Les tendances des marchés immobiliers à fin septembre 2023 : évolution des transactions et des marges de négociation en France

Sur un marché qui se dégrade toujours, le niveau des marges de négociation augmente, bien au-delà des niveaux élevés constatés par le passé.
En septembre, il s’est établi à 7.4 % pour l’ensemble du marché (+ 67 % sur un an).
Une telle évolution se constate aussi bien sur le marché des appartements (+ 59 % sur un an, à 7.2 %) que sur celui des maisons (+ 73 % sur un an, à 7.6 %).
Depuis un an, les marges ont le plus progressé sur le marché des maisons de 4 pièces et moins (+ 81 % un an) : le resserrement de l’accès au crédit pénalise particulièrement les projets des candidats à la (primo) accession qui s’orientaient jusqu’à présent vers des biens financièrement accessibles et qui doivent maintenant obtenir une forte réfaction sur le prix (9 à 10 %) afin de réaliser leur projet.
En revanche, les marges constatées sur les grandes maisons (6 pièces et plus) ont moins augmenté (+ 55 % sur un an) : ces biens devenus difficiles à revendre (prix élevés, contraintes d’apport personnel très serrées) sont maintenant moins fréquemment présentés sur le marché, face à une demande encore sur le marché et moins contrainte par le rationnement du crédit.

Sur le marché des appartements de 2 à 5 pièces, la hausse des marges est assez comparable quelle que soit la taille des logements : après les fortes augmentations constatées en 2022, les évolutions sont moins rapides (+ 54 % sur un an). Pour les plus petits appartements, les marges progressent encore (+ 61 % sur un an) pour s’établir à près de 8 %, leur niveau le plus élevé observé depuis plus de 15 ans. Comme cela est aussi le cas sur les appartements de 6 pièces et plus (+ 78 % sur un an), pour des marges à plus de 11 %.
La demande reste donc prise en étau entre des prix élevés dans l’ancien (et encore en hausse sur de très nombreux territoires) et les exigences bancaires d’un niveau d’apport personnel élevé.
Les acheteurs veulent négocier pour parvenir à un prix cohérent avec un plan de financement acceptable par la banque, alors que les vendeurs obligés de baisser les prix affichés pour finaliser plus rapidement les transactions préfèrent souvent renoncer à la vente.

Le rebond des ventes de logements anciens constaté au début de l’été n’était qu’une courte embellie. En septembre, la demande des particuliers s’est de nouveau contractée : les taux des crédits ont connu une nouvelle progression et le rationnement de l’accès au crédit instauré par la Banque de France n’a pas permis au marché de l’ancien de sortir du marasme.
Pourtant, l’offre bancaire frémit, après deux années d’une descente aux enfers qui a plongé le marché des crédits immobiliers dans sa pire récession depuis longtemps. Mais en septembre, la demande de logements anciens a rechuté.

Habituellement, après un mois d’août qui est le moins dynamique de l’année, les ventes se redressent à la rentrée : en moyenne et sur longue période, l’activité progresse de 20.5 % sur un mois ; et même en 2022, alors que le marché s’enfonçait dans la récession, les ventes s’étaient élevées de 11.8 %.
Cette année, après avoir fait montre d’une résistance exceptionnelle en août, les achats ont dévissé en septembre : – 21.4 %, les conduisant à leur point le plus bas de ces 20 dernières années.
Ainsi, l’activité enregistrée sur les 9 premiers mois de 2023 est de 12.4 % inférieure à celle de 2022 et de 29.6 % moindre que celle de la période correspondante de 2019, avant la mise en œuvre du rationnement du crédit.

Depuis le début de l’année, et en dépit de l’embellie du début de l’été, les ventes de logements anciens à des particuliers ont baissé de 12.4 %, France entière. Pourtant, l’activité mesurée sur les 9 premiers mois de 2023, en glissement annuel, n’a pas évolué d’une manière comparable entre toutes les régions.
Comme cela se constate depuis le début de l’année, les ventes n’ont pas reculé en Bourgogne et en Champagne-Ardenne : elles ont même cru de quelques petits pourcents, sur un an. Et elles n’ont que très faiblement reculé (de 1 à 2 %) en Auvergne, en Franche Comté et en Lorraine. Dans ces régions, le niveau des prix pratiqués reste bas (voire souvent très bas par comparaison avec les prix des grandes métropoles de Province). La demande peut donc réaliser ses projets d’achat, même dans des conditions économiques qui sont loin d’être les meilleures. Elle peut ainsi, beaucoup plus facilement qu’ailleurs répondre aux exigences d’un apport personnel élevé imposées par la Banque de France, surtout lorsque l’offre de crédits a pu s’adapter aux nouvelles contraintes de taux d’effort.
Dans quelques régions où le niveau des prix reste soutenable compte tenu des exigences d’apport personnel (Limousin, Nord-Pas de Calais ou Picardie), le repli des ventes est limité (de l’ordre de 5 % sur un an) : la demande s’est adaptée (moindre surface, délocalisation, …).
Ailleurs, l’activité chute de 10 à 15 % sur un an : le niveau des prix pratiqués n’a souvent que lentement reculé, écartant du marché ceux des candidats à un achat dont l’apport personnel est devenu insuffisant au regard des contraintes imposées.