Les tendances des marchés immobiliers à fin octobre 2023 : évolution des transactions et des marges de négociation en France

En octobre le niveau des marges de négociation s’est établi à 7.4 % pour l’ensemble du marché, bien au-delà des niveaux élevés constatés par le passé et en augmentation de 64 % sur un an. Une telle évolution s’observe aussi bien sur le marché des appartements (+ 55 % sur un an, à 6.7 %) que sur celui des maisons (+ 70 % sur un an, à 7.9 %).
Mais la situation diffère très largement d’une région à l’autre. Ainsi les marges restent les plus élevées dans les régions aux prix bas (Auvergne, Champagne-Ardenne, Limousin, Picardie), où le marché est très étroit.
Face à une demande malmenée par les pertes de pouvoir d’achat et confrontée au rationnement du crédit, les ventes supposent une révision des prix affichés : même si cela n’est pas toujours suffisant pour permettre à un acheteur de réaliser son projet, c’est néanmoins dans ces régions que l’activité a le moins reculé durant les derniers mois.
En revanche, les marges sont souvent les plus faibles dans les régions où les prix sont à trop haut niveau (Ile de France, PACA, Rhône-Alpes) compte tenu du resserrement de l’accès au crédit : la faiblesse des marges y révèle la situation de pénurie d’une offre rarement prête à perdre sur le produit de la vente. Où pourtant le recul de l’activité a été le plus rapide depuis le début de l’été : la faiblesse des marges n’y est donc pas synonyme d’avantage pour la demande.
La demande reste donc prise en étau entre des prix élevés dans l’ancien (et encore en hausse sur de très nombreux territoires) et les exigences bancaires d’un niveau d’apport personnel élevé. Les acheteurs voudraient négocier, alors que les vendeurs obligés de baisser les prix affichés pour finaliser plus rapidement les transactions préfèrent souvent renoncer à la vente.

Le niveau actuel des taux des crédits et leur augmentation constatée depuis deux années ont amputé le pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs : par exemple, dans le cas des accédants dans l’ancien, la perte représente de l’ordre de 5 % de leurs revenus annuels (Observatoire du Financement du Logement /CSA/).

En ce qui la concerne, la hausse de l’apport personnel exigé (+ 12 % depuis 2021) a nécessité un surcroît « d’épargne » que beaucoup des emprunteurs n’a pu mobiliser : dans le cas des accédants, il est équivalent à 16 % de leurs revenus annuels.
Ainsi, plus de 80 % de la chute des ventes de logements anciens constatée depuis 2021 est imputable à la disparition des emprunteurs aux taux d’apport personnel les plus bas (taux d’apport inférieur à 20 %).

En l’absence d’un assouplissement du rationnement du crédit, le rebond des ventes de logements anciens constaté au début de l’été n’était qu’une embellie. Depuis septembre, la demande des particuliers s’est de fortement contractée : à fin octobre, les ventes mesurées en niveau trimestriel glissant ont reculé de 26.2 %, en glissement annuel, comme à l’automne 2008 lorsque les économies s’enfonçaient dans la crise financière venue des Etats-Unis.
Ainsi, l’activité enregistrée sur les 10 premiers mois de 2023 est de 16.2 % inférieure à celle de 2022 et de 31.6 % moindre que celle de la période correspondante de 2019, avant la mise en oeuvre du rationnement du crédit.
Le durcissement de la politique monétaire de la BCE et les décisions des autorités monétaires nationales ont transformé en dépression sévère ce qui n’aurait pu rester qu’un mauvais ralentissement du marché de l’ancien.

Au cours des trois derniers mois, les ventes de logements anciens à des particuliers ont baissé de 26.2 % en glissement annuel, France entière.
Pourtant, dans la moitié des régions métropolitaines, où le niveau des prix pratiqués reste bas (voire très bas en comparaison des prix de l’Ile de France ou des grandes métropoles de Province), le niveau de l’activité a mieux résisté. Plus facilement qu’ailleurs, la demande a pu répondre aux exigences d’un apport personnel élevé imposées par la Banque de France, surtout lorsque l’offre de crédits s’est rapidement adaptée aux nouvelles contraintes de taux d’effort. Et pourtant, dans ces régions les conditions économiques (pouvoir d’achat et niveau du chômage) sont loin d’être les meilleures. Ainsi, les ventes ont baissé de moins de 10 % en Bourgogne, dans le Limousin et en Picardie ; et de l’ordre de 15 % en Basse Normandie, en Champagne-Ardenne et en Languedoc-Roussillon. Voire d’un peu moins de 20 % dans 5 régions : Auvergne, Bretagne, Centre, Lorraine et Poitou-Charentes.
Alors que dans les autres régions, où les prix sont devenus moins soutenables compte tenu des exigences d’apport personnel, la demande n’a pu que difficilement s’adapter et l’activité a reculé d’au moins 25 %. Dans certaines régions (Midi-Pyrénées, Nord-Pas de Calais, PACA et Rhône-Alpes), la chute des ventes a d’ailleurs été d’au moins 35 %, bloquant l’ensemble de la chaîne immobilière (marché locatif et achats de logements neufs).