Les tendances des marchés immobiliers à fin septembre 2023 : les prix en France et dans les métropoles

Suivant leur profil saisonnier, les prix des logements anciens ont reculé durant les mois d’été. La demande est habituellement moins nombreuse en cette période et la pression sur les prix se fait moins vive. Et cette année, sur un marché moins dynamique, le sursaut des prix souvent constaté en septembre n’était pas au rendez-vous. Ainsi, après plusieurs mois d’affaissement de la demande et un été tourmenté, les prix signés mesurés en niveau trimestriel glissant ont reculé en septembre : – 1.4 % en glissement trimestriel sur l’ensemble du marché (- 1.3 % pour les appartements et – 1.7 % pour les maisons).
En effet, partout la demande a évolué. Elle se déplace sur les territoires, se relocalisant sur les marchés où les prix sont en meilleure adéquation avec leur capacité budgétaire et financière. Car elle est bridée par les exigences d’apport personnel qui lui sont imposées : l’augmentation des taux n’ayant, le plus souvent, fait que rendre plus difficile le respect de la contrainte de taux d’effort imposée par la Banque de France.
Néanmoins, le recul des prix reste le plus marqué en Ile de France : par exemple, les prix des appartements anciens mesurés en niveau annuel glissant ont baissé de 4.1 % sur un an à fin septembre, pendant que les augmentations (souvent rapides) persistent en Province. Sur la France entière, cela a fait basculer la courbe des prix durant l’été pour la première fois depuis l’automne 2015 : avec en septembre, – 1.2 % sur un an pour les prix signés.

Après plusieurs mois de recul rapide des prix des logements neufs, le rythme de la baisse s’est atténué vers la fin de l’été, tant sur le marché des appartements que sur celui des maisons.
La chute générale des ventes a certes entrainé l’activité à un de ses points les plus bas depuis la fin des années 90 : la réalisation des projets immobiliers des ménages étant entravée par des conditions économiques peu favorables, des dispositifs de soutien publics fortement dégradés et de puissantes restrictions de l’accès au crédit.
Néanmoins, la baisse des prix ne peut se poursuivre au-delà des contraintes d’équilibre économique que les constructeurs et les promoteurs s’imposent, au risque de disparaître. Ainsi, sur le marché des maisons individuelles comme sur celui des appartements, la baisse des prix constatée en septembre a été de trois à quatre fois moins rapide qu’au début de l’été : avec sur trois mois, – 0.6 % pour les appartements et – 0.4 % pour les maisons.

Avec l’accentuation de la récession, l’offre de biens disponibles à la vente se contracte dans la plupart des métropoles.
Les déséquilibres de marché s’accentuent alors d’autant plus que le marché de la revente perd de sa fluidité : mais comme la demande bute sur la contrainte d’accès au crédit qui lui est imposée, les prix des appartements reculent sur les métropoles de Bordeaux, Lyon, Nantes, Paris et Rennes. La pression relative de la demande sur le marché des appartements persiste néanmoins dans quelques espaces métropolitains : la hausse des prix reste soutenue (de 5 à 6 % sur un an) sur les métropoles de Brest et de Nice, confirmant un déséquilibre souvent ancien d’un marché où l’offre est notoirement insuffisante au regard des projets de développement économique du territoire ou de l’attractivité du territoire. En outre, dans quelques métropoles les prix de la ville-centre restent inférieurs à ceux des communes périphériques, comme sur la métropole d’Aix-Marseille-Provence, ou restent nettement orientés à la hausse, comme sur Toulouse Métropole : les prix des appartements progressent alors sur l’ensemble de la métropole de 2 à 3 % sur un an.

Dans quelques rares métropoles, l’augmentation des prix des maisons se poursuit, mais à un rythme bien moins rapide que celui des appartements. Comme sur la métropole d’Aix-Marseille-Provence, sur celle du Grand Nancy ou de Grenoble-Alpes-Métropole : dans ces métropoles, le niveau des prix pratiqués est en effet souvent mieux supportable au regard des clientèles présentes sur le marché, aussi bien dans la ville-centre qu’en périphérie. Mais partout l’insuffisance de l’offre persiste au regard d’une demande même déprimée : les mouvements des prix en témoignent sur beaucoup de métropoles, alors que la préférence de la demande pour la maison individuelle reste vive (corollaire de la perte d’attractivité de l’habitat collectif), indépendamment des difficultés d’accès au crédit.