Les tendances des marchés immobiliers à fin novembre 2024 : évolution des transactions et des marges de négociations en France

Comme cela est habituel au début de l’automne, lorsque la pression estivale de la demande commence à s’atténuer, le niveau des marges de négociation se relève. Puis à l’approche du printemps, les marges se détendront avec le retour de l’activité.

Pour autant, la progression des marges constatée depuis l’été 2022 constitue essentiellement l’expression de la baisse générale d’une demande déstabilisée par le changement de stratégie de la BCE et la remontée des taux des crédits immobiliers durant l’ensemble de l’année 2023, et surtout par le resserrement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France.

Pour l’ensemble du marché, les marges se sont alors établies à 8.6 % en octobre, en hausse de 96 % depuis juin 2022. Et si depuis le début de 2024, la progression des marges a été nettement moins rapide qu’auparavant (du fait principalement de la reprise des transactions sur des marchés de pénurie), elles ont tout de même cru de 10 % depuis janvier (contre + 38 % en 2023 et 29 % sur le 2nd semestre 2022).

Sur le marché des appartements, la progression des marges reste limitée depuis le début de l’année sur les 2 à 5 pièces : en revanche les marges ont récemment progressé très rapidement sur les studios et les 6 pièces et plus (+ 50 % au cours des 3 derniers mois et + 30 % depuis le début de l’année). Les marges restent alors faibles (5 ou 6 %) dans les régions où la pression de la demande est forte, dans un contexte de pénurie de l’offre (Alsace, Bretagne, Ile de France, PACA et Rhône-Alpes) ; mais elles sont élevées (9 ou 10 %) lorsque la demande peine à boucler ses plans de financement, en dépit de prix peu élevés (Haute Normandie, Limousin et Lorraine).

Sur le marché des maisons, les marges ont surtout augmenté récemment sur les biens de 7 pièces et plus : + 30 % depuis le début de l’année (+ 109 % depuis juin 2022). C’est en effet sur le marché des maisons que le ralentissement de la hausse des prix a été le plus rapide, supposant beaucoup de négociations en raison du rationnement du crédit mis en place par la Banque de France. Mais si cette situation est générale, les marges restent les plus élevées aussi bien dans des régions peu chères (Limousin ou Lorraine) que dans celles où la pression de la demande reste élevée (Aquitaine, PACA ou Rhône-Alpes).

Durant 3 mois, de novembre 2023 à janvier 2024, les ventes de logements anciens aux particuliers étaient descendues à un point bas : comparable à celui du début de l’année 2009, lorsque les marchés immobiliers étaient frappés de plein fouet par la crise économique et financière venue des Etats-Unis.

Ainsi en janvier 2024, mesurée en niveau annuel glissant, l’activité reculait de 21.4 % en glissement annuel.

Mais à partir de février 2024, portée par l’amélioration des conditions de crédit (taux et durée), la demande a commencé à se ressaisir.

Lentement dans un premier temps, puis plus nettement au cours du printemps. Mesurées en niveau trimestriel glissant, les ventes ont ainsi progressé de 6.6 % en glissement annuel au 2ème trimestre. Et durant l’été, le rebond s’est confirmé, transformant en reprise ce qui ne pouvait jusqu’alors que ressembler à une embellie.

Pourtant, cette reprise n’était pas encore suffisante (en puissance et en durée) pour provoquer le retournement du niveau annuel des ventes : à fin septembre, le rythme de la baisse des ventes était encore de 11.4 % (- 21.4 % en janvier). Même si la reprise est bel et bien là, elle n’était pas encore suffisamment visible, pour beaucoup.

La hausse des ventes s’est néanmoins renforcée en octobre, avec + 11.3 % sur trois mois. Aussi le nombre de compromis signés de janvier à octobre 2024 est maintenant quasiment identique à celui des 10 premiers mois de 2023. Bien sûr, l’activité reste inférieure de 31.7 % à celle de 2019 (- 26.2 % par rapport à 2021). Mais la courbe du niveau annuel des ventes a atteint son point bas et elle devrait se retourner au début de l’année 2025.

“En octobre, le marché immobilier a fait preuve d’une belle stabilité, malgré un contexte économique plus complexe. Les acquéreurs sont toujours présents, mais leurs attentes se précisent, avec un fort intérêt pour les biens de qualité bien situés. Cela souligne l’importance d’une estimation juste et d’une mise en valeur soignée des biens pour répondre à leurs exigences.”
Vanessa GENOD – Aix en Provence

Depuis 3 mois, le nombre de compromis signés a enregistré une progression soutenue (France entière, + 11.3 %). Après de nombreuses hésitations, l’activité a cru plus rapidement en Province (+ 13.7 %) qu’en Ile de France (+ 5.9 %) où la demande reste bridée par un accès au crédit volontairement resserré par la Banque de France et des niveaux de prix souvent trop élevés au regard des capacités d’achat des ménages. En revanche, la Province tire largement avantage de l’amélioration des conditions de crédits et du rebond de l’offre d’une partie des établissements de crédit.

Aucune région n’est restée à l’écart du regain d’activité constatée récemment. Cependant, cinq d’entre elles représentant 17 % du marché national n’ont pu bénéficier que d’une légère augmentation des ventes (quelques pourcents) : la Basse Normandie, la Bretagne, le Languedoc-Roussillon, le Limousin et la Lorraine. Dans ces régions, où les prix commencent à remonter doucement comme ailleurs, la demande reste pénalisée par le niveau des apports personnels exigés. Alors que dans trois autres régions (Aquitaine, Franche-Comté et Midi-Pyrénées) représentant 12 % du marché national, la demande ne parvient pas encore à nettement se redresser et n’affiche qu’une augmentation modérée (de l’ordre de 5 %).

Ailleurs, les ventes ont augmenté souvent très rapidement. De l’ordre de 10 % « seulement » en Auvergne et en Poitou-Charentes. Et au moins de 15 % dans les autres régions de Province représentant 46 % du marché national : la demande a pu répondre plus facilement aux exigences d’un apport personnel élevé imposées, l’offre de crédits bancaires s’étant mobilisée afin d’atténuer les tendances récessives des marchés.