Les tendances des marchés immobiliers à fin septembre 2024 : les prix en France et dans les métropoles

Durant l’été, ce qui pouvait jusqu’alors ne ressembler qu’à une simple embellie du marché de l’ancien s’est transformé en une reprise durable. En dépit des incertitudes économiques et financières qui ont altéré l’environnement du marché, le redémarrage des ventes de logements anciens à des particuliers s’est amplifié

Ainsi la hausse des prix s’est encore renforcée, en Province et dans la plupart des grandes villes, dont Paris. La courbe des prix s’était inversée dès le mois de mars et à fin août, en niveau trimestriel glissant, l’augmentation est de 2.0 % sur trois mois pour les compromis signés (+ 1.5 % pour les appartements et + 2.6 % pour les maisons). Et après 6 mois de progression, les prix affichés ont encore augmenté de 2.3 % en août (et même de 4.2 % sur le marché des maisons) laissant se dessiner les évolutions futures des prix signés.

Pourtant, le mois d’août a rarement été le meilleur de l’année en termes d’évolution des prix. Mais cette année, l’offre nouvelle a clairement renoué avec des propositions de prix plus ambitieuses qu’auparavant. Comme cela est habituel lorsque le marché retrouve des couleurs, les vendeurs se font plus hardis. Surtout dans le contexte d’une pénurie généralisée de logements, neufs et anciens !

Mais bien que la courbe des prix se soit inversée et que le rythme des augmentations se renforce au fil des mois, les prix signés restent orientés à la baisse en niveau annuel glissant. Certes, le rythme de la baisse est désormais moins rapide, mois après mois : avec – 3.2 % pour l’ensemble du marché, contre – 4.7 % en avril et en mai. Cependant, il faudra attendre encore plusieurs mois (probablement le printemps 2025) pour qu’à son tour la courbe des prix mesurés en niveau annuel glissant se retourne.

La demande de logements neufs se renforce depuis le printemps dernier, encouragée dans ses projets par le relèvement de l’offre bancaire et l’amélioration des conditions de crédit. Mais pour l’heure, si l’offre des constructeurs de maisons individuelles se relève lentement, celle des promoteurs privés ne réussit pas encore à sortir d’une crise inédite, tant par son ampleur que par les conséquences de l’absence de soutien des pouvoirs publics. Et l’insuffisance de l’offre nouvelle n’est pas synonyme d’une remontée nette et sensible des prix des logements commercialisés, comme cela se constate sur le marché de l’ancien. Les conditions de formations des prix ne sont pas les mêmes, dominées par les déséquilibres quantitatifs entre offre et demande et les capacités d’accès au crédit dans l’ancien ; mais gouvernées par les contraintes de l’offre dans le neuf.

Ainsi, si les tendances récessives des prix des logements neufs s’atténuent au fil des mois, les perspectives d’un retournement de la courbe des prix diffèrent entre le marché des maisons et celui des appartements.

Sur le marché de la maison individuelle, avec la lente remontée du niveau des ventes des constructeurs amorcée au printemps, le rythme de la baisse des prix mesurés en niveau annuel glissant se maintient à 0.8 % en glissement annuel depuis mai dernier. Et au-delà de l’affaiblissement saisonnier de l’activité en août et son impact sur les prix des ventes, l’inflexion de la courbe des prix se confirme.

En revanche, sur le marché de la promotion immobilière, les prix des appartements reculent toujours à un rythme assez soutenu.

En août, en niveau annuel glissant, la baisse est stabilisée à 2.8 %, en glissement annuel : mais sans encore annoncer un prochain retournement de la courbe des prix.

La hausse des prix des appartements anciens s’est poursuivie durant l’été, bien qu’à un rythme plus lent qu’à la fin du printemps, comme cela est habituel en août. Pourtant, l’augmentation des prix s’est renforcée dans 70 % des grandes villes (plus de 100 000 habitants) : elle a alors été de 5.4 %, en moyenne. Et au cours des 3 derniers mois l’augmentation des prix des appartements a été d’au moins 2 %, dans la moitié des grandes villes : à un rythme moyen de 7.4 % ! Et alors que cette hausse reste vive sur Marseille (+ 4.1 %), le rebond se confirme sur Paris à un rythme beaucoup plus modéré (+ 0.6 %), mais néanmoins remarquable.

