Les tendances des marchés immobiliers à fin octobre 2023 : les prix en France et dans les métropoles

Durant de nombreuses années et avant que le rationnement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France ne vienne désorganiser les marchés immobiliers, un regain des prix des logements anciens se constatait vers la fin de l’été. Puis, le rebond saisonnier de la courbe des prix se poursuivait en octobre, avant le déclin habituel de la demande à partir de la Toussaint.

Avec le déclenchement de la crise sanitaire et les bouleversements auxquels le marché de l’ancien a dû faire face (rationnement du crédit, reprise de l’inflation, guerre en Ukraine, pertes de pouvoirs d’achat), la dégradation de la courbe des prix se renforçait en octobre pendant que la demande reculait et parfois hésitait.

Mais cette année, sur un marché qui a rechuté durant l’été, l’évolution des prix constatée en octobre renoue avec le profil saisonnier d’avant 2020. Certes le sursaut des prix souvent constaté en septembre n’était pas au rendez-vous, mais le rythme de la baisse a été moindre en octobre que les mois précédents : pour les prix signés mesurés en niveau trimestriel glissant, – 1.6 % en glissement trimestriel sur l’ensemble du marché, contre – 2.1 % durant l’été. Le constat est d’ailleurs similaire pour les prix affichés : – 1.3 %, contre – 1.8 % durant l’été.

Et cette évolution des prix signés se constate aussi bien sur le marché des maisons (- 1.9 % en octobre en glissement trimestriel, contre – 2.6 % durant l’été) que sur celui des appartements (- 1.3 %, contre – 1.8 %).

Après plusieurs mois d’un recul rapide, les prix des maisons neuves mesurés en niveau trimestriel glissant augmentent de 2.2 % en octobre, en glissement trimestriel : durant l’été, ils diminuaient de 2.1 %. Certes, la réalisation des projets immobiliers des ménages est toujours contrariée par des conditions économiques peu favorables, des dispositifs de soutien publics fortement dégradés et de puissantes restrictions de l’accès au crédit. Pour autant, comme depuis le printemps dernier la chute générale des ventes cède la place à une relative stabilisation de l’activité (à un de ses points les plus bas depuis la fin des années 90), la courbe des prix atterrit progressivement.

En revanche, la baisse des prix se poursuit sur le marché des appartements commercialisés par des promoteurs (en octobre, – 0.9 % en glissement trimestriel, comme durant l’été). Le recul de la demande se renforce de mois en mois et au-delà des contraintes d’équilibre économique que les promoteurs s’imposent, les prix reculent pour le huitième mois consécutif. Ainsi, en niveau annuel glissant les prix des appartements, l’augmentation n’est plus que de 0.9 % en glissement annuel (contre + 5.8 % pour les maisons).

Dans les ¾ des grandes métropoles, les prix des appartements anciens reculent, à un rythme qui se renforce au fil des mois et l’écart relatif de prix entre le centre et la périphérie s’établit à 30 % sur la métropole du Grand Paris et entre 10 et 15 % dans la plupart des autres métropoles. Mais souvent, la baisse des prix est plus rapide dans la ville-centre qu’en périphérie : comme à Lille, Lyon, Nancy, Nantes ou Rennes. Le rationnement de l’accès au crédit pénalise ces villes de Province parmi les plus chères, et même s’il s’est atténué depuis plusieurs mois, le déplacement de la demande vers les communes périphériques a sensiblement modifié les modèles de prix qui se constataient par le passé.

Néanmoins, dans d’autres métropoles (Brest, Marseille, Nice et Toulouse), les prix des appartements anciens progressent toujours dans la ville-centre et en périphérie. En outre, dans quelques métropoles les prix de la ville-centre restent inférieurs à ceux des communes périphériques : tel est le cas sur Brest Métropole, où l’offre reste insuffisante au regard des projets de développement économique du territoire ; ou sur la métropole d’Aix-Marseille-Provence où la réduction de l’offre de biens disponibles à la vente déséquilibre fortement le marché. Et dans tous les cas, cette situation particulière exprime une certaine perte d’attractivité de la ville-centre.

Dans quelques rares métropoles, l’augmentation des prix des maisons se poursuit, mais à un rythme lent et modéré. Comme sur la métropole d’Aix-Marseille-Provence, sur celle du Grand Nancy ou de Rouen Normandie : dans ces métropoles, le niveau des prix pratiqués est en effet souvent supportable au regard des clientèles encore présentes sur le marché, aussi bien dans la ville-centre qu’en périphérie. Mais partout l’insuffisance de l’offre persiste au regard d’une demande même déprimée : alors que la préférence de la demande pour la maison individuelle reste vive (corollaire de la perte d’attractivité de l’habitat collectif), indépendamment des difficultés d’accès au crédit.

Et presque partout, la décote de prix de la périphérie par rapport au centre se situe entre 15 et 25 % ; sauf à Brest où est la décote est toujours négative et sur Montpellier où elle tend maintenant vers zéro, la demande préférant clairement les communes périphériques dès que ses moyens budgétaires et financiers le lui permettent.