : après avoir ralenti pendant 6 mois, d’octobre 2022 à mars dernier, la hausse des prix retrouve maintenant de la vigueur. Au cours des 3 derniers mois, les prix signés ont cru de 1.2 % et les prix affichés de 1.8%. Car le déplacement de la demande vers de petites villes moyennes où les prix sont plus accessibles compte tenu du niveau des apports personnels exigés continuent à alimenter la hausse des prix. Alors que les ambitions affichées par les vendeurs se raffermissent.
Sur le marché des appartements où la demande bute souvent sur les exigences d’apport personnel (compte tenu des niveaux de prix pratiqués dans les grandes villes), les augmentations de prix sont moins rapides que pour les maisons. Et la courbe des prix ralentit toujours, avec + 1.9 % sur un an (contre + 4.0 % en 2022) : mais si la tendance baissière se renforce en Île-de-France, les tensions persistent en Province avec une hausse rapide des prix qui s’installe dans de nombreuses villes.
D’ailleurs, les prix affichés augmentent de 1.4 % en trimestre glissant, après avoir reculé pendant 6 mois, durant l’automne 2022 et l’hiver 2023.
“Dans un contexte marché où les prix sont sur une tendance à la baisse et où l’accès au crédit est très contraint, nous observons à travers le maillage national de nos 16 000 conseillers une prise de mandat toujours dynamique mais une plus grande difficulté à trouver des acquéreurs. Nous constatons également une très légère baisse du prix moyen des biens vendus sur le mois de mai qui vient confirmer la tendance observée dans le baromètre et un début de réajustement des prix, même si des disparités régionales existent.”
Olivier DESCAMPS, Directeur Général iad France
Les prix des maisons neuves sous pression
La hausse des prix des logements neufs reste rapide (+ 5.2 % sur un an, en niveau annuel glissant). L’évolution des coûts de la construction et le poids de contraintes environnementales pesant sur le niveau de l’offre nouvelle renforcent les tensions sur les prix. Ainsi, compte tenu de l’absence de volonté publique de mieux maitriser le prix et la disponibilité des terrains à bâtir, aucune des composantes du prix d’un logement neuf ne permet d’infléchir la pression inflationniste.
Les prix des maisons progressent le plus rapidement (+ 9.5 % sur un an), en dépit d’un recul des ventes qui ressemble maintenant à un effondrement du marché. Les conséquences de la RE2020 produisent tous leurs effets, alors que la mise en œuvre anticipée et souvent incontrôlée du ZAN déstabilise le marché en profondeur. L’ensemble contribuant à la destruction de l’appareil de production.
En revanche, le ralentissement de la hausse des prix des appartements constaté depuis l’automne dernier se poursuit (+ 4.5 % sur un an, contre + 5.2 % en 2022) : le blocage du marché de la revente de logements anciens affecte particulièrement les ventes des promoteurs qui chutent rapidement. Face à une demande en panne, le recul des prix est toujours rapide (- 2.1 % sur trois mois).
“Au mois de mai, fait ce qu’il te plait !!! On parle souvent de ce mois comme étant le plus joli mois de l’année…Cela se confirme également sur le marché de l’immobilier Toulonnais !!! Avec un bon stock de nouveaux mandats prêts pour combler nos acquéreurs en quête d’une certaine qualité de vie en bordure de notre joli littoral varois. Toulon reste une ville aux prix attractifs au regard des villes balnéaires limitrophes ; et selon les quartiers, notre ville ravit investisseurs, primo-accédants, militaires et résidence secondaire (ou de villégiature). Le secret, dans le contexte atcuel, diversifier son portefeuille, relancer sa liste chaude, et valoriser notre différence pour faire la préférence grâce à nos valeurs et la force de notre réseau…”
Hélène QUESTE ANGELI, Conseillère iad France – Toulon
Évolution des Prix dans le détail des villes
Renforcement du clivage entre L’île-de-France et La Province
A fin mai, la baisse des prix des appartements anciens se renforce en Île-de-France : elle concerne maintenant 66 % des villes de plus de 40 000 habitants (58 % en avril), contre une proportion de 19 % en Province (comme en avril). Et elle est maintenant de 1.0 % sur un an (niveau annuel glissant), alors qu’en Province la hausse des prix se poursuit, au rythme de 4.5 % sur un an.
La baisse des prix franciliens concerne principalement les villes où leur niveau est devenu inaccessible pour une large part de la demande fortement affectée par le rationnement du crédit : dans ces villes, les prix dépassent les 5 000 €/m² et le recul est de 2.0 % en moyenne.
En revanche, les prix progressent toujours dans les villes les moins chères qui récupèrent d’ailleurs une partie de la demande qui s’éloigne toujours plus pour pouvoir acheter : la hausse est alors de 1.6 %, en moyenne. La baisse des prix est ainsi quasiment générale dans les Hauts-de-Seine (- 1.7 % sur un an) où le prix moyen est de l’ordre de 7 500€/m² : à l’exception de Clichy, Nanterre et Suresnes où la hausse des prix se constate encore, bien qu’à un rythme plus lent qu’auparavant.
La situation est comparable dans le Val-de-Marne (- 1.8 %), bien que le niveau des prix y soit inférieur (de l’ordre de 5100 €/m², en moyenne). En revanche, les prix sont plus fréquemment stables en Seine-Saint-Denis (de l’ordre de 4 200 €/m², en moyenne).
En Province, les hausses de prix sont d’au moins 10 % en avril dans 17 % des villes (au moins 6 % dans 37 % des villes). La hausse reste soutenue et à très haut niveau à Clermont-Ferrand, au Havre, à Lorient ou à Perpignan. Alors qu’à Amiens, à Evreux, à La Rochelle ou à Nîmes, l’augmentation des prix se renforce pour s’ancrer au-dessus des 10 %, parfois après une période de progression ralentie.
Cependant, dans certaines villes, la hausse des prix ralentit, après une (longue période) qui a rendu difficile la réalisation, dans le contexte de resserrement de l’accès au crédit : tel est le cas à Annecy, Brest, Le Mans, Marseille ou Quimper où les augmentations sont maintenant de 8 à 9 %.
En revanche, les prix baissent après souvent des hausses qui ont épuisé une demande, sur des territoires qui ont perdu de leur attractivité : comme à Lyon et dans son sillage, Bron et Villeurbanne; ou dans le Nord, à Douai, Roubaix, Villeneuve d’Ascq ou Wattrelos, pendant que le ralentissement se renforce sur Lille.
“Ma plus belle performance du mois de mai est la vente d’un bien situé dans ma commune, près de chez moi en moins d’une semaine. Le marché immobilier actuel est très compliqué car le contexte économique et les conditions d’octroi des prêts se sont durcis. Le meilleur conseil que l’on peut donner à nos clients vendeur est de leur proposer un prix de vente en concordance avec les prix du marché actuel. C’est le gage d’une vente rapide surtout lorsque l’on connaît bien son secteur et sa zone de chalandise. ”
Lydie ANCIAN, Conseillère iad France – Evreux
“ Face à un marché sous tension et orienté acquéreurs, il faut être plus que jamais à l’écoute de nos clients afin de les accompagner au mieux sur leurs recherches. En mai, j’ai accompagné un couple sur leur recherche de maison, en retour ils m’ont confié la vente de leurs deux appartements dont l’un est déjà sous offre.”
Damien AUDINOT, Conseiller iad France – Annecy
Explorez le baromètre des prix de l’immobilier en France.