En outre durant l’été, les prix ont progressé de 3.5 % (en moyenne) sur trois mois dans 67 % des villes de Province. Mais compte tenu du recul des prix observés en 2023, en niveau annuel glissant les prix augmentent sur un an dans « seulement» 35 % des villes de Province (contre 23 % en juin), de 5.7 % en moyenne : avec par exemple, des hausses de 10 % et plus dans des villes de plus de 400 000 habitants telles Brive-la-Gaillarde, Grasse ou La Roche-sur-Yon, voire Chalon-sur-Saône. La hausse se propage et se constate (au rythme de 5 % et plus) sur des grandes villes telles Amiens, Limoges ou Metz. Et lorsque la baisse se poursuit, elle se fait moins rapide, de mois en mois : durant l’été, le rythme de la baisse a ainsi diminué de 1 point à Besançon, Lille ou Strasbourg ; et de 2 points à Caen, Mulhouse ou Rennes.

Ainsi, le recul est maintenant trois fois moins rapide en Province qu’en Ile de France : – 1.9 % sur un an (- 3.2 % en juin) contre – 6.0 %.

Car même si le marché se redresse aussi en Ile de France, les prix des appartements peinent à décoller. Néanmoins depuis avril dernier la hausse se constate en niveau trimestriel glissant : et durant l’été, le rythme de la baisse a ainsi diminué de 1 point dans 61 % des villes franciliennes. Ainsi à fin août les prix augmentent de 1.1 % sur trois mois. Cela confirme la transformation de la conjoncture francilienne, mais compte tenu du rythme des baisses observées jusqu’alors, le retournement de la courbe des prix va être plus lent qu’en Province.

“Le marché frémit avec beaucoup d’opportunités ! Les appartements / maison inférieurs à 250.000 euros se vendent plus facilement que les autres. Nous sentons vraiment que les acquéreurs se réveillent et cela laisse imaginer de belles choses pour cette fin d’année“

Gaël Sergere – Lyon

Le pôle métropolitain du Genevois français, la partie française du Grand Genève, peut aisément se comparer à quelques-unes des grandes métropoles. Avec 117 communes (8 intercommunalités), il accueille plus de 436 000 habitants : soit le double de Brest Métropole ou de la Métropole du Grand Nancy ; mais bien sûr, de l’ordre de trois fois moins que la Métropole Européenne de Lille ou la Métropole de Lyon ; et près de quatre fois moins que la Métropole d’Aix-Marseille-Provence.

Car mises à part Annemasse et Thonon-les-Bains (avec près de 40 000 habitants chacune), les communes composant le Grand Genève sont plutôt petites ou très petites. Pourtant, compte tenu des déséquilibres d’un marché immobilier frontalier très convoité et subissant de plein fouet les conséquences de la pénurie de logements enracinée côté suisse, les prix des appartements anciens rivalisent largement avec ceux des principales métropoles françaises. En se situant à 4 280 €/m² en août 2024, ils sont comparables à ceux des métropoles de Lyon et de Strasbourg ; et loin devant (de l’ordre de 75 % de plus) ceux des métropoles de Brest, Nancy ou Rouen, voire de Grenoble-Alpes-Métropole.

D’ailleurs, le prix moyen des appartements du Grand Genève se place dans le quart supérieur des 178 villes de Métropole de plus de 40 000 habitants. Et le rythme d’augmentation de ses prix (+ 4.6 % sur un an) est nettement plus rapide que celui observé dans les grandes métropoles (- 3.5 % en moyenne) ou dans les villes de plus de 40 000 habitants : il se situe d’ailleurs parmi les 5 % de villes dont les augmentations de prix ont été supérieures à 4.5 % sur un an.