Les tendances des marchés immobiliers à fin juin 2023 : les prix en France et dans les métropoles

Au fil des mois, le marché de l’ancien s’enfonce dans la récession.

Pourtant depuis le début du printemps, la courbe des prix des logements anciens s’est inversée : au cours des trois derniers mois, les prix signés ont augmenté de 0.7 % et les prix affichés de 1.5 %. Une telle embellie est habituelle à cette période de l’année : pour autant, elle intervient après de longs mois d’une baisse qui paraissait ininterrompue, d’octobre 2022 à avril 2023. D’ailleurs, le rythme de la hausse des prix mesurés en niveau annuel glissant ralentit encore rapidement : avec + 1.7 % à fin juin, contre + 4.6 % en début d’année.

Sur le marché des appartements où la demande bute sur les exigences d’apport personnel (compte tenu des niveaux de prix pratiqués dans les grandes villes), les augmentations récentes de prix sont les moins rapides : + 0.1 % au cours des trois derniers mois. Aussi, le rythme de la hausse des prix mesurés en niveau annuel glissant ralentit toujours, avec + 0.9 % à fin juin, contre + 3.9 % en janvier : mais si la tendance baissière se renforce en Ile de France, les tensions persistent en Province. Et les prix affichés augmentent de 1.4 % en trimestre glissant, après avoir reculé durant de longs mois.

Pour le deuxième mois consécutif, l’augmentation des prix des maisons reste soutenue sur un marché totalement déséquilibré, entre une demande nombreuse et plus aisée qu’auparavant, et une offre insuffisante qui se réduit au fil des mois. Les prix signés progressent ainsi de 1.5 % sur trois mois et les prix affichés de 1.6 %. Car le déplacement de la demande vers des villes petites et moyennes où les prix sont plus accessibles compte tenu du niveau des apports personnels exigés continuent à alimenter la hausse des prix.

En dépit de la pression sur les coûts de la construction qui perdure et des contraintes environnementales qui pèsent sur le niveau de l’offre nouvelle, les tensions s’allègent sur les prix des logements neufs. Ainsi, alors que les déséquilibres quantitatifs se renforcent sur un marché de pénurie, le recul des prix persiste pour le 4ème mois consécutif : la baisse mesurée en niveau trimestriel glissant est 0.8 % en juin.

Ce sont les prix des appartements qui reculent le plus rapidement (- 2.1 % sur trois mois), confirmant le recul amorcé au printemps dernier : le blocage du marché de la revente de logements anciens qui s’est renforcé depuis le début de l’année affecte particulièrement les ventes des promoteurs. Ainsi, le ralentissement de la hausse des prix des appartements mesurés en niveau annuel glissant sanctionne ces évolutions : à fin juin, l’augmentation est de 3.9 %, contre 5.5 % en début d’année.

Quant aux prix des maisons mesurés en niveau annuel glissant, leur progression reste soutenue : + 9.3 % sur un an. Néanmoins, la tendance n’est plus à l’augmentation régulière : durant les derniers mois, la probabilité d’une diminution des prix se renforce, avec – 0.8 % à fin juin : la dégradation des principales caractéristiques du PTZ amplifie l’effondrement des ventes des constructeurs de maisons individuelles et contribue largement à cette évolution

En dépit de l’aggravation de la récession, la hausse des prix des appartements reste rapide sur Brest Métropole (+ 9.3 %), où l’offre est notoirement insuffisante au regard des projets de développement économique du territoire.

Les hausses sont encore soutenues sur les métropoles de Marseille (+ 4.7 %) et de Nice (+ 7.6 %) où la réduction de l’offre de biens disponibles à la vente déséquilibre fortement le marché. Alors qu’ailleurs, l’augmentation des prix a nettement ralenti et cède souvent la place à une diminution modérée. Ainsi, entre les métropoles les moins chères (Brest, Grand Nancy ou Rouen Normandie) avec des prix au m² de l’ordre de 2 500 € pour les appartements anciens et celle du Grand Paris, l’écart de prix reste de 1 à 3 depuis plusieurs années, en dépit d’évolutions très souvent constatées.

En revanche, il se réduit sensiblement, de 1 à 1.9 si la comparaison se fait avec les métropoles de Lyon, Bordeaux et Nice : l’écart relatif s’étant réduit durant les deux dernières années, au rythme du ralentissement de la hausse des prix sur ces métropoles. Les différences de prix restent néanmoins à l’image du potentiel de développement économique des territoires et surtout des niveaux de revenus des ménages résidants, même si elles ne reflètent généralement que faiblement la qualité de vie qui y est constatée.

En ce qui concerne les prix des maisons, l’écart n’est que de 1 à 2 entre, d’une part, les métropoles de Brest, du Grand Nancy, de Lille ou de Rouen Normandie et, d’autre part, celle du Grand Paris. En outre, l’écart entre les métropoles de Bordeaux, Lyon, Marseille et Nice d’une part et celle du Grand Paris est faible, de l’ordre de 15 % seulement : et il n’a pratiquement pas évolué au cours des dernières années.

Néanmoins, dans la plupart des métropoles, l’augmentation des prix des maisons a nettement ralenti, en dépit d’une préférence de la demande pour la maison individuelle toujours vive (corollaire de la perte d’attractivité de l’habitat collectif), même dans le contexte du renforcement des difficultés d’accès au crédit : car les niveaux des prix pratiqués deviennent plus difficiles à soutenir pour des acheteurs potentiels dont le pouvoir d’achat est en berne.

Explorez le baromètre des prix de l’immobilier en France.